Cassazione Civile, Ordinanza n. 16518/2023 del 12/06/2023

Esito

La controversia

Una proprietaria di appartamento con terrazzo conveniva in giudizio il confinante lamentando che, nel tempo, questi avesse realizzato opere sul proprio manufatto in violazione delle distanze legali tra costruzioni e delle distanze per le vedute, nonché con alterazione del decoro architettonico dell'edificio condominiale. Chiedeva la riduzione in pristino e il risarcimento dei danni. Il convenuto si difendeva eccependo usucapione e prescrizione dell'azione. Il Tribunale accertava la realizzazione di un manufatto abitabile con più vani e solai/lastrici a quote diverse, applicava l'art. 905 c.c. per la violazione delle distanze dalle vedute e ordinava l'arretramento dei parapetti, escludendo invece la violazione dell'art. 873 c.c. in ragione della possibilità di costruire in aderenza secondo il principio di prevenzione. La Corte d'appello confermava, rigettando sia l'appello principale del convenuto sia quello incidentale dell'attrice. In cassazione, l'attrice denunciava violazione degli artt. 873 e ss. c.c. e dei regolamenti edilizi locali per il mancato ordine di arretramento delle opere, nonché violazione dell'art. 1127 c.c. per avere la Corte territoriale escluso la lesione del decoro architettonico senza una concreta indagine sullo stile del fabbricato e dell'opera. Il resistente proponeva ricorso incidentale con cinque motivi: difetto di legittimazione/prova della proprietà del terrazzo; usucapione del diritto a mantenere le opere a distanza inferiore; erronea applicazione dell'art. 905 c.c. invece dell'art. 1102 c.c.; insussistenza del danno in re ipsa; regolazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale della proprietaria e ha rigettato i primi quattro motivi del ricorso incidentale del confinante, dichiarando assorbito il quinto motivo sulle spese. Ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, affinché riesamini la controversia attenendosi ai principi enunciati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. In particolare, ha ritenuto che, in tema di distanze tra edifici, la scelta del preveniente di costruire sul confine diventa definitiva e, in caso di sopraelevazione, l'autore deve allineare la sopraelevazione al fronte sottostante oppure arretrarla oltre la distanza legale o regolamentare vigente al tempo della sopraelevazione. Ha inoltre affermato che, nella valutazione del decoro architettonico, la visibilità dell'opera non è decisiva e va adottato un criterio di reciproco temperamento tra unitarietà originaria, precedenti alterazioni e nuova opera, senza attribuire rilievo decisivo al degrado già prodotto da alterazioni pregresse. Sono stati confermati, invece, i principi sulla sufficienza motivazionale del giudice di merito, sulla prova della proprietà del terrazzo, sull'irrilevanza dell'eccezione di usucapione alla luce dell'accertata novità dell'opera, sulla prevalenza della disciplina delle distanze ove compatibile con quella condominiale e sulla presunzione di danno da violazione delle distanze salvo prova contraria.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  richiamato per le distanze legali tra costruzioni; la Corte ribadisce che la prevenzione opera, ma la scelta di costruire sul confine è definitiva e incide anche sulle successive sopraelevazioni

• art. 905 c.c.

  applicato per le distanze nelle vedute; la violazione delle distanze può comportare l'ordine di arretramento dei parapetti o delle opere che consentono di affacciarsi sul fondo vicino

• art. 1127 c.c.

  richiamato in relazione alle sopraelevazioni e al decoro architettonico; la valutazione dell'impatto estetico deve essere concreta e non può essere esclusa solo perché il fabbricato è già stato alterato

• art. 1102 c.c.

  invocato dal ricorrente incidentale, ma ritenuto non prevalente nella fattispecie in quanto non vi era contrasto con la disciplina delle distanze applicabile

• art. 1158 c.c.

  richiamato con riferimento all'usucapione del diritto a mantenere le opere, esclusa per difetto di prova sulla continuità e identità dell'opera nel tempo

• art. 2934 c.c.

  richiamato dal ricorrente incidentale in tema di prescrizione, ma la Corte ha escluso che il dies a quo potesse far risalire la decorrenza a una struttura diversa e precedente

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che il danno da violazione delle distanze sia normalmente presunto, salva prova contraria

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per la denuncia di omessa pronuncia, ma il motivo è stato respinto perché la motivazione della corte territoriale era sufficiente

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente incidentale sulla valutazione delle prove, senza esito favorevole

• art. 116 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente incidentale sulla valutazione delle prove, senza esito favorevole

• art. 345, comma 3, c.p.c.

  richiamato per la dedotta tardività di documenti in appello; la Corte ha osservato che la documentazione era comunque superflua

• art. 1117 c.c.

  richiamato in tema di proprietà e parti comuni, ma non decisivo per l'esito

• art. 2665 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale, senza accoglimento della censura

• art. 31 l. 47/1985

  richiamato dal ricorrente incidentale in relazione alla sanatoria/condono, senza incidere sull'esito

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per la regolazione delle spese di primo grado

• art. 92 c.p.c.

  richiamato per la compensazione delle spese in appello; il motivo è stato assorbito

• art. 13, co. 1-quater, d.p.r. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato a carico della parte soccombente incidentale

• art. 1, co. 17, l. 228/2012

  norma di inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 d.p.r. 115/2002

Massime di principio

• In materia di distanze tra edifici, la scelta del costruttore preveniente di edificare sul confine consolida una situazione definitiva: nelle successive sopraelevazioni egli deve allineare la nuova costruzione al fronte sottostante oppure rispettare le distanze legali o regolamentari vigenti al momento dell'intervento.
• La valutazione del decoro architettonico condominiale deve essere compiuta in concreto, considerando l'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato; non è decisivo né il fatto che l'opera sia visibile da un solo punto di osservazione né il degrado già prodotto da precedenti modifiche, dovendosi operare un reciproco temperamento tra assetto originario, alterazioni pregresse e nuova opera.
• La lesione del decoro architettonico non viene neutralizzata automaticamente da precedenti alterazioni abusive dell'edificio, specie quando la nuova opera impone comunque una revisione per altra violazione urbanistico-civilistica o delle distanze.
• Nel giudizio di legittimità non è ammissibile la mera contrapposizione di una diversa ricostruzione fattuale a quella compiuta dal giudice di merito, se quest'ultimo ha spiegato in modo sufficiente le ragioni del proprio convincimento sulla base delle prove ritenute decisive.
• La prova della proprietà o della legittimazione ad agire può essere desunta dal complesso degli elementi istruttori disponibili, inclusi titolo, planimetrie, possesso ultraventennale e rapporto di accessorietà del bene, mentre la nota di trascrizione non costituisce di per sé prova del contenuto del titolo.
• L'usucapione o la prescrizione di un diritto a mantenere opere non possono essere affermate quando la nuova costruzione risulti qualificabile come opera diversa e successiva rispetto a quella originaria, con conseguente impossibilità di far decorrere il termine utile da una struttura precedente e non coincidente.
• La disciplina delle distanze si applica anche nei rapporti tra condomini ove compatibile con quella sulle cose comuni; solo in caso di contrasto la disciplina condominiale prevale ed esclude l'applicazione delle norme sulle distanze.
• La violazione accertata delle distanze tra costruzioni o per le vedute comporta, di regola, un danno risarcibile in re ipsa, salva la prova contraria dell'autore della violazione circa specifiche circostanze idonee a escludere il pregiudizio.

Come è indicizzato