Cassazione Civile, Sentenza n. 14811/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

La società Vaccari impugnava avvisi di accertamento comunali per il recupero ICI/IMU relativi agli anni 2011-2013, contestando che le aree asseritamente "edificabili" non potevano essere considerate tali perché ricomprese nella golena/area fluviale del fiume Brenta, parzialmente sommersa (circa 32%), soggetta a vincoli idrogeologici (PAI) e destinata a funzioni pubbliche/di servizio; deduceva altresì carenza di motivazione sull'individuazione del valore venale adottato dall'ente impositore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il quarto motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione del d.lgs. n. 504/1992 art. 2 lett. b) in relazione all'effetto vincolante del PAI) e ha ritenuto assorbito il sesto motivo; ha invece respinto gli altri motivi (compresi quelli relativi alla presunta carenza motivazionale degli atti e all'integrazione postuma della motivazione). La Corte ha cassato la sentenza della CTP di secondo grado e ha disposto il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto, in diversa composizione, per un riesame della controversia. In particolare ha rilevato che il giudice del gravame non ha adeguatamente verificato, alla luce del PAI e della normativa sul demanio fluviale (R.D. 523/1904 art. 96 lett. f), la reale potenzialità edificatoria delle aree (tenuto conto della parte sommersa e della distanza dagli argini) e la conformità della variante di PRG al Piano Stralcio per l'Assetto Idrogeologico; pertanto la decisione è annullata e la causa rinviata per nuovo esame.

Norme richiamate

• D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, lett. b)

  "per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità"

  La Corte richiama l'interpretazione consolidata secondo cui l'edificabilità ai fini ICI/IMU si desume dalla qualificazione del PRG adottato dal Comune, ma può essere esclusa o limitata dai piani territoriali di settore vincolanti (es. PAI) che prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali

• D.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 36

  Norma processuale sul contenuto delle motivazioni delle sentenze tributarie; richiamata nella doglianza di nullità per carenza motivazionale e omessa pronuncia su deduzioni rilevanti

• Codice di procedura civile, art. 132

  Richiamato con riferimento ai requisiti della motivazione e alle censure di nullità per motivazione apparente o mancante

• Codice di procedura civile, art. 112

  Richiamato in relazione all'omessa pronuncia su eccezioni e deduzioni di parte; la Corte distingue tra omissione di mera valutazione difensiva e omessa pronuncia su eccezione rilevante

• R.D. 25 luglio 1904, n. 523, art. 96, lett. f)

  "le fabbriche, gli scavi e lo smovimento del terreno a distanza dal piede degli argini e loro accessori ... minore di metri dieci per le fabbriche e per gli scavi"

  Disposizione sussidiaria che stabilisce divieti/limiti di costruzione in prossimità di corsi d'acqua; può determinare un vincolo di inedificabilità rilevante per le aree golenali, misurato dal piede degli argini

• D.lgs. 3 aprile 2006, n. 152, artt. 65 e 67 (richiami al PAI)

  Attribuisce al Piano Stralcio per l'Assetto Idrogeologico (PAI) natura di piano territoriale di settore con effetti vincolanti sulle amministrazioni comunali; il PAI può impedire il rilascio di concessioni edilizie in contrasto con le sue previsioni

• Legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 7

  Richiamata in relazione al diritto di difesa e alla completezza delle difese dell'amministrazione in sede di primo grado; contestata la presunta integrazione della motivazione successiva agli atti impositivi

• Legge 7 agosto 1990, n. 241, art. 3

  Richiamata in tema di trasparenza e motivazione degli atti amministrativi, con riferimento a quanto allegato dall'amministrazione a fondamento del valore attribuito alle aree

Massime di principio

• Per ICI/IMU l'edificabilità ai fini tributari si desume in primo luogo dalla qualificazione attribuita dal Piano regolatore generale adottato dal Comune, ma i piani territoriali di settore vincolanti (es. PAI) prevalgono sui piani comunali e possono escludere o limitare la reale potenzialità edificatoria.
• La presenza di vincoli idrogeologici o la destinazione a servizi pubblici non toglie automaticamente la natura "edificabile" ai fini della normativa fiscale, ma incide sulla valutazione del valore venale e, se il vincolo è assoluto o il PAI ne impedisce l'uso edificatorio, può determinare l'inedificabilità rilevante ai fini dell'imposizione.
• La verifica giudiziale della reale edificabilità richiede esame del concreto stato dei luoghi (es. porzione sommersa, distanza dal piede degli argini) e della coerenza/contrasto fra strumenti: variante PRG vs. PAI; omissioni valutative sul punto possono giustificare annullamento e rinvio.
• Gli avvisi di accertamento comunali sono sufficientemente motivati se indicano gli elementi essenziali della pretesa tributaria in modo che il contribuente possa conoscerla e contestarla; le questioni probatorie sulla sussistenza dei fatti sono poi devolute al giudizio di merito.
• Il divieto stabilito dal R.D. 523/1904 (distanze minime dalle opere idrauliche e dagli argini) costituisce fonte sussidiaria di inedificabilità e va applicato con riferimento allo stato concreto degli argini e delle sponde; può incidere sull'effettiva impossibilità di costruire anche quando il PRG prevede destinazioni diverse.
• In contenziosi analoghi, è essenziale documentare lo stato delle aree (mappe PAI, rilievi di sommersione, planimetrie relative al piede degli argini) e dimostrare il contrasto fra strumenti di pianificazione per ottenere l'esclusione o la riduzione della base imponibile.