Cassazione Civile, Ordinanza n. 05704/2024 del 04/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da un condominio per contributi condominiali asseritamente dovuti per gli anni 2008-2014 con riferimento a due unità immobiliari. La società ricorrente, indicata come già cedente delle unità al soggetto moroso e poi tornata nella disponibilità degli immobili nel luglio 2014, ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo sostenendo che il creditore avesse agito erroneamente contro di lei invece che contro il cessionario/conduttore moroso; che, in ogni caso, la sua eventuale responsabilità avrebbe potuto riguardare solo l’anno in corso e quello precedente il riacquisto; che il giudice di merito avesse invertito l’onere della prova sulla qualità di condomino/soggetto obbligato; che fosse stata applicata retroattivamente la disciplina introdotta nel 2012 all’art. 63 disp. att. c.c.; e che fosse stata omessa la decisione sull’eccezione di prescrizione quinquennale dei crediti anteriori al 7 gennaio 2010. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti cinque motivi: violazione degli artt. 112, 1118, 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c.; omesso esame di documenti; violazione dell’art. 2697 c.c., dell’art. 116 c.p.c. e del principio di irretroattività; violazione delle regole sull’immodificabilità della domanda e sull’onere della prova; omessa pronuncia sulla prescrizione.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati i primi quattro motivi, con assorbimento del quinto. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa al Tribunale di Taranto in diversa composizione monocratica, affinché si uniformi ai principi di diritto enunciati e regoli anche le spese del giudizio di legittimità. In sostanza, la Corte ha affermato che, nel caso di vicende traslative o di cessione dell’immobile, il soggetto obbligato verso il condominio va individuato tenendo conto del subentro nei diritti e obblighi e che, per le spese condominiali, l’onere di provare il fatto costitutivo della pretesa, ossia la qualità di soggetto obbligato nel periodo di maturazione della morosità, grava sul condominio. Ha inoltre precisato che il nuovo art. 63 disp. att. c.c. non ha efficacia retroattiva e limita la solidarietà di chi subentra nei diritti di un condomino ai soli contributi dell’anno in corso e di quello precedente.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato quale parametro del vizio di omessa pronuncia e di qualificazione della domanda

• art. 1118 c.c.

  richiamato in relazione all’obbligo di contribuzione alle spese condominiali

• art. 1123 c.c.

  richiamato in tema di ripartizione e pagamento dei contributi condominiali

• art. 63 disp. att. c.c.

  interpretato nel senso che il comma 4 limita la solidarietà di chi subentra nei diritti di un condomino ai contributi dell’anno in corso e di quello precedente e non si applica retroattivamente

• art. 2697 c.c.

  richiamato per affermare che l’onere di provare il fatto costitutivo della pretesa grava sul condominio

• art. 116 c.p.c.

  richiamato in relazione alla valutazione delle prove e all’erronea inversione dell’onere probatorio

• art. 2948 n. 4 c.c.

  richiamato dall’odierna ricorrente in relazione alla prescrizione quinquennale dei crediti periodici

• art. 1599 c.c.

  richiamato nei principi di diritto per affermare la surrogazione del terzo acquirente nei diritti e obbligazioni del locatore in mancanza di contraria volontà delle parti

• art. 1602 c.c.

  richiamato nei principi di diritto per il subentro dell’acquirente nei diritti e obbligazioni del venditore-locatore

Massime di principio

• Nel caso di vicende traslative o di cessione di un immobile facente parte di un condominio, la pretesa del condominio deve essere rivolta al soggetto che, per effetto del trasferimento, risulti obbligato nel periodo di maturazione del credito; non è corretto pretendere automaticamente il pagamento dal precedente titolare se il subentro di un terzo è documentalmente dedotto e provato.
• Quando il condominio agisce per il pagamento di contributi condominiali, il fatto costitutivo della domanda comprende anche l’individuazione del soggetto tenuto al pagamento nel periodo in contestazione; pertanto, l’onere di provarne la qualità grava sul condominio, mentre al convenuto spetta provare eventuali fatti modificativi o estintivi.
• L’art. 63 disp. att. c.c., nel testo introdotto dalla riforma del 2012, limita la responsabilità solidale di chi subentra nei diritti di un condomino ai soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente e non può essere applicato retroattivamente a situazioni anteriori alla sua entrata in vigore.
• In presenza di una vendita o cessione di immobile locato, il terzo acquirente o cessionario subentra, salvo diversa volontà delle parti, nei diritti e nelle obbligazioni del venditore o cedente-locatore, con effetti anche nei rapporti con il condominio per gli obblighi connessi all’immobile.
• La prova della qualità di condomino o di soggetto comunque obbligato alle spese condominiali non può essere invertita a carico di chi nega di essere tenuto al pagamento, se il creditore non ha prima dimostrato il titolo e il periodo di imputazione della morosità.

Come è indicizzato