Cassazione Civile, Ordinanza n. 33957/2025 del 24/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasceva dalla domanda risarcitoria proposta dal proprietario di un’unità immobiliare inserita in un fabbricato asseritamente maltenuto. In primo grado il Tribunale aveva condannato il condominio e il comune al risarcimento dei danni derivanti dall’omessa manutenzione dello stabile: da un lato il deprezzamento dell’immobile di proprietà dell’attore, dall’altro il danno da lucro cessante per il recesso anticipato del conduttore che aveva lasciato il bene prima della scadenza. La Corte d’appello aveva poi riformato integralmente la decisione, ritenendo non provato un danno attuale da deprezzamento e non dimostrato il nesso causale tra le condizioni dello stabile e il recesso del conduttore. Il ricorrente ha proposto cinque motivi: 1) omessa pronuncia sull’eccezione di inammissibilità/tardività dell’appello incidentale del comune; 2) pronuncia oltre i limiti della domanda, perché la Corte d’appello avrebbe attribuito rilievo a contestazioni non svolte; 3) violazione del contraddittorio ex art. 101, comma 2, c.p.c.; 4) violazione degli artt. 2043, 2051 e 2697 c.c. per avere escluso il danno da deprezzamento in difetto di prova di una perdita attuale e concreta; 5) violazione dell’art. 115 c.p.c. per avere escluso il nesso causale tra lo stato del fabbricato e il recesso del conduttore, assumendo che il recesso fosse stato esercitato per libera scelta contrattuale e contestando la lettura della lettera di recesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi quattro motivi e inammissibile il quinto. In particolare, ha affermato che l’appello incidentale tardivo del comune era ammissibile perché l’impugnazione principale del condominio aveva rimesso in discussione l’assetto di interessi derivante dalla sentenza di primo grado; ha inoltre condiviso la valutazione della Corte d’appello secondo cui non era stata provata una perdita economica attuale e definitiva da deprezzamento dell’immobile, essendo il pregiudizio ancora solo potenziale; quanto al lucro cessante per il recesso del conduttore, ha ritenuto che il ricorrente mirasse in sostanza a una nuova valutazione del materiale probatorio, attività preclusa in sede di legittimità. Le spese sono state poste a carico del ricorrente, con ulteriore statuizione sul contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per censurare l’asserita omessa pronuncia e la pretesa ultrapetizione; la Corte ha escluso il vizio perché la questione dell’appello incidentale tardivo era comunque compatibile con il quadro impugnatorio e con l’interesse sorto dall’appello principale.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Invocato per asserita lesione del contraddittorio; la Corte ha escluso la violazione, ritenendo che la questione del danno da deprezzamento fosse stata comunque oggetto di contestazione.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 2051 c.c. per contestare l’esclusione del danno; la Corte ha affermato che non basta la mera condizione di ammaloramento, occorrendo la prova di un danno concreto, attuale e definitivamente consolidato.

• art. 2051 c.c.

  Richiamato quale base della responsabilità da omessa manutenzione dello stabile; la Corte ha ritenuto corretta la verifica della prova del danno e del nesso causale.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato sul riparto dell’onere della prova; la Corte ha ribadito che spettava all’attore dimostrare l’esistenza di un pregiudizio patrimoniale attuale e del relativo nesso causale.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per asserito errore nella valutazione della prova documentale; la Corte ha chiarito che la censura mirava in realtà a una rivalutazione del merito, non consentita in cassazione.

• art. 27 L. n. 392/1978

  Evocato dal ricorrente come base del diritto di recesso della conduttrice; la Corte non ha ritenuto decisiva la lettura della lettera di recesso ai fini del nesso causale, valorizzando invece la carenza di prova sulla riconducibilità del recesso allo stato dell’immobile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale e il deposito di memoria.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato per la statuizione sul raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di appello incidentale tardivo, l’impugnazione è ammissibile quando l’appello principale rimette in discussione l’assetto di interessi derivante dalla sentenza e rende attuale l’interesse del coobbligato ad impugnare, anche se questi aveva prestato acquiescenza alla decisione.
• L’appello incidentale tardivo è invece inammissibile solo quando investa un capo del tutto autonomo rispetto a quello oggetto dell’impugnazione principale e l’interesse a proporlo fosse già sorto immediatamente dalla sentenza; se, però, il capo è connesso alla responsabilità complessivamente accertata, l’impugnazione resta ammissibile.
• Ai fini del risarcimento del danno patrimoniale non è sufficiente allegare una situazione di mero ammaloramento o di potenziale deprezzamento del bene: occorre provare un pregiudizio concreto, attuale e definitivamente consolidato, non un danno solo eventuale o futuro.
• Quando il giudice di merito esclude il nesso causale tra la condizione del bene e il preteso pregiudizio, la censura in cassazione non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione delle prove, essendo riservata al merito la selezione delle fonti del convincimento e la loro attendibilità.
• La violazione dell’art. 115 c.p.c. non può essere invocata per contestare la ricostruzione fattuale del giudice di merito se, in realtà, si mira a ottenere una rivalutazione del contenuto documentale e del compendio probatorio.

Come è indicizzato