Cassazione Civile, Ordinanza n. 12809/2024 del 10/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di appartamenti e delle relative parti comuni in un complesso immobiliare. Gli acquirenti, singoli condomìni e proprietari, lamentavano vizi costruttivi degli immobili e, in un primo tempo, avevano chiesto in giudizio la riduzione del prezzo; in subordine, la condanna della venditrice all’eliminazione dei vizi a proprie spese e il risarcimento dei danni. La venditrice aveva eccepito la prescrizione annuale della garanzia per vizi ex art. 1495 c.c. e l’infondatezza delle domande. Nei gradi di merito era stata valorizzata una missiva del 29 gennaio 1998 con cui la venditrice riconosceva alcuni vizi e dichiarava disponibilità a porvi rimedio, ma la Corte d’appello aveva ritenuto che ciò non bastasse a far sorgere una nuova obbligazione di facere, mancando l’accettazione degli acquirenti. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, con due motivi, la violazione degli artt. 1987, 1988 e 1326 c.c. e dell’art. 112 c.p.c., sostenendo: 1) che l’impegno unilaterale della venditrice a eliminare i vizi avrebbe prodotto un’autonoma obbligazione soggetta a prescrizione ordinaria; 2) che la domanda introduttiva doveva essere interpretata come fondata proprio su tale impegno, e non solo sulla garanzia legale per vizi. La parte intimata non si è costituita in cassazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo e fondato il secondo, chiarendo però che la sentenza impugnata era comunque sorretta da una ratio decidendi autonoma e sufficiente: l’assenza di un accordo tra venditore e acquirenti sull’eliminazione dei vizi, entro i limiti riconosciuti dalla venditrice, impediva la nascita di una nuova obbligazione di facere soggetta a prescrizione decennale. In tale situazione restava applicabile la sola garanzia legale per vizi della vendita, con prescrizione annuale ex art. 1495 c.c. e senza azione di esatto adempimento per l’eliminazione dei vizi. Poiché la domanda era ormai prescritta, la decisione di merito di rigetto è stata confermata. Nessuna pronuncia sulle spese per la mancata difesa dell’intimata; disposto altresì l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  la garanzia per vizi nella vendita non attribuisce, di regola, un diritto all'esatto adempimento, ma espone il venditore alle azioni edilizie del compratore

• art. 1492 c.c.

  art. 1492, primo comma, c.c.

  le azioni tipiche della garanzia per vizi sono la riduzione del prezzo e la risoluzione del contratto; l'eliminazione dei vizi non vi è compresa

• art. 1494 c.c.

  richiamato dai ricorrenti come base della domanda risarcitoria

• art. 1495 c.c.

  art. 1495, terzo comma, c.c.

  la garanzia per vizi della cosa venduta è soggetta alla prescrizione annuale

• art. 1987 c.c.

  richiamato per escludere che l'impegno unilaterale del venditore rientrasse, di per sé, tra gli atti unilaterali idonei a produrre obbligazioni

• art. 1988 c.c.

  invocato dai ricorrenti per sostenere l'efficacia obbligatoria dell'impegno assunto dal venditore

• art. 1326 c.c.

  art. 1326, secondo comma, c.c.

  l'obbligazione di eliminare i vizi può nascere solo con l'accettazione della proposta del venditore, anche per facta concludentia

• art. 2936 c.c.

  è nullo ogni patto volto a modificare il regime legale della prescrizione

• art. 1668 c.c.

  art. 1668, primo comma, c.c.

  richiamato per evidenziare il diverso regime dell'appalto, in cui è prevista l'eliminazione dei vizi

• art. 112 c.p.c.

  invocato per denunciare un preteso errore di qualificazione della domanda

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  dedotti come parametri del ricorso per cassazione per violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  dedotto per violazione e falsa applicazione di norme di diritto

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma richiamata per la trattazione camerale e la memoria illustrativa

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  presupposti per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

Massime di principio

• Nella compravendita, la garanzia per vizi ex artt. 1490 ss. c.c. non attribuisce al compratore un generale diritto di esatto adempimento o di eliminazione dei difetti: i rimedi tipici sono la riduzione del prezzo e la risoluzione, salvo specifici diversi titoli.
• Se il venditore, dopo la vendita, si impegna a eliminare i vizi e il compratore accetta tale proposta, nasce un'autonoma obbligazione di facere, distinta dalla garanzia legale; in assenza di accettazione, l'impegno del venditore non si consolida in un vincolo azionabile.
• L'obbligazione di eliminare i vizi, quando validamente sorta per accordo tra le parti, resta esterna alla garanzia legale e può essere soggetta a prescrizione ordinaria; la garanzia edilizia originaria continua invece a essere soggetta alla prescrizione annuale ex art. 1495 c.c.
• La domanda giudiziale va interpretata in base al suo contenuto sostanziale e alla causa petendi effettivamente dedotta: se l'attore richiama un autonomo impegno del venditore, il giudice deve verificare se la pretesa sia fondata su tale titolo e non solo sulla garanzia legale.
• Quando una decisione di merito è sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna è idonea a reggere da sola il dispositivo, il ricorso deve confrontarsi con tutte le rationes; se anche una sola resta intatta, il ricorso va comunque respinto.

Come è indicizzato