Cassazione Civile, Ordinanza n. 16370/2025 del 17/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare del 1985 con cui alcuni soggetti si obbligavano a vendere immobili a un imprenditore, a fronte di un prezzo complessivo di lire 350 milioni, con pagamento di una prima rata subordinato al rilascio della concessione edilizia e allo sgombero degli immobili, e saldo all’atto definitivo. Dopo la stipula sorsero contrasti: i promittenti venditori chiesero in via principale la risoluzione per inadempimento del promissario acquirente e, in subordine, l’annullamento per errore essenziale sulla qualità del contraente; il promissario acquirente reagì chiedendo l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e il risarcimento dei danni, deducendo anche che i venditori avessero alienato il bene a terzi. In appello, gli eredi del promissario acquirente contestarono la decisione di primo grado che aveva rigettato l’esecuzione in forma specifica e la domanda di risoluzione, accogliendo invece l’annullamento per errore, mentre la Corte territoriale riformò in parte la decisione, negando l’annullamento e riconoscendo solo una restituzione pro quota. Con il ricorso per cassazione la parte ricorrente ha dedotto: 1) omessa pronuncia sulla domanda di accertamento dell’inadempimento dei venditori, sostenendo che la vendita a terzi integrasse inadempimento imputabile e impossibilità sopravvenuta; 2) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla responsabilità contrattuale, per avere la Corte qualificato l’accordo come mera compravendita e liquidato il danno solo come differenza tra valore di mercato e prezzo pattuito, senza considerare che l’affare era finalizzato alla realizzazione di un fabbricato; 3) omesso esame di un fatto decisivo, sempre relativo alla centralità del progetto edilizio e al contenuto economico dell’operazione; 4) nullità della decisione per avere escluso la condanna di un soggetto che, secondo la ricorrente, aveva ratificato il preliminare stipulato dalla moglie priva di poteri; 5) illegittimità della regolazione delle spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, escludendo l’omessa pronuncia perché la Corte d’appello aveva comunque valutato la questione dell’inadempimento in modo implicito, riconoscendo il diritto al risarcimento e la non imputabilità al promissario acquirente dell’impossibilità di stipulare il definitivo, divenuto impossibile per la vendita a terzi del bene. Ha dichiarato inammissibili il secondo e il terzo motivo, osservando che la ricorrente non aveva specificamente indicato la violazione delle regole ermeneutiche e che stava in realtà proponendo una diversa lettura del contratto; ha inoltre ribadito che, nel caso del promissario acquirente che agisce contro il promittente venditore, il danno non si presume e va provato nella sua effettiva esistenza, mentre la quantificazione può avvenire, se provata la perdita, sulla base della differenza tra valore del bene al momento dell’inadempimento definitivo e prezzo pattuito. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché non aggrediva tutte le autonome rationes decidendi della sentenza impugnata, in particolare la parte che aveva ritenuto la domanda restitutoria non proposta nei confronti del soggetto indicato. Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile per assoluta genericità e mancata specifica indicazione della violazione denunciata. Le spese sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  L’omessa pronuncia integra un error in procedendo deducibile ex art. 360, n. 4, c.p.c.; tuttavia non sussiste quando la questione risulta decisa implicitamente dalla motivazione della sentenza.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione deve essere intellegibile; il motivo che deduce nullità deve confrontarsi in modo specifico con la ratio della decisione.

• art. 115 c.p.c.

  La deduzione dell’omesso esame o della violazione dell’art. 115 deve indicare un fatto realmente decisivo e discusso tra le parti.

• art. 1362 c.c.

  La violazione delle regole di interpretazione contrattuale è censurabile solo se il ricorrente indica specificamente i canoni violati e in che modo il giudice se ne è discostato.

• art. 1218 c.c.

  L’inadempimento del promittente venditore rileva ai fini del risarcimento, ma il danno richiesto dal promissario acquirente deve essere provato nella sua effettiva esistenza.

• art. 1223 c.c.

  Sono risarcibili solo i danni conseguenza diretta e immediata dell’inadempimento, una volta provata la loro concreta esistenza.

• art. 1321 c.c.

  L’accordo va qualificato in base alla sua concreta funzione economico-sociale, ma la diversa qualificazione invocata in cassazione non è ammissibile se si risolve in una richiesta di nuova valutazione del merito.

• art. 1325 nn. 3 e 4 c.c.

  La censura sulla causa e sull’oggetto del contratto non può tradursi in una rivalutazione del contenuto negoziale già apprezzato dal giudice di merito.

• art. 2932 c.c.

  La domanda di esecuzione specifica del preliminare è stata considerata in concreto impossibile per l’avvenuto trasferimento del bene a terzi.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve essere autosufficiente e specifico: vanno indicati gli atti e i documenti rilevanti e va chiarito in modo puntuale quale norma si assume violata e in che senso.

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  I motivi devono essere correttamente sussunti nei vizi denunciati; non è ammissibile una critica che si risolva in una diversa lettura del fatto o del contratto.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza; la doglianza sul capo spese è inammissibile se non specifica la violazione denunciata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È dovuto l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, se ne ricorrono i presupposti.

Massime di principio

• L’omessa pronuncia non sussiste quando la questione dedotta è stata risolta implicitamente dalla decisione, purché la motivazione consenta di coglierne l’esito logico-giuridico.
• Nel ricorso per cassazione la censura di violazione delle norme sull’interpretazione del contratto è inammissibile se non indica in modo specifico i canoni ermeneutici violati e si limita a proporre una lettura alternativa del negozio.
• La qualificazione del contratto compiuta dal giudice di merito è insindacabile in cassazione se è una delle interpretazioni plausibili del testo negoziale e non si traduce in violazione delle regole legali di ermeneutica.
• Nel preliminare di vendita, il promissario acquirente che agisca per il risarcimento contro il promittente venditore deve provare l’effettiva esistenza del pregiudizio; il danno non si presume in re ipsa.
• Quando il promissario acquirente prova il danno da mancata conclusione del definitivo, la liquidazione può essere parametrata alla differenza tra il valore di mercato del bene al momento dell’inadempimento definitivo e il prezzo pattuito.
• In cassazione è inammissibile il motivo che non aggredisce tutte le autonome rationes decidendi della sentenza impugnata, poiché anche l’eliminazione di una sola ragione non inciderebbe sulla tenuta complessiva della decisione.
• I motivi di ricorso devono essere specifici, completi e riferiti puntualmente alla decisione impugnata; la generica deduzione di illegittimità del capo spese o di altri capi comporta l’inammissibilità della censura.

Come è indicizzato