Cassazione Civile, Ordinanza n. 17469/2025 del 29/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di compravendita immobiliare del 2006 rogato da un notaio, nel quale il bene veniva indicato come trasferito in piena proprietà. L’acquirente ha poi scoperto che il suolo su cui insisteva l’edificio era rimasto di proprietà pubblica ed era stato concesso in diritto di superficie nell’ambito dell’edilizia economica e popolare; per ottenere la piena proprietà dell’area era necessario un ulteriore atto di cessione con relativo costo. Ha quindi chiesto il risarcimento del danno al notaio, assumendo che questi non avesse svolto gli accertamenti dovuti sulla provenienza e sulla situazione giuridica del bene e non avesse avvertito che l’acquisto non riguardava anche il suolo. Il Tribunale e poi la Corte d’appello hanno accolto la domanda, riducendo in appello l’importo liquidato. Il notaio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) vizio di motivazione, travisamento della prova, omesso esame di fatti decisivi e violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., sostenendo che i documenti non provassero la proprietà pubblica dell’area e che la Corte avesse male interpretato gli atti; (2) violazione delle norme sull’interpretazione della legge e degli obblighi professionali (art. 12 preleggi, artt. 14 e 15 d.P.R. n. 1036/1972, L. n. 9/1974, artt. 1175, 1176 e 2236 c.c.), oltre a omesso esame di documenti, ribadendo che i trasferimenti a favore dell’IACP avrebbero riguardato la piena proprietà e non il diritto di superficie; (3) violazione dell’art. 1159 c.c. e vizio motivazionale sul rigetto dell’eccezione di usucapione abbreviata decennale, sostenendo che ricorressero i presupposti del titolo idoneo, della trascrizione e della buona fede e che tale profilo escludesse o attenuasse la responsabilità del professionista. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili tutti i motivi, rilevando tra l’altro che si verteva in ipotesi di doppia conforme, che le doglianze tendevano a una rivalutazione del merito, che mancava la specifica indicazione delle norme interpretative asseritamente violate e che non erano rispettati gli oneri di specificità e localizzazione degli atti e documenti richiamati.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la decisione della Corte d’appello che aveva riconosciuto la responsabilità professionale del notaio e lo aveva condannato al pagamento, in favore dell’acquirente, della somma di euro 14.742,38 oltre interessi, con regolazione delle spese di lite. La Corte ha anche posto a carico del ricorrente le spese del giudizio di legittimità e ha dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  richiamato come rito introduttivo del giudizio di primo grado promosso dall’acquirente.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  invocato dal ricorrente per denunciare violazioni di legge, ma le censure sono state ritenute inammissibili perché non specifiche o non confrontate con la motivazione d’appello.

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  non è utilizzabile per ottenere una nuova valutazione del fatto e, in presenza di doppia conforme, il vizio motivazionale è inibito salvo specifica allegazione di diversi presupposti di fatto.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente; la Corte ha rilevato che la censura mirava in realtà a un riesame del materiale istruttorio.

• art. 2697 c.c.

  richiamato dal ricorrente; la Corte ha escluso che vi fosse un vizio di riparto dell’onere della prova deducibile in cassazione nei termini prospettati.

• art. 348 ter, quarto comma c.p.c.

  impedisce la proposizione del vizio ex art. 360, n. 5 c.p.c. in caso di doppia conforme, salvo che si indichino differenti presupposti fattuali delle decisioni di merito.

• artt. 1362 e seguenti c.c.

  la loro violazione deve essere dedotta con specifico riferimento alle regole legali di interpretazione e al modo in cui il giudice se ne sia discostato; non basta contrapporre una diversa lettura del contratto.

• art. 366, n. 6 c.p.c.

  il ricorrente che fondi il motivo su atti o documenti deve trascriverne i passaggi essenziali, indicarne il deposito e localizzarli nel fascicolo; in difetto la censura è inammissibile.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  richiamato nel secondo motivo per l’interpretazione della legge, ma senza un’adeguata critica della motivazione della Corte territoriale.

• artt. 14 e 15 d.P.R. n. 1036 del 1972

  richiamati come base normativa della tesi difensiva sulla devoluzione dei beni agli IACP, ma la Corte ha ritenuto corretta la ricostruzione che distingueva proprietà degli alloggi e proprietà del suolo.

• L. n. 9 del 1974

  richiamata insieme al d.P.R. n. 1036 del 1972 nel tentativo di sostenere il trasferimento della piena proprietà.

• artt. 1175 c.c.

  invocato nel quadro degli obblighi professionali, ma senza incidere sulla conclusione di inammissibilità.

• art. 1176 c.c.

  richiamato per il parametro di diligenza del notaio; la Corte ha valorizzato l’obbligo di segnalare al contraente profili essenziali e criticità del titolo.

• art. 2236 c.c.

  richiamato dal ricorrente, ma non idoneo a escludere la responsabilità del professionista nelle circostanze di causa.

• art. 1159 c.c.

  richiamato per l’usucapione abbreviata decennale; la Corte ha ritenuto inammissibile la censura e ha osservato che la mera astratta allegazione dei presupposti dell’usucapione non escludeva, anzi aggravava, la responsabilità del notaio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  consente il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di definizione sfavorevole del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come parametro del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la deduzione del vizio motivazionale non può trasformarsi in una richiesta di nuovo esame del merito o del materiale probatorio; il ricorso è inammissibile se mira soltanto a una diversa lettura degli atti.
• In caso di doppia conforme, il vizio di cui all’art. 360, n. 5 c.p.c. è precluso salvo che il ricorrente alleghi specificamente che le decisioni di primo e secondo grado si fondano su differenti presupposti di fatto.
• La censura per violazione delle regole di interpretazione del contratto o della legge richiede la precisa indicazione delle norme asseritamente violate e la puntuale dimostrazione del modo in cui il giudice di merito se ne è discostato; non è sufficiente proporre un’interpretazione alternativa.
• Quando un motivo di ricorso si fonda su documenti o atti processuali, il ricorrente deve riportarne i passaggi essenziali, indicarne il tempestivo deposito e localizzarli nel fascicolo; in mancanza, la doglianza è inammissibile.
• Il notaio, nell’attività di rogito e di controllo della titolarità del bene, deve segnalare alle parti i profili essenziali della situazione giuridica del cespite; la mancata rappresentazione di un diritto di superficie sul suolo può integrare responsabilità professionale se incide sulla consapevolezza del contraente.
• L’eventuale astratta praticabilità di un acquisto per usucapione abbreviata non esonera il professionista dall’obbligo di chiarire che il titolo traslativo non trasferisce, di per sé, la piena proprietà del suolo e può anzi evidenziare l’inidoneità del contratto al risultato dichiarato.

Come è indicizzato