Cassazione Civile, Sentenza n. 14689/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano l'ordinanza della Corte d'Appello di Roma che aveva confermato la liquidazione dell'indennità d'esproprio per un terreno di proprietà di Persio. Essi sostenevano che la corte d'appello aveva valutato erroneamente la natura edificabile del terreno limitandosi a rilevarne l'inclusione nella sottozona D1 del PRG comunale (zona per impianti/aree industriali), senza esaminare la disciplina del Piano Regolatore del Consorzio (piano consortile/ASI) che, a loro avviso, aveva destinato l'area a parcheggio pubblico e aveva introdotto vincoli conformativi o comunque disposizioni idonee a precludere la piena edificabilità privata. Denunciavano omissione di esame di documenti e di fatti decisivi (tavole planimetriche, certificato di destinazione urbanistica, contenuto del piano consortile), e censuravano la consulenza tecnica d'ufficio (c.t.u.) ritenuta viziata nell'uso di valori OMI non pertinenti e nell'esclusione dei manufatti presenti per ragioni di temporaneità.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi del ricorso principale, ritenendo che la Corte d'Appello non avesse compiuto gli accertamenti richiesti dalla giurisprudenza sulla natura e sugli effetti dei vincoli contenuti nei piani di secondo livello (piano consortile/ASI) rispetto alla determinazione dell'indennità expropriativa. La Cassazione ha richiamato principi consolidati: la necessità di accertare se le previsioni del piano consortile abbiano natura generale e conformativa (idonea ad essere valutata ai fini indennitari) oppure se consistano in vincoli particolari e puntuali preordinati all'espropriazione (che devono essere disregarded ai fini della qualificazione dell'area e della determinazione dell'indennità, facendo riferimento allo strumento urbanistico previgente). Per tali ragioni l'ordinanza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione per la rielaborazione integrale della determinazione dell'indennità; gli ulteriori motivi sono stati dichiarati assorbiti. Inoltre la Corte ha disposto che non fosse dovuto un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti. Conseguentemente la decisione di merito sull'ammontare finale dell'indennità e sulle questioni tecniche (valutazioni OMI, indennizzabilità dei manufatti, effetti della convenzione di comparto) è rimessa alla corte d'appello in sede di rinvio.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 327/2001

  Norme procedurali e di calcolo dell'indennità d'esproprio richiamate nella controversia: la Cassazione verifica la corretta applicazione dei criteri di quantificazione ma rimanda la valutazione concreta alla corte distrettuale dopo gli accertamenti sul carattere dei vincoli urbanistici

• d.P.R. n. 218/1978

  Citato in relazione alla disciplina dei piani ASI e dei loro effetti sulla pianificazione comunale; richiamato per il principio che i piani di coordinamento possono imporre vincoli ma la loro efficacia indennitaria dipende dalla trasfusione nello strumento comunale

• legge n. 1150/1942

  Riferimento alle norme storiche sulla disciplina urbanistica e agli effetti delle varianti/recepimenti sulle destinazioni d'uso dei suoli

• Variante generale del PRG del Comune di Rieti (N.T.A.)

  Stabilisce che la sottozona D1 si applica secondo la disciplina del piano ASI/consortile; la questione è se tale richiamo abbia valore conformativo immediato ai fini indennitari oppure configuri vincoli preordinati all'esproprio

• Piano Regolatore del Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti (N.T.A.)

  artt. 7, 8, 19, 20 (e richiamo a comparto a progettazione unitaria)

  Contiene la disciplina di settore (parcheggi, viabilità, comparti a progettazione unitaria) la cui natura (direttiva/conformativa oppure puntuale/preordinata all'esproprio) è centrale per valutare la edificabilità e l'indennità

• d.lgs. n. 150/2011

  Richiamato per la competenza e la procedura oppositiva ex artt. del d.P.R. 327/2001 nel procedimento di opposizione alla stima

• Cass. sez. un. giurisprudenza citata

  sent. n. 4200/2001; sent. sez. un. 25.11.2008 n. 28051; sent. 7.10.2016 n. 20230

  Principi di diritto giurisprudenziali richiamati: distinzione tra piani di secondo livello che impongono direttive generali (conformative) e piani/varianti che contengono vincoli puntuali preordinati all'esproprio; necessità di verificare trasfusione nello strumento comunale e la data di tale trasposizione rispetto al decreto ablativo

Massime di principio

• Quando un'area è ricompresa in un piano di secondo livello (ASI/consorzio) occorre accertare se le previsioni abbiano natura generale e conformativa (incidono sull'indennità) o se consistano in vincoli puntuali preordinati all'espropriazione (che vanno disregarded ai fini della qualificazione edificatoria e dell'indennità).
• La rilevanza indennitaria delle modifiche urbanistiche dipende dalla data di recepimento della nuova destinazione nello strumento urbanistico comunale: solo se la nuova destinazione è stata trasfusa nel PRG comunale anteriormente al decreto ablativo può influire sulla valutazione dell'indennità.
• Se il piano consortile prevede comparti a progettazione unitaria e attribuzioni di cubatura condizionate a convenzioni o a progetti attuativi, non può presumersi automaticamente una capacità edificatoria immediata: bisogna verificare il concreto stato di attuazione (progetti, convenzioni, convenzioni stipulate).
• In caso di CTU contestata, il giudice di merito deve valutare le osservazioni delle parti e accertare la pertinenza e comparabilità dei parametri usati (es. valori OMI riferiti alla corretta microzona). La mancata considerazione di osservazioni tecniche rilevanti può giustificare la rinnovazione del giudizio.
• I manufatti temporanei o rimovibili possono essere esclusi dall'indennizzo se è provata la loro temporaneità e la rimozione prevista; viceversa, se risultano stabilmente integrati nel bene e realizzati con permessi regolari, vanno valutati e indennizzati.
• In controversie espropriative è essenziale documentare e far emergere in giudizio tutti gli atti urbanistici (tavole, certificati di destinazione urbanistica, delibere di variante, convenzioni di attuazione) e la loro cronologia rispetto al decreto di esproprio.