Cassazione Civile, Ordinanza n. 17226/2022 del 27/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di affitto di ramo d'azienda avente ad oggetto un fabbricato adibito ad attività di somministrazione e commercializzazione. La società affittuaria sosteneva di avere eseguito, a propria cura e spese, lavori urgenti e improcrastinabili che la concedente non aveva eseguito nonostante ripetuti solleciti e che, per questo, essa aveva chiesto in giudizio il rimborso delle spese sostenute. In primo grado la domanda era stata accolta, ma la Corte d'appello aveva riformato la decisione ritenendo che gli interventi fossero di ordinaria manutenzione, quindi a carico dell'affittuaria. In Cassazione la ricorrente deduceva violazione dell'art. 1577, comma 2, c.c., sostenendo che la questione decisiva non fosse la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, bensì l'urgente necessità dei lavori, regolarmente denunciata alla locatrice, che avrebbe reso comunque applicabile la norma sulle riparazioni urgenti eseguite dal conduttore.

La decisione

La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso. Ha osservato che la censura non colpiva la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sulla qualificazione degli interventi come opere di ordinaria manutenzione. La Corte ha chiarito che, nell'affitto di ramo d'azienda, l'affittuario ha l'obbligo di conservare l'azienda e di sostenere le spese necessarie a tale fine; pertanto, ai fini della ripartizione delle spese, le opere di manutenzione ordinaria vanno individuate in negativo, escludendo quelle straordinarie perché non dirette a conservare l'originaria destinazione economica del bene e la sua attitudine produttiva. Ha inoltre affermato che l'art. 1577, comma 2, c.c. non introduce una categoria autonoma di opere svincolata dall'imputazione delle spese, ma disciplina solo le riparazioni a carico del locatore che, per urgenza, possono essere eseguite dal conduttore a sue spese, in attuazione di un dovere di cooperazione e previa denuncia al locatore. Sono state poste a carico della ricorrente le spese di lite e, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1577, comma 2, c.c.

  Disciplina le riparazioni che, pur essendo a carico del locatore, possono essere eseguite dal conduttore a sue spese se urgenti; non configura una categoria autonoma di opere sottratta alla distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È richiamato come parametro di dedotta violazione di legge, ma la censura è giudicata inammissibile perché non coglie la ratio della decisione impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  È richiamato in via alternativa dalla ricorrente, ma la Corte non ne ravvisa i presupposti di accoglimento.

• art. 380-bis c.p.c.

  È la base procedurale per la trattazione in camera di consiglio non partecipata e per la redazione della proposta del relatore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Consente di porre a carico del ricorrente l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  È richiamato quale parametro per la quantificazione del contributo unificato aggiuntivo.

• artt. 13 e 14 del contratto

  Sono interpretati nel senso che individuano interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione e vietano alla conduttrice modifiche non autorizzate del bene, degli impianti e delle attrezzature.

• art. 1005 c.c.

  È richiamato come criterio orientativo, in assenza di un discrimine certo, per individuare le riparazioni straordinarie anche in rapporti diversi dall'usufrutto.

Massime di principio

• Nel contratto di affitto di ramo d'azienda, l'affittuario sopporta le spese necessarie alla conservazione dell'azienda nella sua originaria destinazione economica e nella sua attitudine produttiva; da ciò discende una lettura restrittiva delle opere imputabili al concedente.
• Ai fini della distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, nelle ipotesi di godimento produttivo del bene, le opere ordinarie si individuano in negativo, escludendo quelle che non sono dirette al semplice ripristino funzionale o alla conservazione dell'assetto produttivo.
• L'art. 1577, comma 2, c.c. non crea una categoria autonoma di spese sottratte alla disciplina ordinaria di imputazione, ma consente al conduttore di eseguire a proprie spese le riparazioni urgenti che restano comunque poste per legge o per contratto a carico del locatore.
• Il dovere di avviso al locatore nelle riparazioni urgenti ha funzione di cooperazione e tutela: serve a consentire al locatore di provvedere e a prevenire contestazioni sul rimborso e sull'eventuale responsabilità per il danno derivante dall'omissione degli interventi.

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