Sentenza n. 1613/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Gli appellanti contestavano la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva ritenuto necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale quale presupposto della legittimazione a realizzare l'intervento edilizio. Deducevano la violazione degli artt. 1102, 1117, 1120 e 1122 c.c. e dell'art. 134, comma 1, lett. g), l.r. Toscana n. 65/2014, nonché contraddittorietà, difetto di motivazione, difetto di istruttoria, travisamento, irragionevolezza e ingiustizia manifesta. Sostenevano che la facciata interessata fosse di proprietà esclusiva dei proprietari della palazzina coinvolta e che fosse sufficiente il consenso dei condomini direttamente interessati. Affermavano inoltre che l'art. 1122 c.c. prevedesse soltanto un obbligo informativo verso l'amministratore, senza imporre una preventiva autorizzazione assembleare, e che la struttura del condominio orizzontale rendesse irragionevole pretendere il consenso della maggioranza qualificata di tutti i condomini. Contestavano infine il difetto di istruttoria comunale quanto alle ragioni del dissenso condominiale e sostenevano la modesta entità e la scarsa visibilità dell'intervento, riguardante la parte posteriore della facciata.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la decisione del TAR. Ha ritenuto che la facciata costituisca bene comune dell'edificio e che le modifiche incidenti sul suo decoro architettonico siano soggette alle maggioranze previste dall'art. 1136, comma 5, c.c. L'intervento, consistente nella chiusura di una parte della terrazza per realizzare un nuovo vano e nella modifica delle aperture, incideva sulle linee della facciata e sul decoro dell'edificio, anche se riguardava la parte posteriore. L'assemblea condominiale non aveva approvato l'intervento con la maggioranza richiesta: risultavano favorevoli 284 millesimi, a fronte dei 667 millesimi necessari. L'obbligo di preventiva informazione dell'amministratore previsto dall'art. 1122 c.c. non esclude la necessità dell'intervento assembleare quando l'opera incide sui beni comuni e sul decoro architettonico. È stata inoltre ritenuta irrilevante la qualificazione del condominio come orizzontale, poiché la documentazione evidenziava l'esistenza di un unico edificio con un unico tetto e un'unica facciata; in ogni caso, l'art. 1117-bis c.c. conferma l'unità delle cose comuni anche rispetto a più edifici o condominii. Il Comune, ai sensi dell'art. 11 d.P.R. 380/2001, deve verificare che il richiedente sia proprietario o disponga di un titolo idoneo a eseguire l'intervento. Tale verifica non implica la soluzione di controversie civilistiche, ma comprende l'accertamento del minimum di legittimazione necessario al rilascio del titolo, soprattutto quando l'interferenza con diritti di terzi sia manifesta. Nel caso concreto il Comune ha quindi legittimamente annullato in autotutela il permesso di costruire e successivamente respinto l'istanza per carenza del titolo condominiale. Gli appellanti sono stati condannati, in solido, al pagamento di 12.000 euro di spese di giudizio, oltre accessori, in favore del Comune e del condominio.

Norme richiamate

• art. 134, comma 1, lett. g), l.r. Toscana n. 65/2014

  La disposizione costituisce la base normativa regionale per la qualificazione dell'intervento come addizione volumetrica.

• art. 1117, comma 1, lett. a), c.c.

  La facciata rientra tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune e costituisce quindi bene comune.

• art. 1117-bis c.c.

  Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

  La disposizione esprime il principio di unità delle cose comuni anche quando esse siano riferibili a più edifici o condominii.

• art. 1122 c.c.

  Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

  L'obbligo di informare preventivamente l'amministratore non esclude la necessità dell'approvazione assembleare quando l'opera incide sul decoro architettonico o su parti comuni.

• art. 1136, comma 5, c.c.

  Le modifiche alle parti comuni incidenti sul decoro architettonico devono essere approvate dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

  Il Comune deve verificare, mediante un'istruttoria non sostitutiva dell'accertamento civilistico, che il richiedente sia proprietario o disponga di un titolo sufficiente all'esecuzione dell'intervento; tale verifica comprende il controllo del minimum di legittimazione quando l'interferenza con diritti di terzi sia evidente.

Massime di principio

• La facciata di un edificio condominiale è bene comune e le opere che incidono sensibilmente sulle sue linee o sul decoro architettonico richiedono l'approvazione dell'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 5, c.c., anche se l'intervento riguarda una porzione posteriore o non prospiciente una pubblica via.
• L'obbligo del condomino di dare preventiva notizia all'amministratore delle opere previsto dall'art. 1122 c.c. non si esaurisce in un meccanismo informativo quando l'intervento incide sul decoro architettonico o sulle parti comuni, poiché resta necessaria la deliberazione assembleare secondo le maggioranze di legge.
• Il Comune, nel rilasciare un permesso di costruire, deve verificare che il richiedente sia proprietario dell'immobile o disponga di un titolo idoneo all'esecuzione dell'intervento. La verifica non comporta la definizione delle controversie civilistiche tra privati, ma impone l'accertamento del minimum di legittimazione soggettiva, soprattutto quando l'interferenza dell'opera con diritti di terzi sia manifesta.
• La qualificazione del complesso come condominio orizzontale non esclude l'applicazione delle regole di tutela del decoro architettonico quando le parti interessate costituiscano beni comuni dell'edificio o del complesso; il consenso dei soli condomini direttamente prospicienti l'intervento non è sufficiente se la facciata è comune all'intero edificio.

Come è indicizzato