Cassazione Civile, Ordinanza n. 05226/2026 del 08/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dai lavori e dall'uso di porzioni comuni di un fabbricato condominiale. La proprietaria dell'appartamento al secondo piano aveva chiesto contro la società che gestiva i locali a piano terra la rimozione delle conseguenze dannose arrecate al proprio immobile dai lavori eseguiti dalla società, il ripristino dello stato dei luoghi, il risarcimento dei danni, la rimozione di opere ritenute abusive nel cortile condominiale (guardiola e canna fumaria) e l'inibizione di usi impropri del cortile (passaggio, deposito di bombole a gas, merci e rifiuti). La società aveva resistito, chiedendo anche di chiamare in causa gli altri comproprietari e proponendo domanda riconvenzionale di usucapione di una porzione di cortile di circa 3 mq, sulla quale insistevano guardiola e struttura per bombole, nonché domande relative alla canna fumaria (ripristino, ampliamento o realizzazione di una nuova canna fumaria). Il Tribunale aveva accolto la domanda attrice; la Corte d'appello aveva rigettato l'appello principale della società e accolto in parte l'incidentale della proprietaria, ritenendo non provata l'usucapione dell'area della guardiola, preclusa o comunque non proponibile la domanda sulla canna fumaria per effetto di un precedente giudicato e per carenza di interesse, e confermando il nesso causale tra i lavori della società e i danni all'appartamento. In cassazione la società ha dedotto: 1) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e delle norme sull'usucapione per il rigetto della domanda di usucapione dell'area della guardiola; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 1102 e 2909 c.c. e dell'art. 132 c.p.c. per l'erronea applicazione del giudicato esterno sulla canna fumaria; 3) violazione dell'art. 100 c.p.c. e dell'art. 1102 c.c. per avere la Corte dichiarato inammissibile, per carenza di interesse, la domanda di accertamento del diritto a installare una nuova canna fumaria; 4) analoghe censure sul rigetto della domanda di usucapione dell'area cortilizia su cui erano collocate le bombole; 5) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell'art. 132 c.p.c. per la ritenuta sussistenza del nesso eziologico tra i lavori eseguiti e i danni all'appartamento della controparte, anche alla luce della vetustà dell'immobile e delle risultanze della CTU. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi relativi all'usucapione, osservando che il ricorso mirava in sostanza a sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio, preclusa in sede di legittimità; ha inoltre ritenuto infondati i motivi sulla canna fumaria, precisando che, pur sussistendo in astratto l'interesse a far accertare la legittimità dell'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., non può chiedersi una pronuncia conformativa preventiva che regoli l'uso futuro del bene comune, materia rimessa all'assemblea condominiale, e che il giudicato esterno sulla precedente canna fumaria era comunque opponibile. Quanto al quinto motivo, la Corte lo ha ritenuto inammissibile o comunque infondato perché volto a contestare valutazioni di merito e risultanze della CTU, non sindacabili in cassazione; ha quindi rigettato il ricorso, condannando la società ricorrente alle spese e dando atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato integralmente. La Corte ha confermato la decisione d'appello che: ha negato l'usucapione dell'area comune destinata alla guardiola e dell'area cortilizia occupata dalla struttura per le bombole; ha escluso la proponibilità della domanda sulla canna fumaria nella forma preventiva e conformativa richiesta dalla società, valorizzando il precedente giudicato e la mancanza di interesse a una pronuncia che disciplini in astratto l'uso futuro della cosa comune; ha ritenuto correttamente accertato il nesso causale tra i lavori della società e i danni all'appartamento della proprietaria. La Corte ha chiarito che molte doglianze miravano in realtà a una rivalutazione del fatto e delle prove, non consentita nel giudizio di cassazione. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o omette di considerare fatti decisivi specificamente dedotti; non consente di rimettere in discussione la valutazione del materiale probatorio compiuta dal giudice di merito.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se si deduce che il giudice abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi non aventi tale valore o viceversa; non consente di contestare il prudente apprezzamento delle prove e la ricostruzione del fatto.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato in relazione al possesso utile ai fini dell'usucapione dell'area comune.

• art. 1142 c.c.

  Richiamato in relazione alla prova e alle modalità del possesso utile all'usucapione.

• art. 1146 c.c.

  Richiamato in relazione alla disciplina del possesso utile all'usucapione.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato quale norma sull'usucapione ventennale della proprietà o di altri diritti reali.

• art. 132 c.p.c.

  La doglianza è inammissibile quando la motivazione esiste ed è comprensibile; il vizio non ricorre se la sentenza contiene una motivazione non apparente o non perplessa.

• art. 1102 c.c.

  Ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione, non impedisca agli altri il pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio; il giudice può verificare in concreto tali limiti, ma non può pronunciare un'autorizzazione preventiva e conformativa sull'uso futuro della cosa comune.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno sulla precedente controversia impedisce di rimettere in discussione il medesimo oggetto già deciso, nei limiti accertati dalla sentenza passata in giudicato.

• art. 100 c.p.c.

  L'interesse ad agire sussiste in astratto per far accertare la legittimità dell'uso della cosa comune, ma non per ottenere una pronuncia che disciplini preventivamente e in modo conformativo l'uso futuro del bene.

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo se il giudice omette di statuire su un motivo o un'eccezione; non ricorre quando la questione è stata esaminata, ancorché sfociando in una motivazione sfavorevole.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Il motivo di legittimità per violazione di legge non può essere utilizzato per ottenere una diversa ricostruzione dei fatti o una nuova valutazione delle prove.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Il vizio processuale è configurabile solo nei limiti propri delle nullità dedotte; non può essere impiegato per contestare il merito della valutazione probatoria.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il vizio motivazionale è oggi limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo o ai casi estremi di motivazione mancante, apparente, perplessa o incomprensibile; non consente il riesame del merito.

• art. 348-ter c.p.c.

  È richiamato per l'inammissibilità della censura di fatto quando la sentenza di appello conferma quella di primo grado sul punto oggetto di doglianza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Norma richiamata quale parametro per l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Richiamato quale disposizione che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito chiedere una nuova valutazione del compendio probatorio: la censura deve riguardare errori di diritto o vizi motivazionali nei limiti oggi consentiti, non una diversa lettura dei fatti.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi rigorose: uso di prove non introdotte dalle parti, omissione di fatti decisivi specificamente dedotti o attribuzione di valore di prova legale a elementi che non lo hanno; non basta dissentire dalla ponderazione delle prove compiuta dal giudice di merito.
• Ai fini dell'usucapione di una porzione di bene comune, il possesso esclusivo e continuato per il tempo di legge deve risultare da elementi univoci e attendibili; se il giudice di merito esclude tali requisiti sulla base della prova raccolta, la censura in cassazione non può limitarsi a contrapporre una lettura alternativa degli atti.
• L'accertamento della legittimità dell'uso particolare della cosa comune ex art. 1102 c.c. può essere chiesto dal condomino, ma il giudice deve limitarsi a verificare in concreto i limiti legali dell'uso; non può emettere una pronuncia preventiva e conformativa che disciplini l'uso futuro del bene, perché tale regolazione spetta all'assemblea.
• Il giudicato esterno impedisce di riproporre questioni già definite tra le stesse parti o aventi il medesimo oggetto nei limiti del decisum precedente; la sua portata va verificata in relazione all'effettivo contenuto della decisione passata in giudicato.
• Il vizio di omessa pronuncia ricorre solo quando una domanda, eccezione o motivo non sia stato esaminato; se la questione è stata affrontata e decisa, il rimedio non può essere trasformato in critica alla motivazione o al risultato della decisione.
• Il motivo di ricorso che contesta la CTU o l'accertamento del nesso causale è inammissibile quando si risolve in una critica alle valutazioni tecniche e fattuali recepite dal giudice di merito, senza evidenziare un errore giuridico o l'omesso esame di un fatto storico decisivo.

Come è indicizzato