Cassazione Civile, Ordinanza n. 32851/2022 del 08/11/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile per il quale l'acquirente aveva contestato, in primo e secondo grado, l'inadempimento della venditrice per il mancato rilascio del certificato di agibilità, per la mancata presentazione di una planimetria catastale corretta e per la dedotta non conformità urbanistica rispetto a quanto assentito in sanatoria. Secondo l'acquirente, la venditrice avrebbe dovuto ottenere, a propria cura e spese, l'agibilità, ma il Comune l'aveva negata per la mancanza del certificato di regolare allaccio alla fognatura, adempimento che la ricorrente riteneva gravasse sulla venditrice e non su di lei; inoltre sosteneva che l'immobile presentasse vizi occulti, tra cui un diverso assetto interno dei vani e un impianto fognario abusivo. Con il primo motivo di ricorso per cassazione denunciava violazione degli artt. 1218, 1490, 1492 e 1494 c.c. e del d.m. n. 37/2008, sostenendo che il mancato allaccio alla fognatura e la conseguente mancata agibilità integrassero inadempimento della venditrice e vizio della cosa venduta, con diritto a riduzione del prezzo e risarcimento del danno. Con il secondo motivo deduceva, oltre a violazioni delle norme sulla garanzia per vizi, violazione degli artt. 1337 e 1385 c.c., lamentando comportamento contrario a buona fede e omissione informativa della venditrice circa la reale impossibilità di ottenere l'agibilità. Con il terzo motivo contestava la ritenuta tardività della deduzione sulla diversa dislocazione dei vani e insisteva sulla non conformità urbanistica dell'immobile rispetto al condono, oltre a denunciare vizi motivazionali e omessa pronuncia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo e il secondo motivo perché introducevano questioni nuove non risultanti trattate nei precedenti gradi di merito, in particolare la dedotta mancanza di regolare allaccio alla fognatura e la presunta fossa biologica abusiva, senza che la ricorrente avesse indicato in quale atto tali questioni fossero state sollevate. Ha inoltre rilevato che, secondo la ricostruzione dei giudici di merito, le parti avevano pattuito che l'agibilità sarebbe stata ottenuta dalla venditrice, mentre le certificazioni degli impianti, incluse quelle relative agli scarichi, erano a carico dell'acquirente; pertanto la mancata agibilità non era imputabile alla venditrice. Anche il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile, perché mirava sostanzialmente a una rivalutazione del merito e denunciava un vizio motivazionale non più deducibile nei termini prospettati; la Corte ha richiamato altresì la preclusione derivante dalla doppia conforme. È stata quindi confermata la condanna dell'acquirente alle spese del giudizio di legittimità e dichiarati i presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la responsabilità da inadempimento della venditrice; la Corte non ne ha ravvisato la violazione, perché la censura introduceva questioni nuove e comunque contrastava con l'assetto contrattuale accertato in fatto dai giudici di merito.

• art. 1490 c.c.

  invocato per sostenere la garanzia per vizi della cosa venduta; la Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza nella parte in cui postulava nuovi vizi non trattati nei gradi di merito.

• art. 1492 c.c.

  richiamato per sostenere il diritto alla riduzione del prezzo; la Corte ha escluso l'ammissibilità della censura, non essendo consentita in cassazione una nuova valutazione dei fatti.

• art. 1494 c.c.

  invocato ai fini del risarcimento del danno da vizi della cosa venduta; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile e non ha ravvisato un vizio censurabile nella decisione impugnata.

• art. 1337 c.c.

  richiamato come parametro di buona fede nelle trattative; la censura è stata dichiarata inammissibile perché introduceva un tema nuovo non trattato nel merito.

• art. 1385 c.c.

  richiamato insieme alla violazione della buona fede, ma senza esito favorevole alla ricorrente.

• d.m. n. 37 del 23 gennaio 2008

  richiamato dalla ricorrente per sostenere che l'autorizzazione all'allaccio fognario rientrasse tra le certificazioni impiantistiche; la Corte ha ritenuto la questione nuova e quindi inammissibile in cassazione.

• art. 183, commi 6 e 7, c.p.c.

  richiamato per contestare la tardività delle allegazioni sulla diversa dislocazione dei vani; la Corte ha confermato la tardività e ha comunque rilevato che la censura tendeva a una rivalutazione del merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  la Corte ha affermato che il vizio motivazionale nei termini di insufficienza/contraddittorietà non è più deducibile, essendo oggi limitato all'omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  richiamato per la preclusione da doppia conforme, essendo l'appello proposto in epoca successiva all'11 settembre 2012.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dichiarare la sussistenza dei presupposti del versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• In sede di legittimità non possono essere introdotte questioni nuove di fatto o di diritto che non risultino trattate nella sentenza impugnata; chi le solleva deve allegare e indicare specificamente dove le abbia dedotte nei precedenti gradi di merito, altrimenti la censura è inammissibile.
• La deduzione del vizio di violazione di legge non consente di ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio o una diversa ricostruzione dei fatti, poiché la valutazione dell'inadempimento e dei vizi del bene appartiene al giudice di merito.
• Il vizio motivazionale oggi sindacabile in cassazione è circoscritto all'omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti; non sono più ammissibili censure che mirino a contestare la sola sufficienza, coerenza o logicità della motivazione nei termini previgenti.
• In presenza di doppia conforme, il ricorso per cassazione non può essere fondato su censure di fatto se il ricorrente non dimostra che le ragioni poste a base delle due decisioni di merito siano diverse.
• Se dalle pattuizioni contrattuali risulta che alcune attività necessarie per il rilascio dell'agibilità o per la regolarizzazione tecnica sono poste a carico dell'acquirente, non può imputarsi alla venditrice il mancato conseguimento dell'agibilità per cause riconducibili a quegli adempimenti.
• La garanzia per vizi e la domanda di riduzione del prezzo o risarcimento richiedono che il vizio dedotto sia stato tempestivamente allegato e trattato nel giudizio di merito; una modifica della prospettazione in cassazione non è consentita.

Come è indicizzato