Cassazione Civile, Ordinanza n. 21996/2023 del 21/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale di un immobile sito in Asti. La locatrice intimava sfratto per morosità, assumendo il mancato pagamento di canoni per complessivi euro 31.790,77. La conduttrice si opponeva, contestando di aver conosciuto, al momento della stipula, i vizi e l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto; sosteneva che i difetti fossero occulti, non adeguatamente segnalati e che la locatrice avesse dichiarato contrattualmente la piena compatibilità del bene con l'attività commerciale. In via riconvenzionale chiedeva il risarcimento del danno per aver dovuto sostenere costi rilevanti di ripristino e ristrutturazione e, comunque, il rimborso delle migliorie apportate. Il Tribunale di Asti accoglieva la domanda della locatrice, dichiarando la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice e condannandola al pagamento dei canoni; rigettava invece la riconvenzionale, ritenendo l'immobile tecnicamente idoneo all'uso e non provato un incremento di valore derivante dai lavori eseguiti. La società conduttrice ricorreva per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 115 c.p.c., per avere il Tribunale ritenuto provata la conoscenza dei vizi dell'immobile sulla base di risultanze istruttorie che, secondo la ricorrente, dimostravano invece l'occultamento dei difetti e la successiva emersione dell'inagibilità; 2) violazione dell'art. 1460 c.c., per avere il Tribunale condannato al pagamento di 33 mensilità senza considerare che l'immobile sarebbe stato utilizzato solo per un anno e solo parzialmente; 3) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 2697 c.c., nonché omesso esame di un fatto decisivo, per avere il giudice aderito acriticamente alla CTU e trascurato una relazione integrativa che, secondo la ricorrente, documentava spese per euro 176.300,00 per lavori e beni strumentali.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. In via preliminare ha rilevato che la procura al difensore era inesistente, perché conferita per impugnare un diverso provvedimento (l'ordinanza ex art. 348-bis c.p.c. della Corte d'appello) e non la sentenza del Tribunale effettivamente impugnata; ciò ha reso il ricorso non riferibile alla parte ricorrente. Ha quindi condannato personalmente l'avvocato che aveva proposto l'impugnazione al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente e ha dato atto dell'obbligo di versare il contributo unificato aggiuntivo, se dovuto. Ad abundantiam, la Corte ha osservato che, anche esaminando nel merito i motivi, il ricorso sarebbe comunque stato inammissibile: il primo motivo si risolveva in una richiesta di rivalutazione delle prove e non denunciava correttamente violazioni degli artt. 115 e 2697 c.c.; il secondo non si confrontava con la ratio decidendi, oltre a non risultare dedotta una vera domanda di riduzione del canone ex art. 1578 c.c.; il terzo difettava di autosufficienza e di specificità quanto ai documenti richiamati e al dedotto omesso esame.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  La violazione può dirsi dedotta utilmente solo se si contesta l'erronea attribuzione dell'onere della prova tra le parti, non se si lamenta una mera difforme valutazione delle risultanze istruttorie.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non dedotte dalle parti o ignora il principio per cui deve porre a base della decisione le prove offerte; non basta contestare il peso attribuito alle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo quando il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello previsto dalla legge o dichiari di usare il prudente apprezzamento per una prova soggetta a prova legale, non per contestare la valutazione comparativa delle prove.

• art. 1460 c.c.

  L'eccezione di inadempimento mira a paralizzare la pretesa di adempimento, ma non equivale alla domanda di riduzione del canone o di modifica del regolamento contrattuale.

• art. 1578 c.c.

  La riduzione del corrispettivo per vizi della cosa locata è un rimedio costitutivo autonomo che deve essere specificamente azionato e non si presume dalla sola eccezione di inadempimento.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve indicare e riprodurre in modo specifico gli atti e i documenti su cui si fonda, con puntuale localizzazione nel fascicolo.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Gli atti e i documenti richiamati devono essere depositati o comunque individuati in modo idoneo a consentire il controllo di legittimità.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame richiede l'indicazione del fatto storico decisivo, del dato da cui risulta, del come e del quando sia stato discusso tra le parti.

• art. 348-bis c.p.c.

  Richiamato solo come provvedimento diverso da quello oggetto del ricorso, rilevante per l'inesistenza della procura.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma sul rito camerale di trattazione del ricorso in Cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, ove dovuto.

• L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  Richiamata quale norma che ha introdotto l'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• La procura al difensore è inesistente, e non semplicemente nulla, quando risulti conferito mandato per impugnare un provvedimento diverso da quello effettivamente oggetto del ricorso: in tal caso il ricorso non è riferibile alla parte.
• La censura di violazione dell'art. 115 c.p.c. non può essere usata per ottenere una diversa lettura del materiale istruttorio: è ammissibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o abbia violato il principio della decisione sulle prove offerte.
• La censura di violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice abbia errato nel distribuire l'onere probatorio tra fatto costitutivo ed eccezione; non se si contesta la valutazione del compendio probatorio.
• L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non equivale alla domanda di riduzione del canone o di modifica del sinallagma contrattuale, che richiede un distinto petitum e una specifica base normativa.
• Nel ricorso per cassazione, l'onere di autosufficienza impone di riprodurre o indicare specificamente gli atti e i documenti richiamati, con precisa localizzazione nel fascicolo, altrimenti la censura è inammissibile.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'indicazione puntuale del fatto storico, del dato extratestuale da cui emerge e del momento processuale in cui è stato discusso; non basta una contestazione generica della motivazione.

Come è indicizzato