Cassazione Civile, Ordinanza n. 31221/2024 del 05/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 19 febbraio 2015 per un appartamento con cantina e autorimessa. La promittente venditrice ha chiesto di accertare la legittimità del proprio recesso dal preliminare e il diritto a trattenere la caparra confirmatoria, deducendo che il promissario acquirente non era comparso al rogito nei termini via via prorogati. Il promissario acquirente ha resistito sostenendo che le proroghe erano state concordate e che il mancato rogito era dipeso da sopravvenienze relative alla sua posizione personale e patrimoniale; in via riconvenzionale ha chiesto il doppio della caparra o comunque la restituzione delle somme versate, oltre a invocare la nullità della pattuizione sulla caparra per asserita usura in concreto, prospettando che l'aumento della caparra fosse stato imposto per ottenere le proroghe. Dopo il rigetto delle sue domande in primo grado e in appello, ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) nullità della motivazione e omesso esame di fatti decisivi, perché la Corte d'appello avrebbe trascurato che le proroghe del termine erano state concordate; 2) violazione degli artt. 1321 e 1322 c.c., perché le proroghe pattuite non avrebbero potuto essere valorizzate come indice di inadempimento; 3) violazione degli artt. 2 Cost., 1375, 1385 e 1418 c.c., per avere la Corte d'appello respinto la censura sulla nullità della caparra, senza considerare i limiti del controllo giudiziale dopo Corte cost. n. 77/2014 e lo sproporzionato aumento della caparra rispetto al prezzo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la motivazione della sentenza d'appello non era apparente e non vi era omesso esame di fatti decisivi: la Corte territoriale aveva preso in considerazione le proroghe concordate, ma aveva fondato la decisione sul fatto che, in occasione dell'ultima proroga, la venditrice aveva diffidato l'acquirente ad adempiere entro il nuovo termine e tale diffida era rimasta senza esito. Di conseguenza è stato respinto anche il secondo motivo, poiché non vi era violazione degli artt. 1321 e 1322 c.c.: l'inadempimento non era stato desunto dalle proroghe in sé, ma dall'omessa ottemperanza alla diffida ad adempiere. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non censurava puntualmente la ratio della sentenza impugnata, limitandosi a riproporre le stesse deduzioni già formulate in appello sulla pretesa illegittimità della caparra. La Corte ha quindi confermato la soccombenza del ricorrente e lo ha condannato alle spese del giudizio di legittimità, oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  indicato come rito introduttivo del giudizio di primo grado promosso dalla parte attrice

• art. 132 c.p.c.

  richiamato in relazione al vizio di motivazione apparente dedotto in cassazione

• art. 111 Cost.

  richiamato a sostegno della censura di motivazione apparente

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  evocato come parametro del vizio di nullità della sentenza per motivazione apparente

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  evocato per la censura di omesso esame di fatto decisivo

• art. 1321 c.c.

  richiamato per contestare la qualificazione delle proroghe concordate e la sussistenza dell'inadempimento

• art. 1322 c.c.

  richiamato per sostenere che l'autonomia contrattuale non consentiva di trarre dalle proroghe un'inadempienza del promissario acquirente

• art. 2 Cost.

  richiamato nel motivo sulla asserita nullità della pattuizione della caparra per squilibrio degli interessi

• art. 1375 c.c.

  richiamato quale parametro di correttezza e buona fede nella valutazione della pattuizione e del comportamento delle parti

• art. 1385 c.c.

  richiamato in tema di caparra confirmatoria e di effetti del recesso

• art. 1418 c.c.

  richiamato per sostenere la nullità della previsione negoziale relativa alla caparra

• art. 342 c.p.c.

  richiamato dalla Corte di cassazione nel rilevare che il ricorso non censurava specificamente la declaratoria di inammissibilità del motivo di appello

• art. 366 c.p.c.

  richiamato dalla Corte di cassazione in relazione ai requisiti di specificità del ricorso per cassazione

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato quale parametro del contributo unificato aggiuntivo

Massime di principio

• In materia di preliminare di compravendita, la sola circostanza che il termine per il rogito sia stato più volte prorogato di comune accordo non esclude di per sé l'inadempimento del promissario acquirente, se la controparte abbia contestualmente diffidato ad adempiere entro l'ultimo termine concordato e tale diffida sia rimasta senza esito.
• La motivazione è solo apparente quando il giudice di merito espone un percorso logico, sia pure sintetico, che consenta di comprendere la ratio della decisione; non ricorre il vizio di omesso esame di fatto decisivo se il fatto dedotto è stato comunque considerato, ancorché valorizzato diversamente dal ricorrente.
• Il ricorso per cassazione deve aggredire la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata: è inammissibile la censura che si limiti a riproporre genericamente le difese svolte nei gradi di merito senza confrontarsi con la concreta ragione posta a base della decisione.
• La declaratoria di inammissibilità di un motivo d'appello per difetto di specifica critica alla sentenza di primo grado non può essere efficacemente censurata in cassazione se il ricorso non deduce in modo puntuale la violazione delle regole di specificità dell'impugnazione.
• La valutazione sulla caparra confirmatoria e sulla legittimità del recesso va ancorata ai fatti accertati dal giudice di merito; eventuali asseriti squilibri economici o richieste di somme aggiuntive non rilevano in sede di legittimità se non sono veicolati attraverso una censura specifica e pertinente della motivazione o della qualificazione giuridica adottata.

Come è indicizzato