Cassazione Civile, Ordinanza n. 12461/2023 del 09/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione ad uso diverso. La locatrice otteneva decreto ingiuntivo per canoni e oneri condominiali non pagati. La conduttrice proponeva opposizione deducendo la nullità del contratto per omessa registrazione e chiedeva la restituzione delle somme versate e del deposito cauzionale; la locatrice, a sua volta, formulava domanda risarcitoria per danni all'immobile e per modifiche non autorizzate, nonché domanda di pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto, assumendo l'inefficacia del recesso del conduttore per difetto dei presupposti di cui all'art. 27 L. 392/1978. La Corte d'appello accoglieva solo in parte la domanda risarcitoria della locatrice e respingeva la domanda sui canoni residui, ritenendo valido il recesso per gravi motivi. In Cassazione la locatrice deduceva: 1) violazione dell'art. 27 L. 392/1978 e vizio motivazionale, sostenendo che il recesso era stato validamente comunicato solo in un secondo momento e che, comunque, mancavano i gravi motivi e la prova degli stessi; 2) violazione dell'art. 653 c.p.c. e omessa pronuncia sulle spese della fase monitoria, poiché la conduttrice aveva ottenuto in esito complessivo una somma inferiore a quella monitoriamente ingiunta; 3) violazione dei parametri forensi e del principio di soccombenza nella liquidazione delle spese di lite; 4) violazione dell'art. 115 c.p.c. e dell'art. 1592 c.c. per aver la Corte d'appello ridotto il risarcimento disattendendo la relazione tecnica non contestata e gli accertamenti sui danni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo corretta la valutazione della Corte d'appello sia sulla validità del recesso comunicato con la seconda raccomandata sia sulla sussistenza di gravi motivi oggettivi e sopravvenuti, idonei a giustificare il recesso anticipato del conduttore ai sensi dell'art. 27 L. 392/1978. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, censurando la regolazione delle spese di merito: ha affermato che, nel procedimento monitorio, la revoca o modifica del decreto all'esito dell'opposizione non rende automaticamente irripetibili le spese della fase monitoria, dovendosi avere riguardo all'esito complessivo della lite; ha inoltre rilevato l'erroneità della liquidazione dei compensi per non aver considerato il rigetto della domanda riconvenzionale della conduttrice. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché non confrontato con la ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sulla clausola contrattuale relativa alle migliorie, interpretata come deroga convenzionale all'art. 1592 c.c. La sentenza è stata quindi cassata limitatamente ai motivi accolti e, decidendo nel merito, la Corte ha liquidato in favore della locatrice le spese della fase monitoria e ha posto a carico della società conduttrice le spese dei due gradi di merito; le spese del giudizio di legittimità sono state compensate integralmente per la soccombenza solo parziale della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 27 L. 27 luglio 1978, n. 392

  Il recesso anticipato del conduttore nei contratti di locazione ad uso diverso è ammesso solo per gravi motivi oggettivi, sopravvenuti e imprevedibili, che rendano gravosa la prosecuzione del rapporto; la comunicazione del recesso deve esprimere contestualmente la volontà di recedere e l'enunciazione dei gravi motivi.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Norma processuale richiamata come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e vizio di motivazione.

• art. 653 c.p.c.

  Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, la regolazione delle spese della fase monitoria va valutata in relazione all'esito complessivo della lite, non alla sola revoca del decreto.

• d.m. 10 marzo 2014, n. 55

  Richiamato come parametro per la liquidazione dei compensi professionali e la verifica del rispetto dei parametri forensi.

• d.m. 8 marzo 2018, n. 37

  Richiamato come parametro per la liquidazione dei compensi professionali e la verifica del rispetto dei parametri forensi.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla valutazione delle prove e al principio di non contestazione; la censura è stata ritenuta inammissibile per difetto di confronto con la ratio decidendi.

• art. 1592 c.c.

  La Corte d'appello lo ha ritenuto derogato da una clausola contrattuale sulle migliorie apportate dal conduttore, interpretata come divieto di asportazione e come obbligo di accettazione delle stesse da parte del locatore.

• art. 384, comma 2, seconda parte, c.p.c.

  La Cassazione, cassando solo in punto spese, ha deciso nel merito direttamente senza rinvio perché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

Massime di principio

• Nei contratti di locazione ad uso diverso, il recesso del conduttore per gravi motivi richiede fatti oggettivi, sopravvenuti e imprevedibili, tali da rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto; non bastano valutazioni soggettive di opportunità imprenditoriale.
• La comunicazione di recesso deve contenere in modo contestuale la volontà di sciogliere il rapporto e l'indicazione dei gravi motivi; non è sufficiente una prima comunicazione priva di motivazione integrata solo successivamente, se non si vuole riconoscere efficacia retroattiva all'atto iniziale.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, la ripartizione delle spese della fase monitoria va effettuata tenendo conto dell'esito finale complessivo della lite e non della sola sorte del decreto opposto.
• La liquidazione delle spese di lite deve considerare tutte le questioni accolte o rigettate nei gradi di merito e rispettare i parametri professionali applicabili, oltre al principio di soccombenza.
• Un motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a critiche che presuppongono una diversa base argomentativa non adottata dal giudice di merito.
• Una clausola contrattuale sulle migliorie del conduttore può derogare all'art. 1592 c.c. se, interpretata secondo il suo tenore, comporta l'accettazione delle opere e il divieto di asportazione da parte del conduttore.

Come è indicizzato