Cassazione Civile, Ordinanza n. 10091/2026 del 18/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare del 23.09.2009 avente a oggetto un terreno. La società promissaria acquirente aveva chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento delle promittenti venditrici, la restituzione della caparra confirmatoria versata e il risarcimento del danno, deducendo che le venditrici avessero poi alienato il bene a un terzo. In primo grado le domande furono respinte. In appello la decisione fu riformata solo in parte: la Corte d'appello dichiarò risolto il preliminare, condannò la venditrice alla restituzione della caparra, ma rigettò la domanda risarcitoria per difetto di prova del danno e respinse anche la domanda subordinata di annullamento del secondo preliminare e del rogito per vizio del consenso. Contro tale sentenza la società promissaria acquirente ha proposto ricorso principale con due motivi: (1) nullità della sentenza per motivazione contraddittoria o irragionevole, perché la Corte territoriale avrebbe rigettato il risarcimento per carenza di prova pur non avendo ammesso le prove richieste sulla quantificazione del danno; (2) violazione degli artt. 2697 c.c., 115 e 210 c.p.c., per mancata ammissione di prove decisive e per errata ripartizione dell'onere probatorio. La venditrice ha resistito e ha proposto ricorso incidentale con un unico motivo, sostenendo che non vi fosse inadempimento nel primo preliminare, oppure che vi fosse comunque un vizio del consenso nel secondo preliminare e nel successivo rogito, censurando la Corte d'appello per avere escluso la continuità tra i due preliminari e per non avere valorizzato buona fede, unicità della caparra, riserva di nomina dell'acquirente e asserito intento speculativo della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha esaminato prima il ricorso incidentale e lo ha rigettato, ritenendo che le censure mirassero in realtà a una rivalutazione del merito e che non vi fosse né violazione di legge né omesso esame di fatti decisivi, poiché la Corte d'appello aveva effettivamente affrontato i temi della buona fede, della caparra, della nomina del terzo, del danno e dell'errore sul contraente. Ha quindi esaminato il ricorso principale e ha rigettato anche quello: ha affermato che la doglianza sulla motivazione era infondata perché la Corte territoriale non si era limitata a dire che mancava la prova del danno, ma aveva anche rilevato l'assenza di allegazioni sufficienti e l'indimostrata prevedibilità dell'aumento di valore del terreno; ha escluso la violazione dell'art. 2697 c.c. perché non era stato alterato l'onere della prova, dell'art. 115 c.p.c. perché non erano state poste a base della decisione prove non introdotte dalle parti, e dell'art. 210 c.p.c. perché l'ordine di esibizione è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito. Quanto alla consulenza tecnica, ha ribadito che non può essere usata per supplire a carenze assertive o probatorie o per svolgere indagini esplorative. Il giudizio di legittimità si è concluso con il rigetto di entrambi i ricorsi e con la compensazione delle spese tra le parti indicate; è stato inoltre disposto l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  richiamato dal ricorso incidentale come base dell'inadempimento e della risoluzione, ma la Corte rileva che la doglianza non individua una vera violazione della norma, bensì contesta la ricostruzione dei fatti.

• art. 1427 c.c.

  richiamato in relazione al preteso vizio del consenso nel secondo preliminare; la Corte osserva che la questione è stata esaminata dal giudice di merito e non è stata omessa.

• art. 1429 c.c.

  richiamato per l'errore essenziale; la Corte esclude l'omesso esame e la violazione di legge.

• art. 1439 c.c.

  richiamato per il dolo; la Corte non ravvisa alcuna errata applicazione della norma ma solo una critica al merito.

• art. 360 c.p.c., n. 5

  il vizio di motivazione è invocabile solo per omesso esame di fatti decisivi, non per ottenere una nuova valutazione delle prove; nel caso concreto il motivo è rigettato perché i fatti dedotti erano stati comunque esaminati.

• art. 360 c.p.c., n. 3

  la violazione di legge richiede un errore nell'interpretazione della norma astratta, non una contestazione della ricostruzione fattuale.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  la censura di nullità per motivazione apparente o irriducibilmente contraddittoria è esclusa, poiché la motivazione della Corte d'appello non è stata ritenuta incoerente in modo insanabile.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. per censurare la motivazione, ma la Corte ritiene il motivo infondato.

• art. 2697 c.c.

  non vi è violazione se non risulta che il giudice abbia attribuito l'onere probatorio alla parte sbagliata; nel caso concreto la Corte non ha invertito l'onere della prova.

• art. 115 c.p.c.

  non è violato se il giudice si limita a valutare le prove introdotte dalle parti; il motivo è infondato perché non sono state utilizzate prove officiose extra potere.

• art. 210 c.p.c.

  l'ordine di esibizione è facoltativo e discrezionale, quindi il suo mancato esercizio non è di per sé censurabile in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, dovuto dai ricorrenti soccombenti.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato in relazione al calcolo dell'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la violazione di legge riguarda l'erronea interpretazione della norma astratta, mentre la contestazione della ricostruzione dei fatti o della valutazione delle prove attiene al merito e non può essere proposta come violazione di legge.
• Il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. non consente di ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio: è deducibile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la diversa lettura delle risultanze processuali.
• La motivazione è nulla solo quando sia del tutto mancante, apparente o affetta da contraddizione insanabile; non basta che la parte la ritenga non condivisibile o preferisca una diversa ricostruzione dei fatti.
• La censura per violazione dell'art. 2697 c.c. è ammissibile solo se il giudice abbia invertito l'onere della prova; non è sufficiente contestare che la prova sia stata ritenuta insufficiente.
• L'art. 115 c.p.c. è violato soltanto se la decisione si fonda su prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dai poteri officiosi; non quando il giudice si limiti a valorizzare o a ritenere insufficienti le prove offerte.
• L'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. e la consulenza tecnica d'ufficio non possono essere utilizzati per supplire alla mancanza di allegazioni o di prova della parte, né per compiere indagini esplorative.
• Nel risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, la parte che lo richiede deve allegare e provare non solo l'esistenza del pregiudizio, ma anche gli elementi fattuali che consentano di apprezzarne la misura e, quando rilevante, la sua prevedibilità al momento in cui è sorta l'obbligazione.

Come è indicizzato