L.R. Toscana 65/2014

Norme toscane per il governo del territorio, l’urbanistica e l’edilizia

La legge disciplina il governo del territorio della Regione Toscana, definendo i principi di tutela del patrimonio territoriale, di contenimento del consumo di suolo, di pianificazione territoriale e urbanistica, di tutela paesaggistica e di disciplina dell’attività edilizia. Include anche regole su territorio rurale, rigenerazione urbana, porti, sismica, contributi e sanzioni.

Principi generali e obiettivi della pianificazione

La legge persegue uno sviluppo sostenibile delle trasformazioni territoriali, evitando nuovo consumo di suolo e salvaguardando il patrimonio territoriale come bene comune. Le amministrazioni locali e regionali devono orientare la pianificazione a:

• conservazione e valorizzazione del patrimonio territoriale;
• riduzione dei rischi territoriali e idrogeologici;
• sviluppo di un sistema insediativo policentrico;
• valorizzazione del sistema agricolo, forestale, montano e costiero;
• qualità insediativa ed edilizia sostenibile;
• accessibilità, mobilità e connettività digitale.

Il “governo del territorio” comprende indirizzo, pianificazione e programmazione degli usi del territorio, con coordinamento intersettoriale e tra livelli istituzionali.

Patrimonio territoriale, invarianti strutturali e statuto del territorio

Il patrimonio territoriale è definito come l’insieme delle strutture di lunga durata generate dalla coevoluzione tra ambiente naturale e insediamenti umani. Comprende:

• struttura idro-geomorfologica;
• struttura ecosistemica;
• struttura insediativa;
• struttura agro-forestale.

Tali componenti non possono essere ridotte in modo irreversibile. Il patrimonio territoriale comprende anche il patrimonio culturale e il paesaggio ai sensi del Codice dei beni culturali.

Le invarianti strutturali sono i caratteri, principi e regole che assicurano tutela e riproduzione delle componenti identitarie del patrimonio territoriale. Lo statuto del territorio è l’atto identitario che riconosce il patrimonio territoriale e le regole di tutela, riproduzione e trasformazione. Esso costituisce il quadro prescrittivo per gli atti di governo del territorio.

Territorio urbanizzato, trasformazioni ammissibili e limiti al consumo di suolo

Le trasformazioni che comportano nuovo impegno di suolo non edificato a fini insediativi o infrastrutturali sono consentite, di regola, solo nel territorio urbanizzato. Fuori dal territorio urbanizzato:

• non sono ammesse nuove edificazioni residenziali;
• le trasformazioni non residenziali che comportano consumo di suolo richiedono la conferenza di copianificazione;
• i nuovi impegni di suolo sono consentiti solo se non esistono alternative di riuso o riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti.

Il perimetro del territorio urbanizzato è definito dal piano strutturale, tenendo conto di strategie di rigenerazione urbana e del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica.

Soggetti, atti di governo del territorio e competenze

Le funzioni sono esercitate da comuni, unioni di comuni, province, città metropolitana e Regione, secondo i principi di collaborazione, sussidiarietà, differenziazione e adeguatezza.

Sono atti di governo del territorio:

• strumenti della pianificazione territoriale: PIT, PTC, PTCM, piano strutturale comunale e intercomunale;
• strumenti della pianificazione urbanistica: piano operativo comunale e intercomunale, piani attuativi;
• piani e programmi di settore, accordi di programma e altri atti che producano effetti territoriali.

La Regione approva il PIT e i propri atti di programmazione; province e città metropolitana approvano i rispettivi piani territoriali; i comuni approvano piano strutturale, piano operativo, piani attuativi e atti comunali di settore.

Partecipazione, informazione e garanzie procedimentali

La legge attribuisce grande rilievo alla partecipazione dei cittadini e dei soggetti interessati. È previsto un garante dell’informazione e della partecipazione presso Regione, province, città metropolitana e comuni sopra 20.000 abitanti; i comuni più piccoli individuano comunque un garante.

Il garante cura l’attuazione dei programmi di informazione e partecipazione e redige un rapporto sull’attività svolta. La Regione nomina inoltre un garante regionale e sostiene finanziariamente le attività partecipative degli enti locali.

Procedimento ordinario di formazione degli strumenti urbanistici

Il procedimento ordinario prevede:

• avvio del procedimento con trasmissione tra enti e acquisizione di apporti tecnici;
• relazione tecnica del responsabile del procedimento, con verifica di coerenza esterna e interna, tutela del patrimonio territoriale, rispetto del territorio urbanizzato e del territorio rurale;
• adozione dello strumento da parte dell’ente competente;
• deposito per 60 giorni sul BURT e possibilità di presentare osservazioni;
• approvazione con motivazione sulle osservazioni;
• efficacia dopo 30 giorni dalla pubblicazione dell’avviso di approvazione sul BURT.

Per gli strumenti soggetti a VAS si applicano anche le norme di valutazione ambientale strategica, con principio di non duplicazione delle procedure.

Varianti semplificate e aggiornamenti tecnici

Per alcune varianti non si applica l’avvio del procedimento ordinario. Sono previsti procedimenti semplificati per:

• varianti al piano strutturale e al piano operativo che non incrementano il dimensionamento complessivo o che si limitano a previsioni interne al territorio urbanizzato;
• varianti localizzative per attuare prescrizioni sovraordinate;
• aggiornamenti del quadro conoscitivo e correzioni di errori materiali;
• varianti mediante approvazione del progetto o mediante sportello unico per le attività produttive;
• varianti semplificate al piano strutturale intercomunale.

Conferenza di copianificazione per consumo di suolo esterno al territorio urbanizzato

Le previsioni del piano operativo che comportano nuovo impegno di suolo fuori dal perimetro del territorio urbanizzato sono subordinate al parere favorevole della conferenza di copianificazione, salvo eccezioni specifiche.

Non sono soggette alla conferenza, tra le altre, alcune opere di sicurezza, pronto soccorso, difesa idraulica, ampliamento di strutture produttive, opere pubbliche e taluni interventi agricoli. La conferenza verifica coerenza con il piano strutturale e con il PIT, assenza di alternative sostenibili e può indicare misure mitigative e compensative.

Per nuove grandi strutture di vendita e per le medie strutture oltre determinate soglie di superficie si applicano regole speciali, con valutazione degli effetti su mobilità, ambiente, paesaggio, commercio di prossimità e centri storici.

Pianificazione intercomunale

Due o più comuni possono formare il piano strutturale intercomunale, in forma associata tramite convenzione o unione di comuni. Il piano sostituisce i piani strutturali comunali per i territori interessati, una volta efficace.

Sono previsti anche:

• piano operativo intercomunale;
• forme di incentivazione regionali per la redazione dei piani intercomunali;
• regole specifiche per i comuni obbligati all’esercizio associato delle funzioni fondamentali.

Accordi di pianificazione e strumenti di area vasta

Quando occorra coordinare o variare contestualmente almeno due strumenti territoriali, la Regione, la provincia, la città metropolitana o il comune possono promuovere un accordo di pianificazione. Il procedimento si articola in:

• conferenza di servizi tecnica;
• intesa preliminare;
• adozione degli strumenti e deposito;
• accordo definitivo;
• ratifica e approvazione entro 60 giorni.

Sono previsti accordi specifici per porti di interesse nazionale e regionale, per il DPSS, per i PRP e per i relativi adeguamenti tecnico-funzionali.

Tutela paesaggistica

Il PIT ha valore di piano paesaggistico. La Regione esercita le funzioni amministrative di tutela dei beni paesaggistici e il piano paesaggistico regionale fa parte integrante del PIT.

Gli strumenti provinciali, metropolitani e comunali devono conformarsi al piano paesaggistico. È prevista la conferenza paesaggistica per l’adeguamento e la conformazione degli strumenti urbanistici, con partecipazione degli organi ministeriali competenti.

È inoltre istituita la commissione per il paesaggio presso gli enti delegati e la commissione regionale per la compatibilità paesaggistica delle attività estrattive.

Territorio rurale e disciplina agricola

Il territorio rurale comprende aree agricole e forestali, nuclei rurali, aree ad elevata naturalità e altre aree esterne al territorio urbanizzato. La disciplina mira a preservare la ruralità, il paesaggio, la funzionalità idrogeologica e la multifunzionalità agricola.

La legge disciplina in modo dettagliato:

• manufatti temporanei e serre;
• interventi sul patrimonio edilizio agricolo con o senza programma aziendale;
• nuovi edifici rurali e nuovi annessi agricoli;
• mutamento di destinazione d’uso agricola;
• utilizzo di immobili industriali o commerciali per attività agricola;
• trasferimenti di fondi agricoli e vincoli successivi al frazionamento.

Il programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale è lo strumento centrale per gli interventi agricoli più rilevanti e ha durata decennale.

Rigenerazione urbana e aree degradate

La legge promuove la rigenerazione urbana come alternativa al consumo di nuovo suolo. Le misure riguardano edifici e aree nel territorio urbanizzato caratterizzati da degrado urbanistico o socio-economico, con esclusioni per immobili abusivi non sanati, beni di pregio e immobili con specifici vincoli.

Sono previsti:

• ricognizione comunale delle aree degradate;
• schede con perimetrazione, obiettivi e parametri;
• possibilità di premialità urbanistiche;
• convenzione e piano di intervento;
• partecipazione pubblica e assemblea per i cittadini;
• possibilità di ricorrere alla perequazione e alla compensazione urbanistica.

Piano operativo, efficacia quinquennale e scadenze

Il piano operativo disciplina l’attività urbanistica ed edilizia comunale e ha due parti: gestione degli insediamenti esistenti a tempo indeterminato e trasformazioni con valenza quinquennale.

Le previsioni trasformative, i piani attuativi e gli interventi di rigenerazione urbana decadono se non attuati entro cinque anni, salvo proroga una sola volta fino a cinque anni. La legge prevede anche:

• relazione quinquennale sull’attuazione;
• decadenza dei vincoli espropriativi se non si approva il progetto definitivo entro il termine;
• salvaguardie e divieti temporanei di nuovi interventi in caso di ritardi nell’adozione o approvazione degli strumenti.

Disciplina edilizia: titoli, SCIA, CILA, attività libera

La disciplina edilizia distingue tra:

• interventi soggetti a permesso di costruire;
• interventi soggetti a SCIA;
• interventi soggetti a CILA;
• attività edilizia libera;
• interventi privi di rilevanza edilizia.

Il permesso di costruire richiede conformità agli strumenti urbanistici, al regolamento edilizio e alle norme di settore; i termini ordinari sono di un anno per l’inizio e tre anni per la fine lavori. La SCIA ha efficacia triennale e consente l’avvio contestuale, salvo casi particolari.

Sono dettagliatamente disciplinati anche:

• varianti in corso d’opera;
• conferenza di servizi per acquisizione degli atti di assenso;
• agibilità e agibilità parziale;
• documentazione tecnica e asseverazioni;
• controllo contributivo e sicurezza nei cantieri.

Classificazione degli interventi edilizi e tolleranze

La legge distingue le categorie di intervento e, a seguito delle modifiche più recenti, anche gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva.

Sono inoltre previste tolleranze di costruzione che, entro limiti percentuali e alle condizioni di legge, non costituiscono violazioni edilizie. Le tolleranze comprendono:

• scostamenti minori su altezze, distacchi, volumi e superfici;
• errori materiali;
• irregolarità geometriche e di finitura;
• alcuni casi di difformità esecutive e di minore dimensionamento.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono previste tolleranze differenziate in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.

Sanzioni urbanistico-edilizie e accertamenti di conformità

La legge disciplina in modo completo gli abusi edilizi e le relative sanzioni, distinguendo tra:

• interventi in assenza di permesso di costruire;
• totale difformità;
• parziale difformità;
• variazioni essenziali;
• interventi in assenza o difformità dalla SCIA;
• mutamenti di destinazione d’uso senza opere;
• interventi abusivi su aree demaniali o vincolate.

Sono previste:

• demolizione o ripristino;
• acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza;
• sanzioni pecuniarie legate all’aumento di valore venale o importi minimi e massimi;
• accertamenti di conformità in sanatoria per interventi conformi alla disciplina vigente al momento della realizzazione e della domanda;
• specifiche regole per la sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici o sismici.

Contributi di costruzione, oneri di urbanizzazione e riduzioni

Il contributo di costruzione comprende oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. La legge disciplina:

• quando il contributo è dovuto per permesso di costruire, SCIA e mutamenti di destinazione d’uso;
• riduzioni o esoneri per casi specifici, tra cui attività agricole, opere pubbliche, barriere architettoniche, edifici pubblici, edilizia convenzionata;
• determinazione degli oneri da parte della Regione e dei comuni;
• aggiornamenti periodici;
• rateizzazione e sanzioni per ritardato pagamento.

Sono previste riduzioni ulteriori per l’edilizia sostenibile e per interventi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica, recupero e riuso.

Edilizia sostenibile

La Regione promuove la sostenibilità ambientale ed energetica degli edifici pubblici e privati e degli interventi di rigenerazione urbana. È previsto un sistema di certificazione di sostenibilità ambientale dell’edilizia, con linee guida regionali, organismi certificatori e incentivi economici e urbanistici.

Gli incentivi possono consistere in riduzioni degli oneri di urbanizzazione e in incrementi di superficie edificabile fino a una misura massima prevista dalla legge. Il mancato raggiungimento delle prestazioni comporta recupero degli oneri e sanzioni.

Disciplina sismica e controlli sulle costruzioni

La legge disciplina in modo autonomo i controlli sulle costruzioni in zone sismiche, con:

• individuazione delle zone sismiche da parte della Giunta regionale;
• autorizzazione preventiva per gli interventi più rilevanti;
• deposito dei progetti per interventi di minore rilevanza;
• individuazione degli interventi privi di rilevanza;
• controlli a campione;
• accertamenti di conformità in sanatoria;
• obblighi di responsabilità del progettista, direttore lavori e costruttore;
• sanzioni e sospensione dei lavori.

Sono inoltre disciplinate le tolleranze e gli adempimenti sismici per gli interventi edilizi e le sanatorie.

Disposizioni finali e transitorie

Il testo contiene numerose disposizioni transitorie legate alla fase di passaggio dalla precedente l.r. 1/2005, con regole specifiche per:

• comuni dotati di regolamento urbanistico vigente, approvato o adottato;
• piani strutturali e regolamenti urbanistici in corso;
• ambiti sovracomunali;
• grandi strutture di vendita;
• piani attuativi e piani complessi di intervento;
• proroghe di efficacia di previsioni urbanistiche, anche in relazione a emergenze o fusioni di comuni.

Sono inoltre previste disposizioni finali in tema di abrogazioni della normativa previgente e di copertura finanziaria per l’attuazione di specifici istituti e organismi previsti dalla legge.