Cassazione Civile, Ordinanza n. 25026/2024 del 17/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, nel 1991, di un'abitazione tramite atto notarile in cui non risultavano formalità pregiudizievoli. Anni dopo gli acquirenti scoprirono che sull'immobile insisteva un pignoramento trascritto prima della vendita, e per evitare l'evizione furono costretti ad acquistare all'asta la quota indivisa pignorata. Essi chiesero il risarcimento al notaio rogante, deducendone la negligenza per non aver rilevato il vincolo pregiudizievole, e al venditore in manleva; fu chiamato in causa anche il notaio che aveva redatto la relazione nella procedura esecutiva. I ricorrenti principali, eredi del notaio rogante, impugnano la decisione di merito sostenendo: 1) che il bene venduto e quello pignorato non coincidessero, essendo il primo un fabbricato e il secondo un terreno, sicché non vi sarebbe stata alcuna negligenza; 2) che il notaio non potesse essere ritenuto responsabile applicando un parametro di diligenza più rigoroso di quello legale e che, in una situazione complessa, l'eventuale colpa fosse lieve; 3) che il danno fosse stato quantificato erroneamente, perché l'esborso per l'acquisto all'asta non sarebbe conseguenza immediata della condotta del notaio, essendo il prezzo già stato pagato; 4) che le spese del terzo chiamato non dovessero gravare sul notaio soccombente. Il ricorso incidentale adesivo del venditore ripropone la tesi della non coincidenza tra bene venduto e bene pignorato e censura anche la liquidazione del danno, ritenuta superiore al prezzo originario di vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale adesivo. Ha ritenuto inammissibili le censure che miravano a contestare l'apprezzamento di fatto compiuto dalla corte d'appello sulla coincidenza tra il bene oggetto di vendita e quello colpito dal pignoramento, trattandosi di valutazione documentale non sindacabile in cassazione. Ha poi ritenuto infondata la doglianza sulla responsabilità del notaio, affermando che rientrano nella diligenza professionale le verifiche su iscrizioni ipotecarie e pignoramenti e che la mancata visura non integra un problema tecnico di speciale difficoltà tale da limitare la responsabilità ex art. 2236 c.c., ma una violazione della normale diligenza professionale. È stato giudicato infondato anche il motivo sulla quantificazione del danno, poiché il risarcimento può essere parametrato all'esborso necessario per conseguire la cancellazione del vincolo o sottrarre l'immobile all'esecuzione, secondo la giurisprudenza richiamata. Infine, è stata confermata la regolazione delle spese in favore del terzo chiamato, secondo il principio di causalità. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti soccombenti, con ulteriore contributo unificato dovuto.

Norme richiamate

• art. 555 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per contestare l'oggetto e gli effetti del pignoramento trascritto sull'immobile.

• art. 2826 c.c.

  richiamato per sostenere la diversa individuazione del bene pignorato e del bene venduto.

• art. 2659 c.c.

  richiamato per censurare la trascrizione e l'identificazione catastale dell'immobile.

• art. 2912 c.c.

  richiamato per sostenere che il pignoramento non avrebbe colpito il bene compravenduto.

• art. 2330 c.c.

  richiamato nel secondo motivo del ricorso principale, ma il testo riportato lo indica verosimilmente come richiamo normativo della censura sulla responsabilità professionale.

• art. 2336 c.c.

  richiamato nel secondo motivo del ricorso principale, insieme ad altre norme sulla responsabilità del professionista.

• art. 1218 c.c.

  richiamato per sostenere la violazione della disciplina dell'inadempimento contrattuale del professionista.

• art. 1176 c.c.

  la Corte ribadisce che il notaio deve osservare la diligenza professionale media, comprensiva delle verifiche su iscrizioni ipotecarie e pignoramenti.

• art. 2236 c.c.

  la limitazione di responsabilità per problemi tecnici di speciale difficoltà non si applica alla mancata visura dei registri immobiliari, perché si tratta di negligenza o imprudenza e non di imperizia.

• art. 1223 c.c.

  il danno va commisurato al pregiudizio effettivo sofferto dall'acquirente e può essere liquidato per equivalente sulla base dell'esborso necessario a rimuovere il vincolo o sottrarre il bene all'esecuzione.

• art. 91 c.p.c.

  le spese del terzo chiamato vanno poste a carico della parte soccombente che abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia secondo il principio di causalità.

• art. 567 c.p.c.

  richiamato per la relazione redatta dal notaio nella procedura esecutiva.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  la soccombenza nel giudizio di legittimità comporta l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La verifica notarile in una compravendita immobiliare deve comprendere l'accertamento dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti sull'immobile oggetto di trasferimento; l'omissione di tali controlli integra violazione della normale diligenza professionale ex art. 1176, secondo comma, c.c.
• La limitazione di responsabilità prevista per la prestazione professionale di speciale difficoltà non opera quando il professionista ometta controlli ordinari e doverosi, poiché in tal caso la condotta è qualificabile come negligenza o imprudenza e non come imperizia.
• In cassazione non è sindacabile la valutazione di merito che, sulla base dei documenti, accerti la coincidenza sostanziale tra il bene venduto e quello colpito dal pignoramento, salvo vizi tipici della motivazione nei limiti consentiti dal giudizio di legittimità.
• Il danno da mancata verifica notarile del vincolo pregiudizievole può essere liquidato per equivalente in misura corrispondente all'esborso necessario per liberare il bene dal vincolo o sottrarlo all'esecuzione, secondo l'effettivo nocumento subito dall'acquirente.
• Le spese del terzo chiamato in garanzia possono essere poste a carico della parte che, risultata soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata, in applicazione del principio di causalità.

Come è indicizzato