Sentenza del 12/10/2016 n. 20521 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava un avviso di rettifica del valore e di liquidazione di maggiore imposta INVIM relativo alla vendita, avvenuta il 23 maggio 2001, di un terreno sito nel Comune di Portovenere. La contribuente aveva ottenuto esito favorevole nei gradi di merito, poiché il terreno era stato ritenuto agricolo e inedificabile in base al PUC adottato, sebbene non ancora approvato, con conseguente applicazione della valutazione automatica prevista dall'art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986. L'Agenzia delle Entrate ha contestato tale conclusione, sostenendo che, alla data della vendita, il PRG vigente attribuiva comunque al terreno una limitata edificabilità e che le misure di salvaguardia derivanti dal PUC adottato avevano natura cautelare, senza sostituire o abrogare il piano urbanistico vigente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, escludendo anzitutto che la sentenza d'appello fosse nulla per carenza di motivazione. Nel merito, ha stabilito che la valutazione automatica catastale è applicabile solo quando, oltre all'esistenza di strumenti urbanistici, manchi una previsione di destinazione edificatoria. Poiché il PRG vigente al momento del trasferimento attribuiva al terreno indici di edificabilità, seppure limitati, il bene non poteva beneficiare della valutazione automatica. Le misure di salvaguardia relative al PUC adottato non avevano forza abrogativa del PRG vigente. La sentenza d'appello è stata quindi cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la Corte ha deciso nel merito rigettando il ricorso originario della contribuente e riconoscendo all'Ufficio il potere di rettificare il valore dichiarato. Le spese di tutti i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  Valutazione automatica del bene sulla base del reddito catastale, con preclusione per l'Ufficio della rettifica fondata sul valore venale, quando ricorrono le condizioni previste dalla norma.

  Il meccanismo automatico si applica solo ai terreni per i quali esistono strumenti urbanistici ma manca una previsione di destinazione edificatoria. La classificazione meramente agricola non è l'unico requisito: è decisiva anche l'assenza di qualsiasi edificabilità prevista dallo strumento urbanistico vigente.

• D.L. n. 740 del 1948, art. 4, e successive modifiche

  Disciplina delle misure di salvaguardia durante la formazione degli strumenti urbanistici.

  Le misure di salvaguardia impediscono temporaneamente il rilascio di provvedimenti edilizi incompatibili con un piano adottato ma non ancora approvato; non attribuiscono al piano adottato efficacia abrogativa o sostitutiva del piano vigente.

• D.P.R. n. 380 del 2001, art. 12, commi 3 e 4

  Disciplina attuale degli effetti delle misure di salvaguardia sugli interventi edilizi durante l'approvazione degli strumenti urbanistici.

  Le salvaguardie hanno funzione cautelare e transitoria: limitano gli interventi incompatibili con il piano adottato, ma non eliminano la rilevanza del piano urbanistico vigente per la qualificazione giuridica ed economica del terreno.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito nella L. n. 248 del 2006

  La disposizione è stata richiamata nel motivo dell'Agenzia relativo alla determinazione del valore venale dei terreni e alla rilevanza della loro potenzialità edificatoria.

• Art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5

  Sono i parametri processuali invocati dall'Agenzia per denunciare, rispettivamente, violazione di legge, nullità della sentenza per carenza di motivazione e insufficiente motivazione su un fatto decisivo.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno può beneficiare della valutazione automatica catastale, occorre verificare lo strumento urbanistico vigente alla data del trasferimento e non soltanto la sua apparente classificazione agricola.
• La presenza anche di una potenzialità edificatoria limitata è sufficiente a escludere, in linea generale, la valutazione automatica basata sul reddito catastale e consente all'Amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale.
• Un piano urbanistico soltanto adottato, ma non ancora approvato, può operare tramite misure di salvaguardia per bloccare interventi edilizi incompatibili, ma non sostituisce né abroga il piano vigente ai fini della valutazione fiscale del terreno.
• Nel determinare il valore fiscale di un immobile, la potenzialità edificatoria deve essere valutata secondo la disciplina urbanistica vigente al momento dell'atto, considerando anche gli indici edificatori ridotti o gli interventi edilizi circoscritti.
• La sentenza d'appello può richiamare la motivazione di primo grado senza essere nulla, purché il percorso decisionale sia chiaro e riconducibile all'organo giudicante.