Cassazione Civile, Ordinanza n. 03847/2025 del 15/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale di un immobile di proprietà del locatore, originariamente stipulato con una banca poi divenuta GBM Banca/Aigis Banca. Nel 2015 fu concluso un nuovo contratto con canone annuo e clausola che, alla cessazione, attribuiva al locatore la facoltà di scegliere se ritenere gratuitamente le addizioni o ottenere il ripristino dello stato dei luoghi. Dopo la crisi dell’istituto di credito e la riorganizzazione della rete bancaria, la conduttrice comunicò il recesso per asserita giusta causa ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, L. 392/1978, e avviò la procedura di rilascio e sequestro liberatorio. Il locatore contestò la legittimità del recesso e chiese, in varie sedi, il pagamento dei canoni e, in subordine, il risarcimento ex art. 1591 c.c. per ritardata restituzione. In sede di accertamento del passivo della L.C.A. il Commissario Liquidatore ammise però il credito per il costo del ripristino dei locali. Il Tribunale di Milano, decidendo sull’opposizione allo stato passivo, ritenne legittimo il recesso e rigettò le ulteriori pretese, affermando che il locatore fosse decaduto ex art. 1287, comma 2, c.c. dalla facoltà di scelta tra ritenzione delle addizioni e ripristino, con conseguente assenza di mora del conduttore e di danni da occupazione. Il ricorso per cassazione deduceva: 1) nullità per ultrapetizione e violazione del principio dispositivo, perché la decadenza ex art. 1287, comma 2, c.c. sarebbe stata rilevata d’ufficio pur essendo eccezione in senso stretto; 2) violazione delle norme sulla verifica del passivo e del giudicato endoconcorsuale, perché il Tribunale avrebbe disatteso il credito già ammesso dal Commissario Liquidatore per il ripristino dei locali; 3) in subordine, falsa applicazione dell’art. 1287, comma 2, c.c. in relazione all’art. 27 L. 392/1978 e all’art. 1372 c.c.; 4) violazione dell’art. 2697 c.c. in relazione all’art. 1591 c.c., sostenendo che il danno da ritardata riconsegna sarebbe presunto e che il locatore non avrebbe dovuto provarlo; 5) violazione delle norme sulle spese processuali.

La decisione

La Corte ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo che il Tribunale avesse indebitamente applicato d’ufficio la decadenza ex art. 1287, comma 2, c.c., in contrasto con l’art. 2969 c.c. e con il principio dispositivo, e che avesse inoltre ignorato gli effetti preclusivi della decisione del Commissario Liquidatore che aveva ammesso al passivo il credito per il ripristino dei locali. La Corte ha affermato che tale ammissione, non opposta nei termini, era divenuta definitiva e doveva essere rispettata anche nel giudizio di opposizione allo stato passivo. Ha quindi cassato il decreto impugnato con rinvio al Tribunale di Milano, in diversa composizione, affinché riesamini la domanda alla luce dei principi indicati. Il terzo e il quinto motivo sono stati dichiarati assorbiti; il quarto motivo è stato ritenuto fondato perché il Tribunale aveva applicato un principio relativo al risarcimento per mancato reimpiego del bene, non pertinente alla domanda ex art. 1591 c.c. per ritardata riconsegna, dove il canone convenuto funge da parametro legale del danno minimo. Ne segue l’accoglimento del ricorso con rinvio e la vittoria del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 27, ultimo comma, L. 392/1978

  Consente al conduttore di recedere per gravi motivi/giusta causa; il giudizio di legittimità non si è soffermato sul merito del recesso, ma sulla sua compatibilità con le ulteriori pretese del locatore.

• art. 1287, comma 2, c.c.

  La decadenza dalla facoltà di scelta nelle obbligazioni alternative non può essere rilevata d’ufficio se non eccepita dalla parte interessata.

• art. 2969 c.c.

  Le decadenze stabilite dalla legge a tutela di interessi disponibili non sono rilevabili d’ufficio se la parte non le eccepisce.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre i limiti delle domande e delle eccezioni proposte dalle parti.

• art. 1591 c.c.

  In caso di ritardata restituzione dell’immobile il conduttore deve corrispondere il canone convenuto fino alla riconsegna; il canone opera come parametro legale del danno minimo da ritardo nella restituzione.

• art. 2697 c.c.

  In relazione all’art. 1591 c.c. il tema riguarda la corretta ripartizione dell’onere della prova sul danno da ritardata restituzione, non potendo pretendersi dal locatore la prova di un danno ulteriore quando opera il parametro legale del canone.

• art. 86 T.U.B.

  La decisione del Commissario Liquidatore in sede di accertamento del passivo ha natura accertativa e produce effetti definitivi se non opposta nei termini, con efficacia endoconcorsuale.

• art. 87 T.U.B.

  Prevede l’impugnazione della decisione del Commissario Liquidatore in materia di stato passivo.

• art. 2909 c.c.

  La decisione non opposta e divenuta definitiva fa stato tra le parti nel concorso e deve essere rispettata dal giudice successivamente investito.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che il giudice non poteva ignorare gli effetti dell’ammissione al passivo già disposta.

• art. 1216 c.c.

  È stato richiamato nella ricostruzione fattuale in relazione all’offerta di ricevere la consegna dell’immobile.

• art. 1220 c.c.

  Richiamato per qualificare l’offerta non formale della conduttrice come idonea a escludere la mora.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato in via subordinata nel motivo sulla pretesa efficacia del recesso e sulla vincolatività del contratto.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese di lite, poi assorbito.

• art. 111 c.c.

  Richiamato per la successione a titolo particolare nel rapporto processuale a seguito della cessione dei rapporti.

• art. 447 bis c.p.c.

  Indica il rito utilizzato nel giudizio di merito relativo alla locazione.

Massime di principio

• La decadenza dalla facoltà di scelta nelle obbligazioni alternative, quando tutela un interesse disponibile, non è rilevabile d’ufficio dal giudice e deve essere tempestivamente eccepita dalla parte interessata.
• Nel giudizio di opposizione allo stato passivo di una procedura bancaria in L.C.A. il giudice deve rispettare gli effetti preclusivi della decisione del Commissario Liquidatore se questa non sia stata impugnata nei modi e nei termini previsti; l’ammissione definitiva del credito fa stato nel concorso.
• L’ammissione al passivo di un credito che presuppone logicamente l’accertamento di un diritto incompatibile con la tesi difensiva poi sostenuta non può essere neutralizzata dal giudice con una diversa qualificazione in chiave conciliativa, se l’atto è ormai definitivo.
• In tema di art. 1591 c.c., il canone pattuito costituisce il parametro legale del danno minimo dovuto dal conduttore in mora per ritardata restituzione del bene locato; non è corretto pretendere dal locatore la prova di uno specifico danno da mancato reimpiego quando opera tale disciplina.
• Le questioni sulle domande principali e subordinate vanno risolte distinguendo tra domande tra loro incompatibili e domande autonome o compatibili, perché solo nel primo caso può sorgere l’onere di impugnazione incidentale per evitare il giudicato sulla domanda accolta o disattesa.

Come è indicizzato