Cassazione Civile, Ordinanza n. 40815/2021 del 20/12/2021

Esito

La controversia

La lite nasce dall'acquisto di un immobile in Roma che presentava microlesioni sulle murature interne ed esterne e sui muri portanti. Il compratore ha chiesto la riduzione del prezzo sostenendo che il bene fosse affetto da vizi e che tali difetti fossero stati taciuti dalla venditrice. In appello la domanda è stata rigettata perché la corte territoriale ha ritenuto che le lesioni fossero già note all'acquirente al momento del preliminare: nel contratto preliminare egli aveva dato atto di aver visionato il fascicolo del fabbricato e di conoscere lo stato manutentivo dell'immobile, e i testi avevano confermato le visite con i tecnici. Per questo le parti avevano pattuito un prezzo inferiore, tenendo conto della vetustà del bene e della necessità di interventi di ristrutturazione. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) omesso esame di un fatto decisivo, lamentando la mancata valutazione di interrogatorio formale, testimonianze, ATP e CTU; 2) violazione degli artt. 1490 e 1491 c.c., sostenendo che il venditore non sarebbe esente da responsabilità quando i vizi emergano solo dopo l'acquisto e che la clausola sullo stato di fatto non varrebbe a escludere la garanzia; 3) ancora violazione degli artt. 1490 e 1491 c.c. perché i vizi non sarebbero stati facilmente riconoscibili. La controparte non ha svolto difese.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il fatto storico decisivo, ossia l'esistenza delle lesioni dell'immobile, era stato comunque esaminato dalla corte di merito; l'omesso esame di singoli elementi istruttori non integra di per sé il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. quando il fatto rilevante sia stato considerato. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché non coglieva la ratio decidendi: la sentenza impugnata non aveva escluso in astratto la responsabilità del venditore per vizi emersi dopo l'acquisto, ma aveva accertato in concreto che i vizi erano visibili e conosciuti dall'acquirente, che li aveva considerati nella determinazione del prezzo e li aveva espressamente menzionati nel preliminare. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo perché, sotto la veste della violazione di legge, proponeva in realtà una diversa valutazione di fatto sulla riconoscibilità dei vizi, attività riservata al giudice di merito. Nessuna statuizione sulle spese per mancata difesa dell'intimata. È stato inoltre dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  richiamato come norma sulla garanzia per i vizi della cosa venduta; la Corte ribadisce che la sua applicazione va esclusa quando i vizi erano conosciuti o comunque riconoscibili dall'acquirente e considerati nella pattuizione del prezzo.

• art. 1491 c.c.

  richiamato quale limite alla garanzia per vizi riconoscibili; la Corte conferma che, nel caso concreto, la riconoscibilità e la conoscenza dei difetti escludevano la tutela invocata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  usato per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge; la Corte osserva che i motivi, nella sostanza, tendevano a ottenere una nuova valutazione del fatto.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato in tema di omesso esame di fatto decisivo; la Corte ribadisce che il vizio non sussiste se il fatto storico è stato comunque esaminato, anche se non sono state valutate tutte le prove.

• art. 380-bis c.p.c.

  menzionato per la proposta del relatore in camera di consiglio per manifesta infondatezza del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato quale parametro del contributo unificato dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• In tema di ricorso per cassazione, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando il fatto storico rilevante sia stato comunque preso in considerazione dal giudice di merito, anche se la sentenza non dia conto di tutte le risultanze istruttorie.
• La deduzione di violazione di legge non può essere utilizzata per sollecitare una nuova valutazione delle prove o della riconoscibilità in concreto del vizio, poiché tali apprezzamenti appartengono al giudice di merito.
• Nella vendita, la garanzia per vizi è esclusa quando i difetti erano conosciuti dall'acquirente o comunque riconoscibili e risultano considerati dalle parti nella determinazione del prezzo o nelle pattuizioni contrattuali.
• È necessario cogliere la ratio decidendi della sentenza impugnata: la censura è inammissibile se attacca una affermazione diversa da quella effettivamente posta a base della decisione.

Come è indicizzato