Cassazione Civile, Ordinanza n. 16047/2025 del 16/06/2025

Esito

La controversia

Un contribuente aveva ceduto, insieme alle proprietarie di altre due unità della medesima palazzina, un appartamento facente parte di un edificio con area pertinenziale. La vendita era stata preceduta da un preliminare e da una domanda di permesso di costruire per demolizione e nuova costruzione, presentata dalla società promissaria acquirente con l'assenso dei venditori; dopo il rilascio del permesso, era stato stipulato il definitivo e avviati i lavori. L'Agenzia delle Entrate aveva riqualificato l'operazione come cessione di area edificabile, anziché di fabbricato, e aveva emesso avviso di accertamento per plusvalenza non dichiarata ai fini IRPEF. La CTP aveva respinto il ricorso del contribuente; la CTR aveva invece accolto l'appello, ritenendo decisivo che l'oggetto del contratto fosse il fabbricato esistente e irrilevanti gli elementi soggettivi e le attività future o eventuali di demolizione e ricostruzione. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. b), T.U.I.R. e dell'art. 20 d.P.R. 131/1986, sostenendo che fosse trascurata la causa concreta della cessione e che la plusvalenza fosse tassabile come derivante da terreno edificabile.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Ha escluso che un fabbricato già esistente possa essere riqualificato come terreno edificabile sulla base della sola prospettazione dell'intento demolitorio e ricostruttivo delle parti, o di elementi soggettivi interni alla loro sfera. Ha richiamato il principio per cui l'art. 67 T.U.I.R. colpisce le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non quelle derivanti dalla vendita di edifici già costruiti, anche se contestualmente o successivamente si preveda una demolizione e ricostruzione. La sentenza d'appello è stata quindi confermata e il ricorso rigettato, con condanna dell'Agenzia alle spese. È stata inoltre esclusa l'applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002 per la natura pubblica della parte soccombente difesa dall'Avvocatura dello Stato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

  è stato invocato come vizio di legittimità per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360 bis cod. proc. civ.

  l'eccezione di inammissibilità è stata respinta perché l'orientamento consolidato della Corte non esonerava il ricorrente dall'argomentare la propria censura.

• art. 67, primo comma, lett. b), T.U.I.R.

  assoggetta a tassazione separata le plusvalenze realizzate mediante cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

• art. 20 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato dall'Ufficio a sostegno della riqualificazione dell'atto, ma la Corte ha escluso che consentisse di trasformare la cessione di un fabbricato in cessione di terreno edificabile.

• art. 81 T.U.I.R.

  nel testo richiamato come previgente formulazione della norma sulle plusvalenze da terreni edificabili; la Corte ne ribadisce la funzione di tassare la forza economica derivante dalla destinazione edificatoria del terreno.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  la Corte ha escluso la sua applicazione, poiché la parte soccombente era un'amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze ex art. 67 T.U.I.R., la distinzione decisiva è tra terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e fabbricato già edificato: un bene già costruito non può essere riqualificato come area edificabile in base al solo programma negoziale di demolizione e ricostruzione.
• La riqualificazione fiscale non può fondarsi su elementi soggettivi interni alla volontà delle parti o su attività future, eventuali e rimesse alla decisione dell'acquirente; rileva l'oggetto reale e attuale della cessione al momento del trasferimento.
• Quando il legislatore prevede regimi fiscali differenti per cessione di edifici e cessione di terreni, l'Amministrazione finanziaria non può creare un tertium genus mediante interpretazione estensiva o riqualificazione oltre il dato letterale.
• L'eccezione di inammissibilità ex art. 360-bis c.p.c. non è automaticamente fondata se il ricorrente si confronta con l'orientamento giurisprudenziale consolidato e ne discute la portata con argomentazioni pertinenti.

Come è indicizzato