Cassazione Civile, Ordinanza n. 12025/2026 del 30/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di trasferimento immobiliare in leasing stipulato per l'acquisto e il godimento di una porzione di capannone industriale che, secondo l'utilizzatrice, non era mai stata concretamente fruibile perché l'immobile era privo delle necessarie autorizzazioni amministrative e risultava oggetto di un frazionamento abusivo. L'utilizzatrice aveva chiesto in primo grado la nullità del contratto per violazione della disciplina edilizia, con restituzione dei canoni versati; in subordine aveva chiesto l'annullamento per errore essenziale e, ulteriormente in via gradata, la risoluzione o il risarcimento. La concedente si era opposta sostenendo che il bene era stato scelto dall'utilizzatrice e che, nel leasing, i vizi del bene ricadono sul fornitore/utilizzatore, non sul concedente, richiamando anche un preliminare e clausole contrattuali da cui emergeva la consapevolezza della situazione edilizia. La Corte d'appello aveva confermato la nullità e la restituzione dei canoni sia ritenendo che la nullità della vendita si propagasse al leasing per il collegamento funzionale tra i negozi, sia affermando autonomamente che il leasing era nullo per oggetto e causa, poiché aveva ad oggetto la concessione in godimento con opzione di acquisto di un bene abusivo. Con il ricorso per cassazione la concedente deduceva: 1) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e errata applicazione della disciplina del leasing, sostenendo che il collegamento tra vendita e leasing è solo economico-funzionale e non comporta automatica estensione della nullità; 2) vizio motivazionale per asserita mancanza o apparenza di motivazione sulla conferma della restituzione dei canoni e sul mancato esame delle domande riconvenzionali.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Quanto al primo motivo, ha rilevato che la sentenza impugnata era sorretta da una seconda ratio decidendi autonoma e non specificamente censurata, fondata sull'autonoma nullità del leasing per oggetto e causa, essendo il bene abusivo e non regolarmente frazionato; tale mancata impugnazione rendeva comunque intangibile la decisione. Quanto al secondo motivo, la Corte ha escluso il vizio motivazionale, osservando che la Corte d'appello aveva illustrato le ragioni della conferma della restituzione dei canoni e della reiezione delle domande riconvenzionali, sicché non ricorreva alcuna anomalia motivazionale rilevante ai sensi dell'art. 132 c.p.c. e dell'art. 111 Cost. La ricorrente è stata condannata alle spese in favore del fallimento controricorrente ed è stato dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere una erronea interpretazione del contratto di leasing; la Corte non accoglie la censura perché il motivo è inammissibile per mancata impugnazione di una ratio autonoma decisiva.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nella doglianza sulla struttura del leasing; la Corte non entra nel merito per inammissibilità del motivo.

• art. 1322 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la qualificazione del contratto; la censura non supera il vaglio di ammissibilità.

• art. 1325 c.c.

  Evocato dalla ricorrente nel primo motivo; la Corte non esamina il merito per inammissibilità.

• art. 1343 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della dedotta erronea applicazione della causa del leasing; la Corte non accoglie la doglianza.

• art. 1345 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente; non incide sull'esito per inammissibilità del motivo.

• art. 1421 c.c.

  La Corte osserva incidentalmente che l'utilizzatore era legittimato a proporre l'azione di nullità, essendo la nullità rilevabile da chiunque vi abbia interesse.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La Corte richiama la nullità testuale conseguente alla violazione della disciplina edilizia/urbanistica.

• art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamato come norma che prevede una nullità testuale per gli atti privi dei requisiti urbanistici indicati.

• artt. 17 e 40 l. n. 47 del 1985

  Richiamati per fondare la nullità del contratto di trasferimento immobiliare in presenza di irregolarità edilizie.

• Cass., Sez. Un., n. 19785/2015

  Richiamata dalla ricorrente sul leasing finanziario e sulla natura del collegamento tra vendita e leasing; la Corte osserva che la censura non colpisce una autonoma ratio e non può condurre all'annullamento.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come base formale del primo e del secondo motivo di ricorso; la Corte valuta le censure come inammissibili.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato per denunciare un vizio di motivazione; la Corte afferma che non ricorre un'anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La Corte ribadisce che il vizio motivazionale è configurabile solo nelle ipotesi estreme di mancanza assoluta o apparenza della motivazione.

• art. 118 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel secondo motivo; la Corte ne esclude la violazione perché la motivazione della sentenza impugnata è sufficiente e intelligibile.

• art. 1227 c.c.

  Richiamato dalla Corte d'appello e valorizzato dalla Cassazione nel riepilogo della motivazione di merito, per escludere il risarcimento in favore dell'utilizzatrice in ragione della sua pari consapevolezza della situazione del bene.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• Quando la decisione di merito è sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna è sufficiente da sola a giustificare il dispositivo, il ricorso per cassazione è inammissibile se non censura specificamente tutte le rationes.
• Nel leasing finanziario, la eventuale nullità del contratto di vendita collegato non si estende automaticamente al leasing se non viene efficacemente aggredita anche la diversa autonoma ragione posta a base della decisione, ossia la nullità del leasing per il suo oggetto o per la sua causa.
• Il vizio di motivazione denunciabile in cassazione è solo quello che si traduce in mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa/incomprensibile; non è sufficiente lamentare una motivazione ritenuta insufficiente o non convincente.
• L'azione di nullità può essere proposta da chiunque vi abbia interesse quando la nullità è testuale e deriva da violazioni urbanistiche o edilizie.
• La restituzione dei canoni conseguente alla nullità del leasing è concettualmente distinta dalla domanda risarcitoria: la prima discende dal venir meno del titolo, la seconda richiede autonomi presupposti di responsabilità e prova del danno.

Come è indicizzato