Cassazione Civile, Ordinanza n. 07624/2024 del 21/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'azione proposta davanti al Tribunale per ottenere l'arretramento di un fabbricato sino al rispetto delle distanze legali tra costruzioni e dal confine. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ordinando l'arretramento dell'edificio dei convenuti. La Corte d'appello aveva poi respinto l'appello principale dei soccombenti sul merito, limitandosi a riformare il capo sulle spese. In Cassazione i proprietari dell'edificio arretrato hanno dedotto: 1) violazione delle norme sulle distanze e delle N.T.A. del P.R.G., sostenendo che il preliminare di compravendita stipulato prima del definitivo conteneva una pattuizione secondo cui alcune aperture del fabbricato avrebbero dovuto essere tamponate per consentire la costruzione in aderenza, e che tale accordo avrebbe escluso il diritto della controparte di opporsi; 2) violazione della norma urbanistica locale, interpretata dai ricorrenti come non ostativa alla costruzione in aderenza, anche alla luce di chiarimenti forniti dall'ufficio tecnico comunale; 3) violazione delle norme sulle distanze e dell'art. 1062 c.c., per non avere la Corte territoriale ravvisato una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia, avente ad oggetto il diritto di costruire in aderenza rispetto all'originario edificio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due profili del primo motivo e il secondo motivo, affermando che il contratto definitivo, concluso tra le stesse parti, costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni del rapporto, salvo prova scritta di un diverso accordo coevo al definitivo che faccia sopravvivere pattuizioni del preliminare; nel caso concreto tale prova mancava. Ha inoltre ribadito che, in tema di distanze, il principio di prevenzione opera solo se la normativa locale prevede distanze tra fabbricati senza imporre anche una distanza minima dal confine; quando invece la norma urbanistica imponga anche il distacco dal confine, la costruzione in aderenza è preclusa, salvo espressa previsione contraria. Ha poi escluso rilievo alle pattuizioni private contrastanti con norme urbanistiche inderogabili, agli orientamenti degli uffici tecnici comunali e al titolo edilizio rilasciato dalla P.A. Quanto al terzo motivo, lo ha ritenuto nuovo e quindi inammissibile per difetto di specificità, poiché la dedotta servitù per destinazione del padre di famiglia non risultava trattata nella sentenza impugnata né era stato indicato se e dove fosse stata introdotta nel merito. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e con atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Richiamato per il regime legale delle distanze tra costruzioni, integrato dalla normativa urbanistica locale.

• art. 874 c.c.

  Richiamato insieme agli altri articoli sulle distanze per il meccanismo dell'appoggio e dell'aderenza.

• art. 875 c.c.

  Il principio di prevenzione opera solo se la normativa locale non impone una distanza minima dal confine; se la impone, la prevenzione è esclusa salvo espressa previsione di aderenza.

• art. 877 c.c.

  Richiamato per le facoltà di costruzione in appoggio o aderenza nel sistema delle distanze.

• art. 1062 c.c.

  Citato in relazione alla servitù per destinazione del padre di famiglia, ritenuta questione nuova e non specificamente introdotta nel giudizio di merito.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale invocata per denunciare violazione o falsa applicazione di legge nei tre motivi di ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per dichiarare tardiva e quindi inammissibile la memoria depositata dalla parte controricorrente oltre il termine.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dei presupposti del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Quando a un preliminare segua il contratto definitivo stipulato dalle stesse parti, il definitivo assorbe la disciplina del rapporto ed è l'unica fonte dei diritti e degli obblighi, salvo che un accordo scritto e coevo al definitivo provi la sopravvivenza di pattuizioni del preliminare in materia immobiliare.
• Le convenzioni tra privati non possono derogare alle prescrizioni urbanistiche sulle distanze poste a tutela dell'interesse generale; restano possibili solo accordi sulla ripartizione del distacco tra i fondi, non la deroga al vincolo urbanistico inderogabile.
• Il principio di prevenzione in tema di distanze opera solo quando la normativa locale regola la distanza tra fabbricati senza imporre anche una distanza minima dal confine; se invece il regolamento prescrive il distacco dal confine, la costruzione in aderenza è esclusa salvo espressa autorizzazione normativa.
• L'interpretazione delle norme urbanistiche integrative della disciplina codicistica spetta al giudice della controversia e non è vincolata dai chiarimenti o dagli orientamenti degli uffici tecnici comunali.
• In cassazione non sono esaminabili questioni nuove o non specificamente dedotte nei gradi di merito, soprattutto quando la loro configurazione richieda accertamenti di fatto non emergenti dalla sentenza impugnata.

Come è indicizzato