Cassazione Civile, Ordinanza n. 26029/2026 del 01/10/2026

Esito

La controversia

Il conduttore convenne la locatrice davanti al Tribunale di Sassari per ottenere l’accertamento della non conformità alla disciplina del canone concordato del contratto abitativo stipulato il 1° agosto 2009 per un immobile sito a Sassari, la rideterminazione del canone secondo l’accordo territoriale del 2 dicembre 1999 e la restituzione degli importi pagati in eccedenza. Il contratto prevedeva inizialmente un canone di 5.040 euro annui, pari a 420 euro mensili, poi elevato a 450 euro mensili dal 1° agosto 2014; secondo il conduttore, il canone risultante dall’accordo territoriale era di 259,88 euro mensili. La locatrice eccepì l’improponibilità della domanda e, in via riconvenzionale, chiese la restituzione di 644 euro; chiamò inoltre in causa l’associazione di categoria che aveva assistito nella predisposizione o attestazione del contratto, chiedendone la manleva, sul presupposto che l’eventuale errore nella determinazione del canone fosse imputabile all’associazione. Il Tribunale accolse la domanda del conduttore, condannando la locatrice a restituire 9.584,41 euro oltre interessi legali da ciascun pagamento al saldo, accolse la domanda di manleva contro l’associazione e respinse la riconvenzionale della locatrice. La Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza n. 143/2024 del 22 aprile 2024, rigettò l’appello dell’associazione. Ritenne che l’attività dell’associazione firmataria dell’accordo territoriale, qualificabile come mandato, comportasse non soltanto la ricezione dei dati comunicati dai contraenti e la loro correlazione con i parametri convenzionali, ma anche una verifica diligente della corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile ai criteri oggettivi dell’accordo, ai fini dell’inquadramento dell’immobile e della congruità del canone; la verifica non richiedeva necessariamente un sopralluogo e poteva svolgersi anche documentalmente. L’associazione ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi. Primo: dedotta violazione dell’art. 1703 c.c., sostenendo che il mandatario dovesse operare entro i dati forniti dalla mandante e non fosse tenuto a verificarne la veridicità; la censura è stata dichiarata inammissibile perché non ha individuato una specifica affermazione giuridica erronea della sentenza e ha chiesto, in sostanza, una diversa valutazione dell’incarico e dei fatti. Secondo: dedotta violazione dell’art. 12 delle preleggi, degli artt. 2, comma 3, e 13 della L. 431/1998, dell’accordo territoriale di Sassari del 2 dicembre 1999, del D.M. 5 marzo 1999 e dell’art. 1, comma 14, del D.M. 30 dicembre 2002; l’associazione sosteneva che il proprio compito fosse limitato alla verifica della congruità del canone sulla base dei dati dichiarati dai contraenti e contestava che la superficie potesse ricavarsi dalle visure catastali del 2009. Anche questo motivo è stato dichiarato inammissibile, perché formulato in modo assertorio, senza confrontarsi specificamente con le rationes della decisione, e perché in parte diretto a ottenere una rivalutazione fattuale. Terzo: dedotti la violazione dell’art. 115 c.p.c. per errore di percezione della prova e l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., assumendo che nel 2009 le visure catastali non riportassero la superficie dell’immobile. Il motivo è stato dichiarato inammissibile: se la censura avesse riguardato una svista sul contenuto della prova, il rimedio sarebbe stato eventualmente la revocazione per errore di fatto; inoltre, la Corte d’appello non aveva fondato la decisione sull’assunto che la visura contenesse il dato metrico, ma sulla possibilità per l’associazione di verificare, alla luce delle informazioni rese dalla locatrice, la conformità dell’immobile ai parametri dell’accordo territoriale. Quarto: dedotta nullità della sentenza per motivazione apparente o illogica, ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., in ragione del contrasto asserito tra una verifica documentale dell’associazione e la consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado. Il motivo è stato rigettato perché la motivazione d’appello era comprensibile e non presentava anomalie rilevanti ai fini del sindacato di legittimità; la consulenza tecnica era stata svolta per determinare concretamente il canone oggetto della domanda di ripetizione, mentre la verifica richiesta all’associazione riguardava la conformità ai criteri dell’accordo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell’associazione. I primi tre motivi sono stati dichiarati inammissibili: il primo e il secondo non hanno indicato in modo specifico gli errori di interpretazione o applicazione delle norme invocate e si sono risolti in contestazioni dell’accertamento di fatto; il terzo ha prospettato un errore percettivo eventualmente riconducibile alla revocazione e, comunque, ha attribuito alla Corte d’appello una valutazione basata sulla visura catastale che non costituiva la ragione della decisione. Il quarto motivo è stato rigettato nel merito, poiché la motivazione della sentenza impugnata era intelligibile e non apparente, né sussisteva l’incompatibilità lamentata tra la verifica documentale attribuita all’associazione e la consulenza tecnica d’ufficio finalizzata alla concreta determinazione del canone. È stata confermata la condanna dell’associazione alla manleva della locatrice, conseguente alla statuizione ormai definitiva sulla restituzione al conduttore di 9.584,41 euro, oltre interessi legali da ciascun pagamento al saldo. L’associazione è stata condannata a rifondere alla controricorrente le spese di cassazione, liquidate in 3.500 euro per compensi e 200 euro per esborsi, oltre spese forfettarie del 15% e accessori di legge. La Corte ha inoltre dato atto dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1703 c.c.

  La censura, infatti, non illustra come la Corte territoriale abbia erroneamente interpretato la nozione di mandato, né affronta il tema della correttezza di siffatto inquadramento rispetto a un rapporto di prestazione d’opera (v. Cass., sez. III, 15 marzo 2007 n. 5893; Cass., sez. III, 26 luglio 2005 n. 15607; Cass., sez. III, 29 maggio 2002 n. 7830), ma contesta l’accertamento che, nel caso concreto, l’attività demandata all’associazione comportasse un obbligo di verifica della corrispondenza dei dati necessari alla determinazione del canone ai parametri dell’accordo territoriale, cosicché il motivo perviene a sollecitare una rivalutazione del contenuto dell’obbligazione assunta e delle modalità del suo adempimento: profilo, questo, chiaramente riservato al giudice del merito.

  La censura di violazione dell’art. 1703 c.c. deve identificare l’errore giuridico nell’inquadramento del mandato; non è sufficiente contestare la ricostruzione in fatto del contenuto dell’incarico e delle modalità del suo adempimento, la cui valutazione spetta al giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  In altri termini, non è il punto d'arrivo della decisione di fatto che determina l'esistenza del vizio di cui all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., ma l'impostazione giuridica che, espressamente o implicitamente, abbia seguito il giudice di merito nel selezionare le norme applicabili alla fattispecie e nell'interpretarle.

  Il vizio di violazione o falsa applicazione di legge riguarda l’erronea ricognizione o interpretazione della fattispecie normativa, oppure l’applicazione di una norma non idonea alla fattispecie astratta; non consente di rimettere in discussione la ricostruzione della fattispecie concreta compiuta dal giudice di merito.

• art. 12 delle preleggi

  La doglianza, pertanto, è svolta in modo del tutto assertorio, omettendo di focalizzare l’affermazione in diritto contenuta nella sentenza impugnata che si porrebbe in contrasto con le molte norme evocate, né chiarisce la ragione in base alla quale quanto affermato dalla Corte d’appello (“l’apposizione del timbro da parte della U.P.P.I. in calce al contratto di locazione del 2009, nonché la successiva attestazione di conformità del canone di locazione, sottoscritta sia dall’U.P.P.I. che dal SICET nell’anno 2012, hanno portata univoca nel senso dell’espletamento dell’attività assistenziale cui la U.P.P.I. era preposta in forza dell’incarico conferitole dalla Rassu”, pagina 6, quinto capoverso) sarebbe in contrasto con la corretta interpretazione delle norme.

  La norma è stata invocata nel ricorso, ma la Corte non ne ha svolto un’interpretazione sostanziale: ha rilevato che la censura non specificava quale affermazione della sentenza fosse incompatibile con la regola interpretativa.

• art. 2, comma 3, L. 431/1998

  La Corte d’appello ha espresso in modo pienamente comprensibile il percorso logico-giuridico alla base dell’accertamento a proposito della natura e dell’estensione dell’obbligo comportamentale gravante sull’associazione di categoria, laddove ha escluso che si fosse limitato al solo recepimento dei dati comunicati dalla locatrice, per essere richiesto un quid pluris: “quest’ultimo si sostanzia in una verifica della corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile locato rispetto ai criteri oggettivi previsti dalla legge e dall’accordo territoriale, al fine di ricondurre l’immobile alla categoria di appartenenza e di accertare la congruità del prezzo pattuito…”

  Nel quadro della disciplina del canone concordato, l’attività assistenziale dell’associazione firmataria è stata ritenuta comprensiva della verifica della corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile ai criteri oggettivi dell’accordo territoriale, per inquadrare il bene e verificare la congruità del canone.

• art. 13 L. 431/1998

  La Corte d’appello ha espresso in modo pienamente comprensibile il percorso logico-giuridico alla base dell’accertamento a proposito della natura e dell’estensione dell’obbligo comportamentale gravante sull’associazione di categoria, laddove ha escluso che si fosse limitato al solo recepimento dei dati comunicati dalla locatrice, per essere richiesto un quid pluris: “quest’ultimo si sostanzia in una verifica della corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile locato rispetto ai criteri oggettivi previsti dalla legge e dall’accordo territoriale, al fine di ricondurre l’immobile alla categoria di appartenenza e di accertare la congruità del prezzo pattuito…”

  La Corte ha richiamato la disciplina legislativa quale parte del quadro normativo relativo ai contratti a canone concordato, ma il passaggio riportato esprime la conclusione della Corte d’appello sull’obbligo assistenziale dell’associazione; la Cassazione non ha esaminato nel merito una specifica interpretazione autonoma dell’art. 13, dichiarando inammissibile la relativa censura.

• art. 1, comma 14, D.M. 30 dicembre 2002

  La Corte d’appello, nel qualificare l’attività svolta dall’associazione alla stregua di un mandato, avrebbe ritenuto erroneamente che fosse gravata da un obbligo di verifica della corrispondenza dei dati forniti dalle parti ai parametri previsti dall’accordo territoriale.

  La norma è stata richiamata dalla ricorrente per contestare l’estensione dell’attività delle associazioni, ma la Cassazione ha dichiarato inammissibile la censura senza pronunciarsi nel merito sulla sua interpretazione.

• art. 115 c.p.c.

  In primo luogo, se fosse vera la premessa, ossia che la Corte d’appello abbia rapportato la valutazione della responsabilità sui dati contenuti nella visura catastale, assumendo come esistente un dato (la superficie del bene) all’epoca dei fatti nella visura non riportato, il vizio prospettato dovrebbe implicare un errore revocatorio, in quanto sarebbe espressione di una “svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell'informazione probatoria al fatto probatorio”, che trova il suo istituzionale rimedio nell'impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall'art. 395, n. 4, c.p.c.

  La contestazione di una svista sul contenuto oggettivo della prova non integra, per ciò solo, la violazione dell’art. 115 c.p.c.; ove si tratti di un errore percettivo sul fatto probatorio, il rimedio è la revocazione per errore di fatto, ricorrendone i presupposti.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  La Corte d’appello ha affermato che “l’attività di assistenza espletata dalla UPPI, dunque, non si limita alla mera ricezione delle informazioni catastali dell’immobile fatto oggetto di contratto di locazione … ma richiede un quid pluris. Quest’ultimo si sostanzia in una verifica della corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile locato rispetto ai criteri oggettivi previsti dalla legge e dall’accordo territoriale, al fine di ricondurre l’immobile alla categoria di appartenenza e di accertare la congruità del prezzo pattuito…”

  La censura di omesso esame non è idonea a sovvertire la decisione quando il giudice di merito ha fondato la statuizione su una ragione diversa dal fatto asseritamente trascurato; qui la decisione si è basata sull’obbligo di verifica delle caratteristiche in rapporto ai parametri, non sulla disponibilità in visura del dato metrico.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  In primo luogo, se fosse vera la premessa, ossia che la Corte d’appello abbia rapportato la valutazione della responsabilità sui dati contenuti nella visura catastale, assumendo come esistente un dato (la superficie del bene) all’epoca dei fatti nella visura non riportato, il vizio prospettato dovrebbe implicare un errore revocatorio, in quanto sarebbe espressione di una “svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell'informazione probatoria al fatto probatorio”, che trova il suo istituzionale rimedio nell'impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall'art. 395, n. 4, c.p.c.

  La svista percettiva sul contenuto di una prova, distinta dall’errore nella valutazione logica della prova, può essere fatta valere mediante revocazione per errore di fatto, se ricorrono i presupposti previsti dalla norma.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La censura articolata dalla ricorrente si colloca fuori dal perimetro segnato dalle Sezioni Unite in termini di riduzione al «minimo costituzionale» del sindacato di legittimità sulla motivazione, per cui è denunciabile solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella «mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico», nella «motivazione apparente», nel «contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili» e nella «motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile», esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di «sufficienza» della motivazione.

  La nullità per vizio di motivazione è configurabile soltanto in presenza delle anomalie che incidono sull’esistenza stessa della motivazione e sono rilevabili dal testo della sentenza; non basta lamentare insufficienza o inadeguatezza argomentativa.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione che denuncia violazione o falsa applicazione di legge deve individuare l’errore nell’interpretazione della norma o nella sua applicazione alla fattispecie astratta. Non è sufficiente contestare la ricostruzione dei fatti, il contenuto concreto dell’incarico o la valutazione delle modalità del suo adempimento, riservati al giudice di merito.
• La censura di violazione di legge è inammissibile quando si limita a richiamare numerose disposizioni senza identificare l’affermazione giuridica della sentenza che sarebbe incompatibile con esse e senza spiegare quale regola alternativa avrebbe dovuto essere applicata.
• La svista sul contenuto oggettivo di una prova, se effettivamente ricorre, va distinta dall’errore nella valutazione logica della prova e può essere dedotta con la revocazione per errore di fatto, quando ne sussistano i presupposti; non può essere trasformata in una censura di legittimità diretta a ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio.
• Il vizio di motivazione rilevante ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. ricorre soltanto in presenza di un’anomalia che incida sull’esistenza della motivazione, come la sua mancanza assoluta o apparenza, il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o la motivazione obiettivamente incomprensibile; il semplice dissenso sulla sufficienza o persuasività dell’argomentazione non è sufficiente.
• Nel quadro esaminato dalla decisione, l’associazione firmataria dell’accordo territoriale che assiste le parti nella predisposizione o attestazione di un contratto a canone concordato è tenuta, secondo l’accertamento di merito confermato in sede di legittimità, a verificare la corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile ai criteri oggettivi dell’accordo, per individuare la relativa categoria e controllare la congruità del canone; tale verifica può svolgersi documentalmente e non richiede necessariamente un sopralluogo.

Come è indicizzato