Cassazione Civile, Sentenza n. 785/2024 del 09/01/2024

Esito

La controversia

Disputa sul diritto alla provvigione dell'agenzia immobiliare per una locazione di un immobile a Roma. Toscano S.p.A. aveva svolto attività di mediazione: Antonella Giglio aveva visitato l'immobile e presentato una proposta di locazione (non accettata) mentre, dopo la scadenza del mandato, il marito di Giglio (Marcello Audino) concluse il contratto con la proprietaria Adami. Toscano ha chiesto la provvigione; il Giudice di Pace le ha dato ragione, il Tribunale di Roma ha invece accolto l'appello di Giglio ritenendo mancasse prova del nesso causale tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare. Toscano ha impugnato in Cassazione per omesso esame di fatti decisivi e errata ripartizione dell'onere della prova; Giglio ha proposto ricorso incidentale sostenendo che la clausola contrattuale che obbligava al pagamento della provvigione anche se l'affare fosse stato concluso dopo la scadenza dall'interessato o da soggetti a lui riconducibili è vessatoria e nulla ai sensi del Codice del Consumo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso principale di Toscano ritenendo fondati i motivi (omesso esame di fatti e documenti decisivi e errata applicazione dell'onere della prova) e ha ritenuto fondato il primo motivo del ricorso incidentale di Antonella Giglio: la clausola contenuta nel modulo predisposto dall'agenzia che obbliga il cliente a pagare la provvigione indefinitamente anche se l'affare è concluso dopo la scadenza del mandato da familiari o soggetti "riconducibili" è vessatoria e abusiva ai sensi dell'art.1341 c.c. e dell'art.33 del D.lgs. 206/2005. La sentenza del Tribunale è cassata e la causa rinviata al Tribunale di Roma in diversa composizione per nuovo esame, con istruzioni di valutare espressamente la sussistenza del nesso causale alla luce delle circostanze (visita, proposta, stipula del coniuge) e di verificare l'abusività della clausola e se questa fosse stata oggetto di trattativa individuale (art.34 Codice del Consumo). Il secondo motivo incidentale relativo alle spese è dichiarato assorbito. Il giudice di rinvio regolerà le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• Codice Civile, art.1755

  Disciplina il diritto del mediatore alla provvigione; la Corte ricorda che per il sorgere del diritto è necessario un nesso causale adeguato tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare (non necessariamente unico o esclusivo).

• Codice Civile, art.2697

  Regola l'onere della prova; la Corte censura l'errata inversione dell'onere probatorio a carico della mediatrice rispetto a circostanze e condizioni contrattuali in possesso delle controparti.

• Codice di Procedura Civile, art.360, comma 1, nn.3 e 5

  Norme che individuano i motivi di cassazione invocati (violazione di legge e omesso esame di fatti o documenti decisivi); sono stati ritenuti fondati.

• Codice Civile, art.1341

  Regime delle clausole vessatorie e delle condizioni generali: la clausola in questione, non specificamente approvata, è valutata ai sensi di tale articolo insieme alla normativa consumeristica.

• D.lgs. 206/2005 (Codice del Consumo), artt.33 e 34

  Art.33 individua le clausole vessatorie che determinano un significativo squilibrio a danno del consumatore; art.34 prevede la presunzione di vessatorietà per clausole prefabbricate e impone al professionista di provare l'esistenza di una trattativa individuale per superare la presunzione. La Corte ha ritenuto applicabili tali norme e obbligatoria la valutazione d'ufficio dell'abusività.

• Codice Civile, art.1469-bis

  Richiama l'applicazione delle disposizioni del codice civile ai contratti del consumatore salvo deroghe dal Codice del Consumo; conferma la rilevanza soggettiva della qualifica di consumatore e la prevalenza della disciplina di tutela.

Massime di principio

• Per ottenere la provvigione il mediatore deve dimostrare di aver messo in relazione le parti e che tale intervento abbia avuto un'apporto causale 'adeguato' alla conclusione dell'affare; non è necessario un nesso eziologico esclusivo, ma occorre che senza l'opera del mediatore il contratto verosimilmente non si sarebbe concluso.
• L'onere della prova gravita sul mediatore quanto alla sua attività di mediazione e al collegamento con l'esito; tuttavia il giudice non può ingiustificatamente ribaltare l'onere della prova imponendo al mediatore di provare elementi che sono nella esclusiva disponibilità delle controparti (es. condizioni contrattuali stipulate tra terzi).
• Una clausola standard, inserita in un modulo predisposto dal professionista, che obbliga il consumatore a pagare la provvigione senza limiti di tempo se l'affare è poi concluso da familiari o soggetti 'riconducibili' è presumibilmente vessatoria: obbliga il consumatore a una prestazione indipendentemente dall'effettivo apporto causale del mediatore.
• Il giudice ha il dovere, anche d'ufficio, di valutare l'abusività delle clausole predisposte dal professionista e la qualifica di consumatore della controparte; tale obbligo sussiste anche quando il consumatore sia inerte o contumace.
• Se la clausola è inserita in formulario, il professionista può superare la presunzione di vessatorietà solo provando che la clausola è stata oggetto di trattativa individuale effettiva, seria e individuale; in mancanza la clausola va dichiarata nulla o non vincolante nei confronti del consumatore.
• In sede di rinnovazione del giudizio il Tribunale dovrà valutare fattualmente (anche in via presuntiva) elementi quali visita dell'immobile, proposta del potenziale conduttore e ruolo del terzo che ha poi stipulato, per stabilire se sussista il nesso causale sufficiente per la provvigione.
• Prassi consigliata per le parti: il mediatore raccolga e conservi prove dell'attività (visite, proposte, contatti scritti) e qualsiasi elemento che dimostri l'apporto alla conclusione; il consumatore produca il contratto concluso con il terzo e qualsiasi elemento che dimostri autonomia della trattativa; il professionista che usa formulari documenti la trattativa individuale per clausole non standard.