Cassazione Civile, Ordinanza n. 12259/2023 del 09/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di una proprietaria di unità immobiliare in un complesso edilizio di Livorno volta a ottenere nuove tabelle millesimali e una diversa ripartizione delle spese di manutenzione di un vialetto di accesso che serviva alcune unità abitative e garages. La Corte d'appello aveva escluso l'applicabilità della disciplina condominiale perché il vialetto era rimasto di proprietà esclusiva di una società costruttrice, che aveva concesso ai frontisti solo una servitù di passaggio; aveva inoltre valorizzato una clausola contenuta nei rogiti di vendita che prevedeva la ripartizione in parti uguali delle spese di manutenzione e conservazione del viale. Con il ricorso per cassazione la proprietaria ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1117, 1117-bis e 1123 c.c., sostenendo che, anche se la strada era in proprietà di terzo, il suo uso comune ai condomini avrebbe dovuto attrarre la situazione nella disciplina del condominio; 2) violazione degli artt. 1123 c.c. e 69 disp. att. c.c., lamentando che la clausola di riparto uguale, anziché proporzionale al valore delle proprietà, fosse illegittima e giustificasse la revisione delle tabelle; 3) violazione dell'art. 91 c.p.c., per avere la sentenza confermato la condanna della ricorrente a rifondere le spese sostenute da un soggetto poi risultato estraneo alla controversia, chiamato in causa su ordine del giudice dopo un'eccezione di difetto di integrità del contraddittorio sollevata da una controparte, senza che la relativa iniziativa le fosse causalmente imputabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi e accolto il terzo. Ha corretto la motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui aveva escluso la natura condominiale della servitù sul vialetto, chiarendo che un diritto di servitù a favore indistinto delle proprietà del complesso può essere assoggettato, per modalità di esercizio e spese di gestione, alla disciplina del condominio. Tuttavia ha ritenuto comunque infondata la censura sulla revisione delle tabelle, perché la Corte d'appello aveva accertato l'esistenza di una diversa convenzione negoziale, inserita nei rogiti, che derogava al criterio legale di riparto e prevedeva la divisione in parti uguali delle spese: tale accordo precludeva il ricorso al procedimento di revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c. Infine ha ritenuto fondato il motivo sulle spese di lite relative al terzo chiamato: la condanna della ricorrente è stata cassata perché la partecipazione di quel soggetto al giudizio non era causalmente imputabile alla ricorrente, ma derivava da un'eccezione infondata della controparte e dal conseguente ordine del giudice. La Corte ha deciso nel merito annullando il capo della sentenza di primo grado che aveva posto a carico della ricorrente le spese in favore del terzo, e ha compensato le spese tra tali due parti; ha invece condannato la ricorrente alle spese nei confronti degli altri controricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'applicabilità della disciplina condominiale a un bene di uso comune; la Corte precisa che la nozione di bene comune nel condominio può estendersi anche ai diritti di uso e godimento funzionali alle proprietà individuali.

• art. 1117-bis c.c.

  Invocato per attrarre il bene nella disciplina del condominio, ma la decisione si concentra soprattutto sulla possibilità di qualificare come condominiale il diritto di servitù e sulla diversa convenzione di riparto.

• art. 1123 c.c.

  È la norma sul criterio legale di ripartizione delle spese, derogabile con diversa convenzione; la presenza di un accordo contrattuale che ripartisce le spese in parti uguali impedisce di pretendere la rideterminazione millesimale secondo il criterio legale.

• art. 69 disp. att. c.c.

  La revisione delle tabelle è ammessa solo quando vi sia errore o mutamento dei valori; non è utilizzabile per superare una valida convenzione negoziale di deroga al criterio legale di riparto.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato per affermare che la convenzione di riparto in parti uguali non incontra ostacoli nei principi inderogabili della materia condominiale.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese di lite seguono il principio di causalità: vanno poste a carico di chi abbia provocato ingiustificatamente la necessità del processo; non possono gravare sulla parte che abbia solo dato esecuzione a un ordine del giudice originato da un'eccezione infondata della controparte.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte corregge la motivazione della sentenza impugnata senza necessità di cassazione sul punto, mantenendo fermo il dispositivo di rigetto dei motivi relativi alla revisione delle tabelle.

• art. 336 c.p.c., comma 1

  La cassazione del capo sulle spese relativo al terzo si estende anche al corrispondente capo della sentenza d'appello che aveva posto le spese del grado a carico della ricorrente.

Massime di principio

• In presenza di una servitù di passaggio a favore indistinto delle unità immobiliari di un complesso edilizio, la disciplina condominiale può rilevare anche se il bene resta formalmente di proprietà di un terzo, perché il condominio può estendersi ai diritti di uso e godimento comuni funzionali alle proprietà esclusive.
• La revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c. non è lo strumento per neutralizzare una valida convenzione negoziale che deroghi al criterio legale di riparto delle spese: essa presuppone un errore oggettivo nella determinazione dei valori, non la semplice volontà di sostituire un criterio pattizio con quello legale.
• La clausola contrattuale con cui i partecipanti convengano che le spese di manutenzione di un bene comune siano ripartite in parti uguali costituisce una diversa convenzione idonea a derogare all'art. 1123 c.c., purché espressa in modo chiaro.
• In materia di spese processuali, il criterio della soccombenza è applicazione del più generale principio di causalità: le spese devono gravare sulla parte che abbia provocato la lite o l'inutile partecipazione di un terzo, non su chi abbia agito in esecuzione di un ordine giudiziale fondato su un'eccezione poi rivelatasi infondata.

Come è indicizzato