Cassazione Civile, Ordinanza n. 07474/2023 del 15/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita stipulato nel 2003 avente a oggetto un terreno gravato da una servitù di elettrodotto non dichiarata nel preliminare. Il promissario acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto e il pagamento del doppio della caparra, sostenendo che i promittenti venditori fossero inadempienti per non avere dichiarato il peso reale. La Corte d'appello ha rigettato la domanda ritenendo che la servitù fosse apparente e quindi conoscibile, in ragione della presenza visibile di tralicci e cavi, e che l'acquirente avesse comunque dichiarato di conoscere lo stato di fatto e di diritto del fondo. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1489 c.c., assumendo che la mera visibilità dei manufatti non rendesse apparente la servitù, poiché non consentiva di percepire l'ampiezza delle facoltà spettanti al titolare; 2) vizio motivazionale per omessa e insufficiente motivazione e omesso esame di un fatto decisivo, identificato nell'estensione dei poteri inerenti alla servitù di elettrodotto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretto il principio applicato dalla Corte territoriale: nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa se il compratore conosceva il peso o se il peso è apparente. Ha inoltre affermato che la nozione di apparenza della servitù adottata dalla Corte d'appello era conforme alla giurisprudenza, essendo sufficiente la presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate all'esercizio della servitù. Le censure sul punto sono state dichiarate inammissibili perché dirette a contestare un accertamento di fatto non sindacabile in cassazione; il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. è stato reputato inammissibilmente dedotto anche per mancata specificazione degli atti e documenti rilevanti. Quanto al resto, il ricorso è stato ritenuto infondato, perché le attività di manutenzione e di esercizio dell'impianto rientrano nelle facoltà proprie della servitù di elettrodotto e della servitù in generale.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  nelle vendite di cosa gravata da onere reale, il compratore può reagire solo se non conosceva il peso; la responsabilità del venditore è esclusa se il peso era conosciuto o apparente

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  la censura è stata formulata come violazione di legge, ma è stata respinta perché l'accertamento decisivo era in fatto

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  il vizio è inammissibile se non vengono indicati specificamente l'atto o il documento, la rituale produzione e la discussione tra le parti

• art. 1056 c.c.

  l'attività di manutenzione delle opere necessarie per l'esercizio dell'elettrodotto è facoltà interna alla servitù di elettrodotto

• art. 1064 c.c.

  le facoltà di manutenzione e esercizio rientrano nelle facoltà proprie della servitù in generale

• art. 91 c.p.c.

  le spese seguono la soccombenza

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  sussistendo i presupposti, il ricorrente deve versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nella vendita di un bene gravato da onere reale, la tutela del compratore ex art. 1489 c.c. è esclusa se il peso era già conosciuto oppure se il peso risultava apparente, cioè desumibile da segni visibili e obiettivamente idonei a rivelarlo.
• L'apparenza di una servitù sussiste quando sul fondo siano presenti opere permanenti visibili, destinate in modo non equivoco all'esercizio del diritto reale; non è necessario che la parte acquirente percepisca analiticamente tutte le facoltà del titolare della servitù.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare in censura di diritto la contestazione dell'apprezzamento di fatto compiuto dal giudice di merito sulla visibilità delle opere e quindi sull'apparenza della servitù.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede una deduzione specifica, con indicazione dell'atto o documento da cui il fatto risulta, della sua rituale produzione e della sua discussione tra le parti.
• Le facoltà di manutenzione e di esercizio necessarie al funzionamento dell'opera servente rientrano nel contenuto tipico della servitù di elettrodotto e, più in generale, della servitù prediale.

Come è indicizzato