Sentenza del 01/07/2020 n. 13369 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avvisi di rettifica e liquidazione per maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali su una compravendita immobiliare (valore dichiarato €500.000 vs valore accertato dall'Ufficio €1.842.750). L'Agenzia aveva ricalcolato il valore esclusivamente sulla base delle quotazioni OMI. I ricorrenti contestavano la legittimità dell'accertamento fondato unicamente su tali quotazioni, l'omessa indicazione di presunzioni gravi, precise e concordanti e la carenza di motivazione/istruttoria e di valutazione di elementi concreti (stato dell'immobile, ubicazione, natura dell'acquirente, precedente accertamento).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i ricorsi dei contribuenti, cassando la sentenza della CTR e decidendo nel merito in favore dei ricorrenti. Ha affermato che le quotazioni OMI sono uno strumento indicativo e non possono costituire l'unico presupposto dell'accertamento del valore venale in comune commercio; l'Amministrazione non ha fornito ulteriori elementi idonei a integrare presunzioni gravi, precise e concordanti. Di conseguenza gli avvisi di liquidazione fondati esclusivamente sulle quotazioni OMI sono illegittimi. Sono state compensate le spese dei gradi di merito e condannata l'Agenzia delle Entrate alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 24, comma 5, legge n. 88/2009

  Ha ripristinato il regime anteriore alle disposizioni del 2006 eliminando la presunzione legale; l'accertamento ritorna alla valutazione del giudice che può basarsi su presunzioni semplici purché gravi, precise e concordanti.

• art. 39 d.P.R. n. 600/1973

  Modificato dalla legge del 2009; ricolloca il principio per cui non sussiste più una presunzione automatica di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale basata solo su tabelle/quotazioni.

• art. 54 d.P.R. n. 633/1972

  Riferimento normativo in tema di IVA analogo a quello del registro; la modifica normativa ha effetto anche sulle modalità di accertamento in materia d'imposta indiretta.

• art. 35 d.l. n. 223/2006 conv. l. n. 248/2006

  Disposizioni introdotte nel 2006 che avevano creato una presunzione di valore basata su valori normali (poi dichiarate incompatibili con il diritto UE e rimosse dal legislatore nel 2009).

• art. 52, comma 2-bis, d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato per il principio che se il contenuto essenziale dell'atto è riprodotto sull'avviso l'Ufficio non è tenuto ad allegare tutte le informazioni; tuttavia ciò non esime l'Amministrazione dall'integrare l'accertamento con elementi idonei in sede contenziosa.

• art. 91 c.p.c.

  Rilevato in relazione alla compensazione delle spese: la CTR aveva compensato le spese nei gradi di merito; la Cassazione ha valutato opportuno compensare le spese dei gradi di merito in ragione della giurisprudenza consolidata, ma ha liquidato le spese di legittimità in capo all'Agenzia.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI sono uno strumento indicativo e di orientamento: da sole non possono giustificare un avviso di liquidazione che rettifichi il valore dichiarato in un atto di compravendita.
• Per rettificare il valore dichiarato l'Amministrazione deve fornire presunzioni "gravi, precise e concordanti" o altri elementi istruttori concreti (es.: perizie tecniche, confronti analitici, rilevanze urbanistiche, condizioni effettive dell'immobile, precedenti accertamenti in coerenza fattuale).
• In giudizio il contribuente ha diritto di conoscere i criteri di valutazione adottati dall'Ufficio; l'avviso deve almeno enunciare i criteri astratti, ma l'Amministrazione deve integrare l'accertamento con elementi ulteriori se vuole far valere lo scostamento dalle quotazioni OMI.
• La giurisprudenza consolidata applica retroattivamente il regime post-2009: la rimozione della presunzione del 2006 impone al giudice e all'Ufficio valutazioni più articolate anche per fatti anteriori alla riforma.
• In pratica, se si riceve un avviso basato solo su valori OMI conviene produrre apposite perizie tecniche, documentazione fotografica, attestazioni sullo stato dell'immobile e evidenze sulla natura dell'acquirente (es. leasing) per dimostrare l'assenza di elementi indicativi di sottofatturazione.
• Gli uffici dovrebbero, prima di notificare avvisi basati su OMI, integrare l'istruttoria con altri elementi probatori per ridurre il rischio di annullamento in sede giudiziale; i giudici tendono a compensare spese nei gradi di merito quando la materia è stata oggetto di recente consolidamento giurisprudenziale.