Cassazione Civile, Ordinanza n. 32191/2025 del 10/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla richiesta di una cooperativa proprietaria di ottenere il risarcimento dei danni asseritamente derivati dalla riconsegna tardiva e non idonea alla locazione di un immobile commerciale, rimasto occupato senza titolo per un periodo successivo alla scadenza del rapporto locatizio. In primo grado il Tribunale ha accolto la domanda, liquidando sia il danno materiale all'immobile sia un ulteriore importo a titolo di lucro cessante per il periodo necessario al ripristino e al successivo rilocamento. La conduttrice ha appellato contestando, da un lato, il riconoscimento del danno da mancata locazione per il periodo di ripristino, sostenendo che mancasse prova concreta della perdita di chance locative e che i lavori effettuati dal locatore fossero più ampi di quelli strettamente necessari; dall'altro, ha censurato la condanna alle spese, ritenendo errata la determinazione del valore della causa e dello scaglione tariffario, perché il giudice avrebbe dovuto considerare il decisum e non il disputatum, dato l'accoglimento solo parziale della domanda principale. La Corte d'appello ha rigettato l'appello e la società ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: omesso esame di un fatto decisivo e violazione delle regole di liquidazione delle spese, lamentando anche motivazione apparente o contraddittoria. La Cassazione ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché diretto a sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio, estranea al vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c.; ha inoltre osservato che, nel merito, il locatore che dimostri l'intenzione di rilocare il bene ha diritto anche al canone relativo al periodo necessario per il ripristino. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato, perché le spese di primo grado erano state correttamente calcolate sul decisum e nello scaglione tariffario appropriato, con liquidazione ritenuta congrua anche in ragione del rifiuto della proposta conciliativa; inoltre la cooperativa è stata considerata sostanzialmente vittoriosa nonostante il mancato accoglimento di una domanda accessoria e non patrimoniale a suo favore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società conduttrice. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo, relativo al danno da lucro cessante, perché mascherava una richiesta di rivalutazione dei fatti e delle prove; ha ritenuto infondato il secondo motivo, confermando la correttezza della liquidazione delle spese di lite effettuata nei precedenti gradi. La ricorrente è stata condannata a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità e la Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame non consente di ottenere una nuova valutazione del quadro probatorio; occorre individuare un fatto storico decisivo effettivamente non esaminato dal giudice di merito.

• art. 1590 c.c.

  il conduttore che restituisca l'immobile in condizioni deteriorate risponde non solo del costo di ripristino, ma anche del canone relativo al periodo necessario per eseguire i lavori, se il locatore dimostra l'intenzione di rilocare il bene.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso, ricorrono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• d.m. n. 55 del 2014

  la liquidazione delle spese deve avvenire entro lo scaglione di valore corretto e può collocarsi anche ai valori massimi, se motivatamente giustificato.

• Cass. Sez. U. nn. 8053 e 8054 del 2014

  sono richiamate per delimitare il vizio di motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c., che non può trasformarsi in un terzo grado di merito.

• Cass. n. 13222/2010

  è confermato il principio secondo cui il locatore non deve provare ulteriori richieste di terzi per ottenere il risarcimento del canone perduto durante il tempo necessario al ripristino dell'immobile.

• Cass. Sez. U. n. 4315/2020

  richiamata in tema di presupposti processuali per l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando mira sostanzialmente a contestare la valutazione delle prove e non individua un fatto storico decisivo omesso dal giudice di merito.
• In caso di riconsegna dell'immobile locato in condizioni non conformi all'obbligo di cui all'art. 1590 c.c., il conduttore risponde anche del danno da mancato godimento per il tempo strettamente necessario al ripristino, purché il locatore dimostri la concreta intenzione di riallocare il bene; non è necessario provare specifiche richieste di terzi rimaste insoddisfatte.
• Ai fini della liquidazione delle spese processuali, il valore della causa può essere determinato sul decisum quando vi sia accoglimento solo parziale della domanda, e la liquidazione può collocarsi nei limiti massimi dello scaglione tariffario se sorretta da motivazione congrua.
• La soccombenza va valutata in termini sostanziali: la parte può essere considerata vittoriosa anche se una domanda accessoria o di utilità non direttamente in suo favore non viene accolta, ove l'esito complessivo della controversia le sia favorevole.

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