Cassazione Civile, Ordinanza n. 27232/2025 del 11/10/2025

Esito

La controversia

Con atto di citazione del 2008 due soggetti convenivano davanti al Tribunale di Vasto una vicina e la precedente proprietaria del loro immobile. Chiedevano: 1) l’accertamento della loro esclusiva proprietà di un pianerottolo al primo piano dello stabile; 2) la condanna della vicina a ripristinare lo stato dei luoghi, sostenendo che le opere da questa eseguite erano pericolose per la stabilità del solaio e del fabbricato; 3) la condanna della dante causa per evizione, ove il bene fosse risultato non trasferito. Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’appello confermava. Nel ricorso per cassazione venivano proposti nove motivi: a) errata ritenuta assorbenza della domanda risarcitoria ex art. 2058 c.c.; b) omesso esame di un fatto decisivo, cioè l’inserimento del vano in una denuncia catastale precedente alla vendita; c) violazione dell’art. 817 c.c. per mancato riconoscimento della pertinenzialità del pianerottolo; d) violazione delle norme catastali del D.P.R. n. 1142/1949, assumendo che il vano non fosse censibile; e) omesso esame delle difformità tra CTU del giudizio e precedenti consulenze; f) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla confessione, sostenendo che la dichiarazione della venditrice provasse che il pianerottolo faceva parte del bene trasferito; g) ulteriore censura sull’interpretazione del contratto e sulla garanzia per evizione, in relazione alla consistenza dell’immobile venduto; h) omesso esame dei danni architettonici ed estetici causati dalle opere della convenuta; i) violazione dell’art. 92 c.p.c. sulla condanna alle spese, perché vi sarebbe stato un accordo di massima in sede peritale non formalizzato. La Cassazione ha respinto tutti i motivi: ha ritenuto che la domanda risarcitoria fosse correttamente rigettata perché dipendente dall’accoglimento della rivendica; che i motivi su omesso esame di fatti fossero inammissibili per doppia conforme e, in ogni caso, perché miravano a rivalutare le prove; che le censure sulla pertinenza e sui criteri catastali introducessero questioni nuove, non trattate nei giudizi di merito; che la prova della proprietà dovesse essere rigorosa ai sensi dell’art. 948 c.c. e non potesse fondarsi né su mere risultanze catastali né sulla sola dichiarazione della venditrice; che la confessione valga per fatti obiettivi ma non per il titolo giuridico della proprietà; che l’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito fosse plausibile e insindacabile in cassazione; e che la regolazione delle spese fosse corretta, non essendo stato formalizzato alcun accordo conciliativo. Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con nulla sulle spese del giudizio di legittimità per mancata difesa degli intimati, e con atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso per cassazione. Ha escluso la fondatezza del primo motivo perché la domanda di risarcimento in forma specifica presupponeva comunque la prova della proprietà del pianerottolo. Ha dichiarato inammissibili i motivi fondati su omesso esame di fatti decisivi, sia per la presenza di una doppia conforme sia perché diretti in realtà a contestare la valutazione delle prove. Ha ritenuto nuove e quindi precluse in cassazione le questioni sulla pertinenzialità e sulla disciplina catastale. Ha ritenuto infondate le doglianze sulla confessione e sull’interpretazione del contratto, osservando che la dichiarazione della venditrice non provava il trasferimento della proprietà del vano e che l’accertamento della consistenza del bene venduto dipende dal contenuto dell’atto, in particolare dalla descrizione e dai confini. Ha infine reputato corretta la condanna alle spese del grado di appello, poiché non risultava alcun accordo conciliativo formalizzato. Nessuna statuizione sulle spese del giudizio di legittimità per mancata attività difensiva delle intimate. È stato inoltre dato atto dell’obbligo dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2058 c.c.

  La domanda di risarcimento in forma specifica presuppone l’accoglimento della pretesa dominicale; se non è provata la proprietà del bene, la domanda risarcitoria non può essere accolta.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamato a proposito della censura sulla pretesa assorbenza della domanda risarcitoria.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è limitato ai fatti storici decisivi e non consente di ottenere una nuova valutazione delle prove; in presenza di doppia conforme il motivo è precluso.

• art. 2697 c.c.

  Il fatto rilevante ai fini del vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. deve essere un fatto principale o secondario, controverso e decisivo, non una mera questione o una risultanza istruttoria.

• art. 817 c.c.

  La deduzione della pertinenzialità del pianerottolo è stata considerata questione nuova, non scrutinabile in cassazione perché non risultava trattata nei gradi di merito.

• artt. 45, 47 e 52 del D.P.R. n. 1142 del 1949

  Le censure sulla censibilità catastale del vano sono state ritenute nuove e comunque non decisive ai fini della prova della proprietà nella rivendicazione.

• art. 948 c.c.

  Nella rivendicazione l’attore deve fornire prova rigorosa della proprietà; la sola indicazione catastale o l’inserimento materiale del vano in un immobile non bastano.

• art. 818 c.c.

  Richiamato insieme alle altre norme sull’interpretazione della vendita, ma la Corte ha escluso che la mera inserzione materiale del pianerottolo comportasse il trasferimento della proprietà.

• art. 1362 c.c.

  Ai fini della prova della consistenza del bene venduto rileva il contenuto dell’atto e la comune intenzione desumibile dal testo negoziale, non una generica percezione della parte venditrice.

• art. 2733 c.c.

  La confessione riguarda fatti obiettivi e non si estende all’accertamento del titolo giuridico sottostante alla proprietà o al trasferimento.

• art. 1476 c.c.

  Richiamato nel motivo sulla vendita; la Corte ha respinto la tesi che la dichiarazione della venditrice valesse come riconoscimento automatico della consistenza trasferita.

• art. 1483 c.c.

  Richiamato nel motivo sull’evizione, ma la Corte ha escluso la prova del trasferimento del pianerottolo e quindi della garanzia invocata.

• art. 1484 c.c.

  Come per l’art. 1483 c.c., la garanzia per evizione non è stata ritenuta configurabile per mancanza di prova del bene trasferito.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulla qualificazione della dichiarazione della venditrice, ma senza incidenza sul decisum.

• art. 92 c.p.c.

  La condanna alle spese è stata confermata perché l’esito complessivo del giudizio era di soccombenza, non essendo stato formalizzato alcun accordo conciliativo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Dà luogo al presupposto per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nell’azione di rivendicazione l’attore deve offrire prova rigorosa del proprio diritto di proprietà; non sono sufficienti elementi catastali, riferimenti generici o la sola materiale inclusione del bene in una più ampia unità immobiliare.
• La domanda di risarcimento in forma specifica per occupazione o alterazione di un bene presuppone l’accertamento della titolarità del bene in capo a chi agisce; se manca tale presupposto, la domanda va respinta.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo fatti storici decisivi e non consente di sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio; in presenza di doppia conforme il controllo è ulteriormente ristretto.
• La pertinenzialità di un bene e, più in generale, la ricostruzione della consistenza del bene trasferito sono accertamenti di fatto, non sindacabili in cassazione se la questione è nuova o se la censura mira solo a sovvertire l’apprezzamento del giudice di merito.
• La confessione resa da una parte può valere per fatti storici, ma non prova da sola il titolo giuridico della proprietà né sostituisce il contenuto dell’atto di trasferimento.
• Nell’interpretazione di un contratto di compravendita immobiliare, in caso di più letture possibili, la scelta di una interpretazione plausibile da parte del giudice di merito non è censurabile in cassazione solo perché un’altra sarebbe astrattamente possibile.

Come è indicizzato