Cassazione Civile, Ordinanza n. 24023/2026 del 24/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'assegnazione di un appartamento e del relativo garage da parte di una cooperativa edificatrice a due soci, con previsione di parte del prezzo già versata e della restante parte coperta da mutuo ipotecario. I promissari acquirenti hanno allegato di essere stati immessi nel possesso dell'alloggio e di avere poi cercato di ottenere il contratto definitivo, ma la stipula non si è perfezionata per una contestazione con la banca mutuante sulla cancellazione dell'ipoteca. Dopo l'apertura della liquidazione coatta amministrativa della cooperativa, gli attori hanno comunque dichiarato di voler perfezionare il trasferimento pagando il residuo richiesto dalla banca, ma il commissario liquidatore ha dichiarato di sciogliersi dal rapporto ai sensi dell'art. 72 l.fall. senza la prescritta autorizzazione. In giudizio hanno chiesto, in via principale, sentenza ex art. 2932 c.c. per il trasferimento della proprietà dell'immobile e, in subordine, l'accertamento del credito restitutorio in prededuzione per le somme versate. I motivi di ricorso per cassazione censurano la decisione di merito per avere ritenuto improcedibile/inammissibile l'azione ex art. 2932 c.c. e per non avere disapplicato l'atto di scioglimento, deducendo violazione delle norme concorsuali, dell'art. 2932 c.c., dell'art. 1 Protocollo 1 CEDU, dell'art. 13 CEDU e dell'art. 24 Cost., nonché la necessità di un bilanciamento concreto tra interesse della massa e tutela del promissario acquirente in buona fede.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la ratio decisiva della sentenza impugnata fosse l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. proposta solo dopo l'apertura della liquidazione coatta amministrativa e non preceduta da trascrizione opponibile alla procedura. Di conseguenza, le censure sull'illegittimità dello scioglimento dal preliminare non colpivano il fondamento autonomo della decisione. La Corte ha inoltre escluso la violazione degli artt. 13 CEDU, 1 Protocollo addizionale n. 1 CEDU e 117 Cost., osservando che i ricorrenti avevano a disposizione strumenti di tutela effettivi - trascrizione del preliminare o della domanda giudiziale - ma non li avevano utilizzati in tempo utile. Ha quindi confermato che una sentenza costitutiva pronunciata dopo l'apertura della procedura, senza precedente trascrizione, inciderebbe illegittimamente sull'attivo concorsuale e sulla par condicio creditorum. Sono state poste le spese a carico dei ricorrenti ed è stato disposto l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto è inammissibile quando proposta dopo l'apertura della procedura concorsuale e non assistita da precedente trascrizione opponibile alla massa, perché una sentenza costitutiva successiva non può sottrarre il bene all'attivo concorsuale.

• art. 72 l.fall.

  La questione della validità dello scioglimento del rapporto pendente rimane recessiva rispetto alla decisiva inopponibilità della domanda ex art. 2932 c.c.; l'eventuale vizio dell'atto di scioglimento va fatto valere con i rimedi interni alla procedura.

• art. 42 l.fall.

  È richiamato quale base del principio di cristallizzazione dell'attivo concorsuale alla data di apertura della procedura.

• art. 44 l.fall.

  Concorre a fondare il principio per cui gli atti successivi non possono incidere sull'attivo della procedura in danno della massa.

• art. 45 l.fall.

  La mancata trascrizione del titolo o della domanda rende la pretesa non opponibile alla procedura.

• art. 51 l.fall.

  È richiamato, insieme alle altre norme concorsuali, per delineare gli effetti della procedura sui rapporti preesistenti.

• art. 52 l.fall.

  Serve a sostenere la regola della concorsualità e della tutela della par condicio creditorum.

• art. 200 l.fall.

  Nella liquidazione coatta amministrativa si applicano, dalla data del provvedimento, le norme fallimentari richiamate, tra cui quelle sulla cristallizzazione della massa.

• art. 201 l.fall.

  Richiama, per la liquidazione coatta amministrativa, la disciplina sugli effetti della procedura nei confronti dei creditori e dei rapporti preesistenti.

• art. 2645-bis c.c.

  La trascrizione del preliminare è indicata come strumento idoneo a conferire tutela prenotativa al promissario acquirente.

• art. 2775-bis c.c.

  La trascrizione del preliminare può, nei limiti di legge, assicurare il privilegio speciale in caso di mancata esecuzione.

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  Il ricorso è dichiarato inammissibile quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza consolidata e i motivi non offrono elementi per mutare orientamento.

• art. 378 c.p.c.

  Citate le memorie depositate in prossimità dell'udienza camerale.

• art. 1 Protocollo addizionale n. 1 CEDU

  La Corte esclude la violazione, ritenendo che la disciplina della pubblicità immobiliare e della concorsualità non costituisca un formalismo sproporzionato e che l'inerzia dei ricorrenti, non la mancanza di tutela, abbia determinato la perdita della pretesa traslativa.

• art. 13 CEDU

  È esclusa la violazione perché i ricorrenti disponevano di rimedi effettivi, in particolare la trascrizione del preliminare o della domanda, rimasti però inutilizzati.

• art. 117 Cost.

  Richiamato in relazione al parametro convenzionale, ma ritenuto non violato per le stesse ragioni che escludono la violazione della CEDU.

• art. 24 Cost.

  Invocato dai ricorrenti, ma non ritenuto leso poiché la disciplina processuale e concorsuale offriva strumenti di tutela effettivi.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  È disposto l'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La domanda ex art. 2932 c.c. proposta dopo l'apertura della procedura concorsuale è inopponibile alla massa se non è stata trascritta in precedenza, perché una sentenza costitutiva successiva non può incidere sull'attivo concorsuale e sulla par condicio creditorum.
• Nella liquidazione coatta amministrativa si applicano le regole concorsuali che cristallizzano la massa attiva e passiva alla data di apertura della procedura; le pretese individuali non munite di opponibilità preventiva devono essere fatte valere nel concorso.
• L'eventuale illegittimità o inefficacia dell'atto di scioglimento dal rapporto pendente non può essere fatta valere per ottenere in sede ordinaria l'esecuzione specifica del preliminare, ma deve essere contestata con i rimedi interni alla procedura.
• La trascrizione del preliminare o della domanda giudiziale è lo strumento centrale di tutela del promissario acquirente nei confronti delle vicende del promittente venditore, specialmente quando intervenga una procedura concorsuale.
• Non vi è violazione del diritto a un ricorso effettivo o del diritto di proprietà convenzionale quando il promissario acquirente perde la tutela traslativa per non avere utilizzato, in tempo utile, gli strumenti di pubblicità immobiliare previsti dall'ordinamento.
• La buona fede nell'esecuzione del rapporto, l'immissione nel godimento del bene e il pagamento sostanziale del prezzo non superano le regole di opponibilità e non consentono di sottrarre il bene alla garanzia comune dei creditori in assenza di trascrizione pregressa.

Come è indicizzato