Cassazione Civile, Ordinanza n. 29222/2022 del 07/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento IRPEF per l’anno d’imposta 2007, relativo a redditi da locazione non dichiarati. La contribuente aveva impugnato l’atto sostenendo che i canoni non fossero stati percepiti perché il conduttore era moroso e lo sfratto per morosità era stato convalidato dal tribunale con ordinanza del 21 novembre 2007. La CTR aveva accolto l’impugnazione, ritenendo, in applicazione dell’art. 53 Cost., non tassabile una ricchezza non effettivamente percepita. L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 26, comma 1, TUIR, sostenendo che i canoni di locazione concorrono al reddito imponibile del proprietario indipendentemente dalla percezione, salvo l’eccezione prevista per le locazioni abitative e solo dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità; ha inoltre evidenziato che la risoluzione del contratto era stata comunicata all’ufficio solo nel 2014.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate. Ha affermato che, in materia di redditi fondiari da locazione, la regola è la tassabilità dei canoni maturati indipendentemente dalla loro effettiva percezione; l’eccezione per gli immobili abitativi non consente di escludere dalla base imponibile i canoni anteriori alla convalida di sfratto o alla cessazione del rapporto. Nel caso concreto, poiché lo sfratto per morosità era stato convalidato solo il 21 novembre 2007, per quasi tutto l’anno d’imposta contestato i canoni restavano imponibili. La sentenza della CTR è stata quindi cassata con rinvio alla CTR della Puglia, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 26 D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore"

  I canoni di locazione concorrono in via generale a formare il reddito imponibile del locatore; per le locazioni abitative l’irrilevanza fiscale dei canoni non percepiti opera solo dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Prima di tale momento, i canoni restano tendenzialmente imponibili.

• art. 53 Cost.

  La capacità contributiva può essere desunta da indici di ricchezza individuati dal legislatore; la disciplina fiscale dei canoni locativi non è ritenuta costituzionalmente illegittima perché collega, in via eccezionale, la tassazione al canone contrattuale finché il rapporto locativo è in vita.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per dedurre la violazione di legge nella sentenza impugnata.

• art. 1596 c.c.

  Richiamato per affermare che, alla scadenza del termine, cessato il rapporto locativo, non è più praticabile il riferimento al canone quale base del reddito locativo.

• art. 1456 c.c.

  Richiamato come ipotesi di risoluzione per clausola risolutiva espressa, che fa cessare il rapporto e quindi il criterio di tassazione fondato sul canone.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato come ipotesi di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere, idonea a far cessare il rapporto locativo e il relativo criterio impositivo.

Massime di principio

• In materia di IRPEF sui redditi fondiari derivanti da locazione, il canone contrattuale resta imponibile in via generale anche se non effettivamente riscosso, poiché il presupposto fiscale è collegato alla maturazione del diritto alla percezione e non all’incasso.
• Per le locazioni di immobili ad uso abitativo, l’eccezione di non imponibilità dei canoni non percepiti opera solo dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità; i canoni scaduti anteriormente restano, di regola, tassabili.
• La risoluzione del contratto di locazione non ha effetto retroattivo sulle prestazioni già eseguite, salvo che risulti una inequivoca volontà delle parti in tal senso; pertanto i canoni relativi al periodo anteriore alla cessazione del rapporto concorrono alla base imponibile.
• La disciplina fiscale dei redditi da locazione è ritenuta compatibile con il principio di capacità contributiva perché il legislatore può ancorare l’imposizione a indici di ricchezza presunti o legali, finché il rapporto locativo permane.

Come è indicizzato