Cassazione Civile, Ordinanza n. 41260/2021 del 22/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di un immobile destinato, secondo pattuizione, a uso commerciale dell'attività della conduttrice. La locatrice ha chiesto la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni, deducendo il mancato pagamento dei canoni e il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione e ripristino dei locali. La conduttrice ha resistito sostenendo, da un lato, la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto e per omessa registrazione, e, dall'altro, l'intervenuta risoluzione consensuale o comunque l'inadempimento della locatrice, anche in relazione ai lavori necessari per ottenere la destinazione commerciale e l'agibilità. In Cassazione la ricorrente ha articolato quattro motivi: 1) nullità della sentenza e difetto di interesse ad agire per mancata registrazione del contratto, anche tardiva, con violazione dell'art. 100 c.p.c. e principi costituzionali; 2) omesso esame di un fatto decisivo e violazione dei criteri ermeneutici contrattuali, assumendo che i lavori e gli adempimenti urbanistici gravassero esclusivamente sulla locatrice; 3) violazione dell'art. 2729 c.c. per avere la Corte d'appello fondato su presunzioni non gravi, precise e concordanti l'avvenuta consegna e il godimento dell'immobile, nonché la responsabilità della conduttrice per il mancato completamento dei lavori; 4) nullità per violazione dell'art. 112 c.p.c. per asserita non corrispondenza tra chiesto e pronunciato nella liquidazione del danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo che la disciplina sulla nullità per omessa registrazione introdotta dalla L. n. 311/2004 non si applichi ai contratti stipulati prima del 1 gennaio 2005 e che, quindi, la locatrice fosse legittimata ad agire. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, rilevando che la motivazione della Corte d'appello era perplessa e incomprensibile nella parte in cui attribuiva alla conduttrice la responsabilità del mancato mutamento di destinazione di parte dell'immobile e nel quantificare il danno, senza spiegare in modo coerente gli elementi fattuali e i criteri liquidatori adottati. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra Sezione della Corte d'appello di Perugia in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 100 c.p.c.

  l'interesse ad agire sussiste perché la disciplina di nullità per omessa registrazione non si applica al contratto stipulato prima dell'entrata in vigore della L. n. 311/2004.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  il vizio di motivazione apparente o perplessa, ove risulti dal testo della sentenza, integra nullità della decisione per error in procedendo.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  la doglianza sul fatto decisivo è stata scrutinata insieme al vizio di motivazione, ma il nucleo della censura riguardava l'insufficienza e incoerenza della motivazione.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  la sentenza deve contenere una motivazione idonea a rendere percepibili le ragioni della decisione; in difetto ricorre nullità.

• art. 1362 c.c.

  invocato come criterio interpretativo del contratto, ma la censura è stata ricondotta al difetto di motivazione sulla ripartizione degli obblighi tra le parti.

• art. 2729 c.c.

  le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti; la censura riguardava l'uso di presunzioni non adeguatamente giustificate.

• art. 112 c.p.c.

  il motivo è stato assorbito; la Corte non si è pronunciata nel merito sul preteso difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1, comma 346, L. n. 311/2004

  la nullità per omessa registrazione del contratto di locazione opera solo per i contratti stipulati a partire dal 1 gennaio 2005, con esclusione della retroattività.

• art. 383 c.p.c.

  la cassazione con rinvio è stata disposta ad altra sezione della Corte d'appello di Perugia in diversa composizione.

• art. 385, comma 3, c.p.c.

  il giudice di rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Massime di principio

• La nullità del contratto di locazione per omessa registrazione introdotta dalla L. n. 311/2004 non si applica retroattivamente ai contratti stipulati prima del 1 gennaio 2005; per tali contratti non può essere negato l'interesse ad agire della parte che deduca altre cause di invalidità o risoluzione.
• La motivazione è apparente, perplessa o incomprensibile quando, pur formalmente esistente, non rende percepibile il percorso logico-giuridico seguito dal giudice, specie se attribuisce a una parte la responsabilità di un fatto senza spiegare gli elementi fattuali e giuridici posti a base dell'affermazione.
• In tema di responsabilità contrattuale e risarcimento del danno, la liquidazione deve essere ancorata a criteri congrui e intelligibili, anche se equitativi; se si operano riduzioni rispetto alla quantificazione originaria, occorre spiegare le ragioni della decurtazione e i parametri concreti utilizzati.
• L'accertamento del fatto e l'uso delle presunzioni devono rispettare i requisiti di gravità, precisione e concordanza; quando la decisione si fonda su inferenze non chiarite o su elementi incompatibili con il ragionamento adottato, la sentenza è censurabile per difetto di motivazione.
• Quando un motivo di ricorso denuncia più profili in modo strettamente connesso, la Corte può qualificarlo in base al suo contenuto sostanziale e ricondurlo al vizio effettivamente dedotto, prescindendo dalla formale intestazione del motivo.

Come è indicizzato