Cassazione Civile, Ordinanza n. 28727/2022 del 04/10/2022

Esito

La controversia

Un acquirente promissario convenne il venditore in relazione a un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un terreno con fabbricato sito in Zagarolo, deducendo di avere versato una caparra di euro 20.000 e una somma ulteriore di euro 4.329 come "acconto sanatoria". Sosteneva che il venditore avesse dichiarato falsamente di essere titolare del bene e avesse taciuto che il terreno era classificato come area verde pubblica e parcheggio, soggetta a esproprio. Chiese quindi il doppio della caparra, la restituzione dell’acconto sanatoria e il risarcimento dei danni. Il venditore resistette affermando che l’acquirente era consapevole delle caratteristiche urbanistiche del bene e della necessità della sanatoria, oltre a dedurre l’inadempimento dell’acquirente per mancata stipula del definitivo. Il Tribunale respinse la domanda; la Corte d’appello confermò, ritenendo il vincolo urbanistico pubblicamente conoscibile e non provata l’esistenza di un effettivo vincolo espropriativo. In cassazione il ricorrente articolò cinque motivi: 1) violazione dell’art. 1483 c.c., sostenendo che la garanzia per evizione dovesse operare per la dichiarata libertà del bene da vincoli e per l’esistenza di un vincolo espropriativo; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 2697 c.c., censurando la valutazione delle prove; 3) omesso esame e motivazione insufficiente/contraddittoria circa la mancata valutazione dei documenti prodotti; 4) vizio motivazionale per avere la Corte ritenuto che il pagamento per la sanatoria dimostrasse la consapevolezza del vincolo; 5) vizio sulla gestione delle richieste istruttorie e sulla produzione della sentenza del Pretore di Palestrina, nonché sulle asserite lacune del preliminare. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, chiarendo che non vi era evizione ma, al più, un vincolo urbanistico conoscibile ex art. 1489 c.c., incompatibile con responsabilità del venditore quando il vincolo risulti pubblicato nel piano regolatore; ha dichiarato inammissibili o infondati gli altri motivi perché diretti a contestare la valutazione del materiale probatorio e perché privi dei necessari oneri di specificità e autosufficienza.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha escluso l’operatività dell’art. 1483 c.c. perché non risultava avviata alcuna procedura espropriativa e il tema andava semmai ricondotto all’art. 1489 c.c.; ha ritenuto conoscibile il vincolo urbanistico in quanto reso pubblico dal piano regolatore e quindi non idoneo a fondare responsabilità del venditore per mancata dichiarazione; ha dichiarato inammissibili le censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. e quelle motivate come vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c., perché volte in realtà a sovrapporre una diversa valutazione delle prove a quella del giudice di merito e perché mancava la necessaria specificità/autosufficienza quanto a documenti e richieste istruttorie. È stato inoltre dato atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato; nessuna statuizione sulle spese per la mancata costituzione dell’intimato.

Norme richiamate

• art. 1483 c.c.

  Non applicabile quando non vi sia stata una procedura espropriativa o una vera evizione; nel caso concreto la censura del ricorrente è stata respinta perché il problema riguardava piuttosto un vincolo urbanistico.

• art. 1489 c.c.

  La responsabilità del venditore per oneri o diritti di terzi è esclusa se il vincolo urbanistico era conoscibile in concreto; i vincoli urbanistici inseriti e pubblicati nel piano regolatore hanno efficacia erga omnes e presunzione legale di conoscenza.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite officiosamente fuori dai poteri; non quando si contesti la mera valutazione comparativa delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello legale o pretenda di valutarla secondo regole non consentite; non è censurabile in cassazione la semplice critica al prudente apprezzamento delle prove.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in relazione alla doglianza probatoria, ma la Corte ha ritenuto che il ricorso non individuasse una vera violazione del riparto dell’onere della prova, limitandosi a contestare l’apprezzamento del materiale istruttorio.

• art. 360 c.p.c., n. 3

  Usato per denunciare violazioni di legge sostanziale e processuale; nel caso concreto il primo motivo è stato esaminato come denuncia di errata applicazione degli artt. 1483 e 1489 c.c.

• art. 360 c.p.c., n. 5

  Dopo la riforma non consente più censure di motivazione insufficiente o contraddittoria; è ammissibile solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso, non la critica alla valutazione delle prove o delle argomentazioni.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso deve essere autosufficiente e specifico; la censura sull’omessa valutazione di documenti è inammissibile se i documenti non vengono riportati nei passaggi essenziali e non se ne indica chiaramente la sede processuale.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente per contestare la produzione documentale e le richieste istruttorie, ma la Corte ha ritenuto infondate o inammissibili tali doglianze per difetto di specificità e perché la produzione della sentenza era giustificata come prova contraria.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  Indicato come base per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Indicato come base per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nella vendita di immobili, il vincolo urbanistico risultante da strumenti urbanistici generali approvati e pubblicati non integra di regola un onere occulto ai sensi dell’art. 1489 c.c., poiché è assistito da una presunzione legale di conoscenza da parte dell’acquirente.
• La garanzia per evizione ex art. 1483 c.c. presuppone la perdita del diritto per effetto dell’altrui pretesa giuridicamente attuata; in mancanza di una procedura espropriativa o di un’effettiva evizione, la doglianza va ricondotta, se del caso, alla diversa disciplina degli oneri o diritti di terzi.
• Nel ricorso per cassazione non è sufficiente evocare formalmente la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.: occorre indicare specificamente quale errore di diritto probatorio sia stato commesso dal giudice, mentre resta insindacabile la sola diversa valutazione delle prove.
• Il vizio motivazionale denunciabile ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo l’omesso esame di un fatto storico, decisivo e discusso; non è più consentito censurare la sentenza per insufficienza o contraddittorietà della motivazione, né chiedere una nuova lettura del compendio probatorio.
• Le censure su documenti e istanze istruttorie sono inammissibili se il ricorso non riproduce i passaggi essenziali dei documenti, non indica con precisione la loro sede processuale e non allega la decisività e la ritualità delle richieste istruttorie.
• Quando la produzione documentale è finalizzata a contrastare le allegazioni della controparte sulla titolarità del bene o su altri fatti controversi, il giudice di merito può valutarla come prova contraria, senza che ciò integri di per sé un vizio di legittimità.

Come è indicizzato