Cassazione Civile, Ordinanza n. 31554/2023 del 13/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione avente a oggetto un complesso immobiliare destinato ad albergo, bar e ristorante con piscina. La conduttrice ha agito chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice, deducendo: tardiva consegna della dichiarazione di agibilità; agibilità solo parziale, non riferita a piscina e spogliatoio; non corrispondenza del certificato allo stato dei luoghi; inidoneità dell'immobile all'uso convenuto per gravi carenze igienico-sanitarie. Ha inoltre chiesto il risarcimento di vari danni, tra cui perdita di avviamento, migliorie, chiusura al pubblico e valore della licenza tabacchi. La locatrice ha proposto domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della conduttrice e di condanna ai canoni non pagati, all'importo per mancato preavviso di recesso, alle spese di manutenzione ordinaria e ai danni all'immobile. Il Tribunale ha rigettato la domanda principale e accolto la riconvenzionale; la Corte d'appello ha confermato, ritenendo non decisivo il profilo dell'agibilità parziale della piscina, insussistente un nesso causale tra irregolarità e chiusura dell'attività, e valorizzando anche la volontà della conduttrice di cessare anticipatamente il rapporto. In cassazione la società conduttrice ha dedotto quattro motivi: 1) violazione degli artt. 347 e 168 c.p.c. per mancata acquisizione del fascicolo di primo grado e delle testimonianze ivi contenute; 2) omesso esame delle risultanze della CTU circa la difformità tra stato reale e certificato di agibilità; 3) violazione degli artt. 1455, 1453 e 1578 c.c. per mancata valutazione della gravità dell'inadempimento della locatrice e dell'interesse della conduttrice alla regolare esecuzione; 4) violazione dei criteri di interpretazione contrattuale (artt. 1362, 1363, 1364 e 1367 c.c.) per non avere riconosciuto che il contratto avesse ad oggetto un immobile destinato specificamente ad albergo, bar e ristorante.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la mancata acquisizione del fascicolo di primo grado non integra di per sé un vizio del giudizio d'appello e, comunque, non era stata allegata in modo specifico la decisività delle testimonianze né l'osservanza dell'onere di localizzazione e specificazione degli atti. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché risolto in una richiesta di diversa interpretazione del contratto, senza indicare in che modo la corte di merito si fosse discostata dal criterio letterale; ha inoltre osservato che la clausola richiamata attribuiva al conduttore una facoltà di uso, non un obbligo del locatore. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specifica localizzazione della CTU e per mancata indicazione del fatto decisivo già discusso in appello; comunque la censura era priva di decisività perché la ratio decidendi principale era che la destinazione particolare dell'immobile rileva solo se oggetto di specifica pattuizione. Il terzo motivo è stato ritenuto inammissibile perché mirava a una nuova valutazione del bilanciamento degli inadempimenti e della gravità ex art. 1455 c.c., attività riservata al giudice di merito, e comunque mancava la specifica indicazione dei fatti su cui la censura si fondava. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 347 c.p.c.

  La mancata acquisizione del fascicolo di primo grado non determina automaticamente invalidità del giudizio d'appello; può rilevare solo come vizio motivazionale se la parte indica specificamente gli elementi decisivi ivi contenuti.

• art. 168 c.p.c.

  È richiamato in relazione alla gestione del fascicolo di primo grado, ma non è ritenuto fondamento di nullità automatica della decisione d'appello.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame richiede l'indicazione di un fatto storico decisivo, discusso tra le parti e specificamente localizzato nel processo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La censura per violazione di legge non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del merito o in una diversa interpretazione delle prove.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata comparativamente dal giudice di merito in relazione all'interesse della parte adempiente.

• art. 1453 c.c.

  È richiamato come norma sulla risoluzione per inadempimento, ma la sua applicazione concreta è rimessa alla verifica della non scarsa importanza dell'inadempimento.

• art. 1578 c.c.

  È evocato in relazione ai vizi e all'idoneità del bene locato, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché priva dei necessari presupposti di specificità.

• artt. 1362, 1363, 1364 e 1367 c.c.

  L'interpretazione del contratto è accertamento di fatto; per censurarla in cassazione occorre indicare i canoni ermeneutici asseritamente violati e come il giudice se ne sia discostato, non essendo sufficiente proporre una lettura alternativa.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  La parte ricorrente deve indicare specificamente atti, documenti e risultanze su cui fonda il motivo, con puntuale localizzazione nel fascicolo.

• art. 157, terzo comma, c.p.c.

  La parte che ha causato o non ha tempestivamente eccepito una nullità processuale non può poi farla valere.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto o inammissibilità del ricorso, sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Ha introdotto il comma 1-quater all'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002 relativo all'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• La mancata acquisizione del fascicolo di primo grado non comporta, di per sé, nullità del giudizio d'appello: il ricorrente deve indicare in modo specifico quali atti o prove decisive sarebbero stati trascurati e come essi avrebbero potuto incidere sulla decisione.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. richiede l'indicazione di un fatto storico decisivo, già oggetto di discussione tra le parti, non essendo sufficiente richiamare genericamente risultanze istruttorie o una consulenza tecnica.
• L'interpretazione del contratto è sindacabile in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione apparente/viziata; è inammissibile il motivo che, sotto la veste di violazione di legge, solleciti una mera lettura alternativa del testo negoziale.
• La deduzione della violazione dei canoni di interpretazione contrattuale richiede di indicare puntualmente quali regole siano state violate e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato.
• Nelle locazioni, la particolare destinazione dell'immobile rileva come contenuto dell'obbligo del locatore solo se risulta da una specifica pattuizione; la mera indicazione dell'uso convenuto non basta, se dalla clausola emerge soltanto una facoltà del conduttore.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento e del nesso causale tra asserita violazione contrattuale e pregiudizio patito spetta al giudice di merito e non può essere trasformata in un nuovo giudizio di fatto in sede di legittimità.

Come è indicizzato