Cassazione Civile, Sentenza n. 672/2024 del 09/01/2024

Esito

La controversia

Il ricorrente ha chiesto il risarcimento di euro 18.982,00 per responsabilità del mediatore (Immobiliare West Point) ai sensi dell'art. 1759 c.c. e dell'art. 2043 c.c., sostenendo che il mediatore non lo aveva informato che la società alienante non era piena proprietaria di parte dell'immobile oggetto di un preliminare di vendita. Tribunale e Corte d'appello hanno rigettato la domanda per mancata prova dell'esistenza e dell'entità del danno, ritenendo possibile che comunque si sarebbe concluso il contratto definitivo e che il rimborso di alcune somme costituirebbe arricchimento ingiustificato. In Cassazione il ricorrente ha impugnato la decisione denunciando vizi di motivazione e, soprattutto, l'omessa valutazione della responsabilità autonoma del mediatore e del danno connesso al deficit informativo (provvigione, spese sostenute, costi per accertamenti).

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo (inammissibilità della censura motivazionale), ma ha accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo che la Corte d'appello abbia erroneamente confuso la responsabilità del mediatore con quella del venditore e non abbia svolto la necessaria indagine sul danno inteso come minore vantaggio o maggiore aggravio patrimoniale derivante dal deficit informativo. La sentenza d'appello è stata cassata, in relazione ai motivi accolti, e la causa è stata rinviata al giudice di merito per nuovo esame anche sulle spese; il quarto motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore ha l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza professionale; la sua responsabilità può sorgere per reticenza o mendacio e si valuta con riferimento al momento della conclusione dell'affare, connessa al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivante dal deficit informativo

• art. 2043 c.c.

  Fondamento generale della pretesa risarcitoria per danno ingiusto cagionato dalla condotta illecita del mediatore (oltre alla specifica norma del mediatore)

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  Norma procedurale richiamata per censurare violazioni di legge, vizi motivazionali e omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha distinto tra censura di mera insufficienza motivazionale (non idonea) e vizi gravi della motivazione

• art. 1374 c.c.

  Richiamata in relazione ai profili contrattuali; non è stato riconosciuto che l'eventuale responsabilità del venditore escluda automaticamente quella del mediatore

• art. 1218 c.c.

  Richiamata in tema di responsabilità per inadempimento generale; la Corte sottolinea che responsabilità diverse (mediatore vs venditore) vanno analizzate separatamente

• artt. 1324, 1362, 1363, 1366 c.c.

  Norme attinenti alla prova e all'interpretazione dei negozi giuridici, richiamate dal ricorrente per sostenere che la documentazione prodotta avrebbe dovuto essere valutata dal giudice di merito

• d.m. 55/2014

  D.M. 10 marzo 2014, n. 55

  Norma sul regolamento per il calcolo delle spese giudiziarie invocata con riferimento alla determinazione del valore della causa e della relativa liquidazione delle spese; la questione è stata assorbita dopo l'accoglimento dei motivi principali

• art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137

  convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176

  Riferimento procedurale relativo alla forma della pubblica udienza/relazione (menzionato in epigrafe), senza impatto sulla decisione di merito

Massime di principio

• La responsabilità del mediatore (art. 1759 c.c.) è autonoma rispetto a quella del venditore: il giudice deve valutare separatamente l'elemento informativo e il danno causato dalla reticenza o mendacio del mediatore, indipendentemente dall'esito del contratto tra venditore e acquirente.
• Il danno risarcibile per il mediatore non si limita al mancato perfezionamento del contratto: può consistere nel minore vantaggio o nel maggiore aggravio patrimoniale derivante dal deficit informativo (es. provvigione, spese inutili, costi per verifiche sull'immobile).
• Il giudice di merito non può negare in radice il risarcimento semplicemente perché non è stata esperita l'azione di risoluzione del preliminare: è necessario accertare il nesso causale tra omissione informativa e danno economico subito dall'acquirente.
• In sede di cassazione le censure sulla motivazione sono ammissibili solo se sussiste una anomalia motivazionale grave (mancanza assoluta di motivazione, contraddizioni irriducibili, motivazione incomprensibile); il semplice difetto di approfondimento non basta, salvo che incida sul corretto accertamento dei fatti decisivi.
• Per prevenire il rischio di rigetto, l'acquirente che agisce contro il mediatore dovrebbe documentare con precisione le voci di danno (provvigione pagata, costi sostenuti per indagini, spese notarili/preliminari) e spiegare il collegamento causale con la mancata o difettosa informazione ricevuta.