Cassazione Civile, Ordinanza n. 33953/2025 del 24/12/2025

Esito

La controversia

Una società aveva condotto in locazione un immobile poi pignorato nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare. Il custode nominato nella procedura, agendo anche come professionista delegato, aveva intimato sfratto per morosità e chiesto decreto ingiuntivo per i canoni non pagati. Il tribunale aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento e condannato la conduttrice al pagamento dei canoni maturati dal pignoramento fino al rilascio. In appello la conduttrice sosteneva che il giudice non avesse considerato i lavori da essa eseguiti sull'immobile, invocando l'art. 1577 c.c. e affermando che il costo di tali opere avrebbe dovuto essere compensato con i canoni, escludendo così la morosità. La corte territoriale confermava la decisione, rilevando che mancava la prova della natura indifferibile e urgente dei lavori, del preavviso al locatore e del pagamento delle spese, essendo insufficiente una fattura non quietanzata. In cassazione la società deduceva, con il primo motivo, nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione dell'art. 132 c.p.c.; con il secondo, violazione dell'art. 1577 c.c. e omesso esame delle risultanze istruttorie, lamentando la mancata valorizzazione di fattura, fotografie e istanze istruttorie ai fini della compensazione dei costi sostenuti con il debito da canoni.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che la motivazione della sentenza d'appello non era apparente e consentiva di comprendere il percorso logico seguito, in particolare la mancata prova dei presupposti dell'art. 1577 c.c. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché, pur formalmente prospettato come violazione di legge, mirava a ottenere una rivalutazione del materiale probatorio e delle risultanze istruttorie, attività preclusa in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna della ricorrente alle spese e con l'ulteriore statuizione di legge in materia di contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  La censura di nullità per motivazione apparente è infondata quando la sentenza d'appello espone, sia pure sinteticamente, le ragioni della decisione e rende intelligibile il percorso argomentativo.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Non consente di trasformare in vizio di nullità una critica che, in realtà, mira a contestare il merito della valutazione compiuta dal giudice di appello.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Dopo la riformulazione del 2012 il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al solo minimo costituzionale.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione è censurabile in cassazione solo se mancante, meramente apparente, irriducibilmente contraddittoria o obiettivamente incomprensibile.

• art. 1577 c.c.

  Per ottenere il riconoscimento delle spese sostenute dal conduttore per lavori urgenti e indifferibili occorre provare i presupposti della norma, compresi l'urgenza, il preavviso al locatore e l'effettivo pagamento delle spese.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria può essere depositata nel procedimento camerale di cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La sentenza d'appello può essere motivata per relationem, purché il giudice di secondo grado dia conto, anche sinteticamente, delle ragioni della conferma e dalla lettura complessiva delle due decisioni emerga un percorso argomentativo coerente e comprensibile.
• La motivazione è apparente solo quando manca del tutto l'esposizione delle ragioni della decisione o quando queste sono talmente incongruenti da renderne impossibile la comprensione; non basta che la motivazione sia sintetica o non condivisa dalla parte soccombente.
• In cassazione non è consentito prospettare sotto forma di violazione di legge una critica che in realtà richieda una nuova valutazione delle prove e del materiale istruttorio, attività riservata al giudice di merito.
• Chi invoca il credito per spese sostenute su cosa altrui in base all'art. 1577 c.c. deve provare rigorosamente i presupposti applicativi della norma e non può fondare la compensazione con i canoni su documenti privi di quietanza o su allegazioni non dimostrate.
• La mancata prova dell'esborso e dei presupposti del credito rende infondata la pretesa di compensazione con il debito da canoni di locazione e può legittimare la declaratoria di morosità e risoluzione del contratto.

Come è indicizzato