Cassazione Civile, Ordinanza n. 41254/2021 del 22/12/2021

Esito

La controversia

La controversia riguardava uno spiazzo/area esterna antistante due locali seminterrati in un complesso edilizio di Genova. In origine un soggetto aveva chiesto di accertare l'usucapione dell'area, ottenendo dal tribunale una pronuncia di proprietà per usucapione. Successivamente alcuni condomìni e singoli partecipanti avevano proposto opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., sostenendo che l'area ricadesse nella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. e chiedendo l'accertamento della proprietà condominiale, con domanda subordinata di usucapione ordinaria; in un separato giudizio avevano anche chiesto di far dichiarare l'invalidità/inopponibilità di un atto di compravendita del 1981 relativo allo spiazzo. Riuniti i giudizi, il tribunale aveva accolto l'opposizione dei terzi intervenuti e riconosciuto la proprietà dell'area agli eredi dell'originario acquirente del rogito. In appello, però, la Corte territoriale aveva riformato la decisione e dichiarato la condominialità dello spiazzo, ritenendolo cortile/accesso comune e applicando la presunzione dell'art. 1117 c.c., oltre a escludere la prova dell'usucapione invocata dal proprietario dell'area. Il ricorso per cassazione del proprietario deduceva: 1) violazione dell'art. 1117 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, perché l'area sarebbe stata autonoma ed esterna agli edifici e quindi non assoggettabile alla presunzione di condominialità; 2) violazione degli artt. 1362 e ss. c.c. e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che i regolamenti condominiali prevedevano solo servitù reciproche di passaggio e non attribuivano la proprietà dello spiazzo, che il comportamento successivo delle parti dimostrava l'intento di non destinare l'area a servizio comune e che la Corte aveva male interpretato le clausole regolamentari; 3) violazione dell'art. 112 c.p.c. e dell'art. 1346 c.c. per avere la sentenza fondato la proprietà comune sul regolamento condominiale senza i necessari singoli titoli di acquisto e senza un'espressa previsione di trasferimento pro quota dell'area. I ricorrenti incidentali proponevano a loro volta due motivi, riproponendo la tesi della non condominialità dell'area, del mancato servizio dell'immobile e del rilievo del comportamento della società costruttrice che aveva ceduto lo spazio a terzi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondati i motivi del ricorso principale perché la Corte d'appello aveva correttamente applicato la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. a uno spazio esterno qualificabile come cortile/accesso funzionale al godimento delle parti comuni, in assenza di un titolo contrario idoneo a vincere la presunzione. La Cassazione ha chiarito che, una volta accertato il rapporto di accessorietà necessaria con l'edificio, non era necessario un espresso richiamo nell'atto di acquisto per il trasferimento della quota condominiale, poiché tale effetto discende dalla legge e dal principio accessorium sequitur principale. Ha inoltre ritenuto che l'interpretazione dei regolamenti condominiali non fosse censurabile, perché il dato letterale confermava la previsione di servitù e non di riserva o esclusione di proprietà, e che le ulteriori doglianze mirassero a una rivalutazione di merito non consentita in cassazione. Il ricorso incidentale è stato dichiarato inammissibile perché tardivo: notificato oltre il termine ordinario di cui all'art. 326 c.p.c., non poteva beneficiare dell'impugnazione incidentale tardiva ex art. 334 c.p.c., poiché non si trattava di impugnazione proposta dalla parte contro la quale era stata notificata l'impugnazione principale, ma di censura fondata su un interesse autonomo sorto dalla sentenza. La Corte ha quindi confermato la pronuncia di appello e condannato il ricorrente principale e i ricorrenti incidentali alle spese, con compensazione integrale solo per due parti rimaste neutrali.

Norme richiamate

• art. 404 c.p.c.

  norma richiamata per l'opposizione di terzo proposta dai condomìni e da alcuni partecipanti, fondata sull'allegazione di un diritto autonomo incompatibile con la precedente statuizione

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di condominialità opera per le parti dell'edificio o per le aree esterne funzionalmente accessorie; può essere vinta solo da un titolo contrario idoneo, non da un mero silenzio degli atti di acquisto

• artt. 1362 e ss. c.c.

  l'interpretazione del regolamento condominiale deve partire dal dato letterale; i criteri sussidiari e il comportamento successivo delle parti rilevano solo se il testo non è chiaro o univoco

• art. 112 c.p.c.

  censura invocata dal ricorrente principale, ma non ritenuta decisiva perché la sentenza non ha introdotto una domanda diversa, avendo applicato la presunzione legale di condominialità

• art. 1346 c.c.

  richiamato nella doglianza del ricorrente principale, ma non utile a scalfire la decisione, poiché non mancava un oggetto determinato del rapporto regolamentare valutato dalla Corte

• art. 326, comma 1, c.p.c.

  fissa il termine ordinario di sessanta giorni per l'impugnazione, termine oltre il quale il ricorso incidentale nel caso concreto è stato ritenuto tardivo

• art. 334 c.p.c.

  l'impugnazione incidentale tardiva è ammessa solo nei limiti dell'impugnazione incidentale in senso stretto; non si applica al ricorso incidentale fondato su un interesse autonomo sorto dalla sentenza

• art. 370 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 371 c.p.c. per delimitare le forme e i termini dell'impugnazione incidentale

• art. 371 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 370 c.p.c. per delimitare le forme e i termini dell'impugnazione incidentale

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità dell'impugnazione

Massime di principio

• L'area esterna di un edificio condominiale è presunta comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. quando risulta funzionalmente accessoria all'edificio o alle singole unità immobiliari, come nel caso di un cortile o spazio di accesso; per superare tale presunzione occorre un titolo contrario idoneo, proveniente dall'atto che ha dato origine al condominio.
• La presunzione di condominialità non richiede che nei singoli atti di acquisto sia espressamente menzionata la quota di comproprietà sulla parte comune: una volta accertata la situazione di condominio, la quota sulle parti comuni segue automaticamente l'alienazione dell'unità esclusiva.
• In tema di interpretazione del regolamento condominiale, il giudice deve valorizzare anzitutto il dato letterale; i criteri interpretativi ulteriori, incluso il comportamento successivo delle parti, non possono sovvertire un testo chiaro e univoco.
• Le clausole regolamentari che si limitano a disciplinare servitù di passaggio o di transito non equivalgono, di per sé, a una riserva di proprietà del bene né valgono a escludere la presunzione legale di comunione, se non risultano come titolo contrario espresso e idoneo.
• L'impugnazione incidentale tardiva ex art. 334 c.p.c. è ammessa solo per la parte contro cui è proposta l'impugnazione principale e nei limiti dell'interesse a contraddire; se il ricorso incidentale tutela un interesse autonomo sorto dalla sentenza, resta soggetto al termine ordinario di impugnazione.
• Le valutazioni sulla qualificazione funzionale di un bene come parte comune o come area accessoria, e sulla sufficienza del titolo a escludere la comunione, appartengono al giudice di merito e non sono rivedibili in cassazione se sorrette da motivazione логica e giuridicamente corretta.

Come è indicizzato