Cassazione Civile, Ordinanza n. 24774/2024 del 16/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione notificato al notaio rogante in relazione a un atto di compravendita del 5 settembre 2018 avente ad oggetto un'unità immobiliare principale con cantina e box pertinenziali. L'immobile principale era in origine accatastato in categoria D/8, poi in categoria F/4 (unità in corso di definizione) perché in ristrutturazione e destinato, al termine dei lavori, al cambio d'uso in residenziale. Il notaio aveva trattato l'atto come soggetto a IVA, applicando imposta ipotecaria e catastale in misura fissa e riconoscendo anche il beneficio "prima casa". L'Ufficio, invece, aveva riliquidato le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, assumendo che al momento del rogito il bene fosse ancora un fabbricato strumentale non ultimato e che, in difetto di nuovo accatastamento residenziale, dovesse applicarsi il regime proprio degli immobili strumentali. Con l'unico motivo di ricorso l'Agenzia ha dedotto violazione e falsa applicazione dell'art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs. 347/1990 e dell'art. 10, comma 1, del medesimo decreto, sostenendo che la CTR aveva erroneamente equiparato la categoria F/4 a un fabbricato non ultimato ai fini IVA, trascurando che la tassazione doveva fondarsi sulla categoria catastale rilevante al momento del trasferimento e che, nel caso concreto, l'immobile era ancora da considerare strumentale; di conseguenza contestava anche il riconoscimento del regime agevolativo prima casa.

La decisione

La Corte ha ritenuto ammissibile il ricorso dell'Agenzia e lo ha accolto per quanto di ragione. Ha cassato la sentenza impugnata perché la CTR non aveva verificato il dato decisivo della natura dell'immobile al momento del rogito e non aveva accertato se il mutamento di destinazione d'uso in residenziale presupponesse o meno lavori radicali ancora in corso alla data della cessione. La Corte ha affermato che, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, occorre avere riguardo alla classificazione catastale e alla natura del bene al momento del trasferimento, distinguendo tra immobili non strumentali, soggetti a imposte fisse anche se assoggettati a IVA, e immobili strumentali per natura, per i quali le imposte sono proporzionali anche quando la cessione sia soggetta a IVA. Poiché la categoria F/4 indica una situazione transitoria di bene in corso di definizione, il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se la vendita avesse avuto ad oggetto un bene ancora strumentale oppure già non più tale. La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, per il necessario accertamento in fatto e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  viene richiamato come vizio dedotto per violazione e falsa applicazione di norme di diritto

• art. 1-bis Tariffa allegata al d.lgs. 347/1990

  prevede l'imposta ipotecaria proporzionale per gli atti traslativi aventi ad oggetto immobili strumentali, anche se soggetti a IVA

• art. 10, comma 1, d.lgs. 347/1990

  prevede, per gli stessi beni strumentali, l'applicazione dell'imposta catastale in misura proporzionale

• art. 10, comma 2, d.lgs. 347/1990

  richiamato come disciplina dell'imposta catastale in misura fissa per i trasferimenti soggetti a IVA

• art. 10, comma 8-bis, d.P.R. 633/1972

  "le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter)..."

  richiamato per la regola di esenzione IVA delle cessioni di fabbricati diversi da quelli strumentali, salvo eccezioni

• art. 10, comma 8-ter, d.P.R. 633/1972

  "le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni"

  individua i fabbricati strumentali per natura e le ipotesi di esenzione IVA con eccezioni

• art. 2 d.P.R. 633/1972

  richiamato in relazione all'assoggettamento ad IVA dell'operazione

• art. 21 Tabella A Parte II allegata al d.P.R. 633/1972

  invocato dall'Ufficio per escludere l'aliquota ridotta nella fattispecie

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione ipotecaria e catastale su un trasferimento immobiliare, il criterio decisivo è la natura del bene al momento del rogito, non il progetto di futura trasformazione o il suo esito eventuale.
• La categoria catastale F/4, quale censimento transitorio di immobile in corso di definizione, non consente di prescindere dall'accertamento in fatto sulla reale natura del bene alla data della cessione.
• Per distinguere il regime fiscale applicabile occorre verificare se il bene sia non strumentale oppure strumentale per natura: nel primo caso, se l'operazione è soggetta a IVA, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa; nel secondo caso, esse sono dovute in misura proporzionale anche se la cessione è assoggettata a IVA.
• Il giudice di merito non può fondare la decisione sulla sola prospettiva di un futuro cambio di destinazione d'uso, ma deve accertare se alla data del trasferimento la trasformazione fosse già tale da escludere la permanenza della strumentalità del bene.
• Il riconoscimento di benefici fiscali collegati alla destinazione abitativa presuppone che il bene, al momento rilevante, sia effettivamente valutabile come abitativo e non soltanto come immobile ancora in trasformazione.

Come è indicizzato