Cassazione Civile, Ordinanza n. 02423/2026 del 05/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dal classamento catastale di un vano sito in un complesso immobiliare a Roma, inizialmente censito in categoria D/7. La società proprietaria aveva presentato un DOCFA chiedendo il classamento in categoria C/2, sostenendo che il bene fosse un magazzino/deposito ubicato al piano seminterrato, con accesso unico, privo di finestre e impianti di condizionamento, e destinato in fatto a deposito. L'Ufficio aveva invece confermato la categoria D/7 con maggiore rendita. La CTP aveva accolto il ricorso della contribuente; la CTR aveva respinto l'appello dell'Agenzia, ritenendo prevalente la prova delle caratteristiche concrete e della destinazione di fatto del bene. In cassazione l'Agenzia ha dedotto violazione degli artt. 4, 6, 8 e 10 del r.d.l. n. 652/1939 e degli artt. 6, 7 e 61 del d.P.R. n. 1142/1949, sostenendo che il classamento va fondato sulla potenzialità reddituale e sulla destinazione ordinaria del bene, desunta oggettivamente dalle sue caratteristiche strutturali, e non sul suo uso attuale o temporaneo; ha inoltre censurato l'omessa corretta applicazione dei criteri di distinzione tra categoria C/2 e D/7.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia. Ha ritenuto fondato il motivo perché la CTR aveva dato rilievo decisivo alla destinazione attuale del bene a magazzino, invece di verificare la sua idoneità reddituale e la sua destinazione ordinaria sulla base delle caratteristiche oggettive, costruttive, dimensionali e localizzative. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di merito, affinché proceda a un nuovo esame degli elementi fattuali alla luce dei criteri di classamento indicati dalla giurisprudenza di legittimità.

Norme richiamate

• artt. 4, 6, 8 e 10 r.d.l. n. 652/1939

  Il classamento catastale deve essere effettuato in una prospettiva reale, riferita alle caratteristiche oggettive del bene e alla sua destinazione ordinaria, in funzione della capacità di produrre reddito.

• artt. 6, 7 e 61 d.P.R. n. 1142/1949

  Ai fini della rendita catastale rilevano la destinazione funzionale e produttiva del bene e le sue potenzialità di utilizzo, non il mero uso concreto e attuale.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È stato il parametro processuale invocato per denunciare violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 22, comma 3, d.lgs. n. 546/1992

  La CTR ha ritenuto che la sua violazione non fosse sussistente, considerando la proposizione del ricorso prima del termine di 90 giorni della mediazione una mera irregolarità non incidente sull'ammissibilità.

• art. 1, comma 335, L. n. 311/2004

  La CTR di primo grado lo aveva evocato, ma la sentenza di cassazione non lo considera decisivo nella ratio decidendi.

Massime di principio

• Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale ha natura reale e deve essere fondato sulle caratteristiche oggettive dell'immobile, valutate in relazione alla sua destinazione ordinaria e alla sua potenzialità reddituale.
• Ai fini del classamento catastale non è decisivo l'uso di fatto o temporaneo del bene, che può al più assumere valore complementare, ma non alternativo né esclusivo rispetto alle caratteristiche strutturali e funzionali dell'immobile.
• Quando una unità immobiliare può astrattamente ricadere in più categorie catastali, il giudice di merito deve compiere una valutazione complessiva delle sue qualità oggettive, includendo localizzazione, ubicazione, ampiezza e cubatura, per verificare se il bene sia assimilabile a una categoria generica o a una categoria speciale.
• La distinzione tra categoria C/2 e categoria D/7 non dipende dalla mera destinazione a deposito o magazzino, ma dalle specifiche caratteristiche tipologiche, costruttive, dimensionali e funzionali del manufatto.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire l'accertamento di fatto del giudice di merito quando sia necessario rivalutare concretamente le caratteristiche dell'immobile ai fini del classamento.

Come è indicizzato