Sentenza del 23/10/2019 n. 27121 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il valore di un terreno ai fini dell'imposta di registro, ritenendolo notevolmente superiore a quello dichiarato nell'atto di compravendita. Ha contestato, tra l'altro, l'insufficiente motivazione dell'avviso, l'utilizzo di stime e comparazioni non pertinenti o risalenti a oltre tre anni prima, nonché la natura edificabile dell'area, inserita nel PRG in zona N, destinata a parco pubblico e sottoposta a vincolo archeologico.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo e il quarto motivo di ricorso, dichiarando illegittimo l'avviso. Ha stabilito che un'area destinata dal PRG a parco pubblico con vincolo archeologico non modificabile non è qualificabile come area fabbricabile, perché il vincolo preclude ai privati le trasformazioni del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione. Inoltre, l'Agenzia non aveva dimostrato né la possibilità di realizzare la destinazione pubblica mediante iniziativa privata né la concreta destinazione del terreno a impianti sportivi. Le comparazioni utilizzate erano inoltre riferite a terreni con caratteristiche diverse e ad atti anteriori di oltre tre anni, in contrasto con i criteri dell'art. 51 del DPR n. 131/1986. La sentenza regionale è stata cassata e, decidendo nel merito, è stato accolto il ricorso originario della contribuente con annullamento dell'avviso. Le spese di merito sono state compensate, mentre l'Agenzia è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  L'ufficio controlla il valore dichiarato avendo riguardo ai trasferimenti anteriori di non oltre tre anni aventi ad oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, nonché ad ogni altro elemento di valutazione.

  La rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro deve essere motivata e basata su elementi comparativi pertinenti, attuali e riferibili a immobili con caratteristiche analoghe. Comparazioni relative a terreni diversi o risalenti a oltre tre anni non dimostrano, da sole, un maggior valore.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, artt. 1 e 2

  Sono considerate fabbricabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o alle effettive possibilità di edificazione.

  La natura edificabile presuppone una concreta possibilità di edificazione. Non è sufficiente che siano astrattamente consentiti interventi funzionali a una destinazione pubblicistica, se manca uno ius aedificandi esercitabile dall'iniziativa privata.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, artt. 7, 18 e 19

  Le disposizioni regolano i poteri delle commissioni tributarie, il contenuto del ricorso e gli atti impugnabili. Nel caso concreto, la questione dell'inedificabilità dell'area era rilevante per valutare la legittimità dell'accertamento.

• Statuto dei diritti del contribuente, art. 7

  Gli atti dell'amministrazione finanziaria devono consentire al contribuente di comprendere pienamente i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa, senza che l'amministrazione possa integrare in giudizio una motivazione originariamente insufficiente con ragioni nuove.

• Legge n. 241 del 1990, art. 3

  Gli atti amministrativi devono essere motivati, indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione.

• Codice di procedura civile, art. 384

  Quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può decidere direttamente la controversia nel merito dopo aver cassato la sentenza impugnata.

Massime di principio

• Un'area destinata dal piano regolatore a parco pubblico e sottoposta a vincolo archeologico non modificabile, tale da escludere l'edificazione privata, non deve essere trattata fiscalmente come area fabbricabile.
• La mera possibilità di realizzare strutture o impianti compatibili con una destinazione pubblica non implica edificabilità, se tali interventi sono riservati alla pubblica amministrazione o sono funzionali esclusivamente allo scopo pubblicistico.
• In caso di rettifica del valore di un immobile ai fini dell'imposta di registro, l'amministrazione deve fornire una motivazione concreta e una prova coerente con le caratteristiche effettive del bene.
• Le stime comparative devono riferirsi, per quanto possibile, a trasferimenti avvenuti nei tre anni precedenti e a immobili realmente analoghi per destinazione urbanistica, vincoli, consistenza e condizioni.
• Il giudice tributario può rideterminare il valore accertato solo quando l'amministrazione abbia prima assolto il proprio onere probatorio; non può sostituirsi all'ufficio colmando una totale carenza di prova.
• La qualificazione urbanistica risultante dalla documentazione prodotta dal contribuente può escludere il maggior valore accertato quando l'amministrazione non dimostri una diversa concreta possibilità edificatoria.