Cassazione Civile, Ordinanza n. 19124/2025 del 11/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento inserito in un fabbricato interessato da lavori di consolidamento e rifinitura successivi al sisma del 1997. Nell'atto di vendita era prevista una clausola con cui la società venditrice dichiarava di manlevare l'acquirente da eventuali controversie con l'impresa appaltatrice o con il progettista/direttore dei lavori al momento del saldo finale dei lavori. L'acquirente ha agito chiedendo la condanna dei venditori all'adempimento di tale obbligo, sostenendo che la clausola coprisse anche le conseguenze della mancata ultimazione delle opere. In subordine ha chiesto l'indennizzo per arricchimento senza causa, assumendo che il prezzo pagato fosse comprensivo anche del valore delle opere non eseguite. I giudici di merito hanno invece interpretato la clausola come limitata alle sole eventuali pretese economiche ulteriori dell'appaltatore o del progettista rispetto a quanto già corrisposto, escludendo che comprendesse l'inadempimento o la mancata esecuzione delle opere; hanno inoltre escluso l'azione di arricchimento senza causa. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dei criteri ermeneutici contrattuali per errata interpretazione della clausola di manleva; 2) errata interpretazione del contratto nel suo complesso; 3) violazione dell'art. 2697 c.c. e travisamento della prova, perché sarebbe stato invertito l'onere probatorio; 4) violazione dell'art. 1183 c.c. e travisamento della prova per l'irrilevanza del termine di ultimazione dei lavori; 5) violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2041 c.c. per il mancato accoglimento della domanda di arricchimento senza causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto plausibile e quindi non censurabile in sede di legittimità l'interpretazione della clausola di manleva data dalla Corte d'appello, secondo cui la garanzia del venditore riguardava solo eventuali maggiori pretese economiche dell'appaltatore/progettista al saldo finale e non anche la mancata o incompleta esecuzione delle opere. Di conseguenza ha escluso la violazione dell'art. 2697 c.c., poiché non vi è stata inversione dell'onere della prova, ma solo interpretazione del regolamento negoziale. Ha dichiarato inammissibile il motivo relativo all'art. 1183 c.c. perché non attaccava la ratio decidendi, fondata non sul termine di ultimazione ma sulla portata della clausola. Quanto all'arricchimento senza causa, ha ritenuto il motivo infondato/inammissibile perché la domanda non era stata specificamente devoluta in appello, con conseguente formazione di giudicato interno; la Cassazione ha comunque rilevato il vizio processuale d'ufficio. Condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 1362, 1363, 1366, 1367 c.c.

  I criteri ermeneutici vanno applicati verificando la plausibilità dell'interpretazione adottata dal giudice di merito; se la clausola è suscettibile di più letture ragionevoli, in cassazione non è consentito sostituire una diversa interpretazione solo perché preferibile per la parte ricorrente.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo all'interpretazione contrattuale, senza rilievi autonomi decisivi nella decisione.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Le censure formulate come violazione di legge e vizio motivazionale sono scrutinabili solo nei limiti della loro pertinenza alla ratio decidendi e della correttezza giuridica dell'interpretazione compiuta dal giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  Non è violato quando il giudice di merito si limita a interpretare il contratto in modo da delimitare il contenuto dell'obbligazione, senza addossare a una parte un onere probatorio spettante all'altra.

• art. 1183 c.c.

  La censura sulla mancanza di un termine di adempimento è inammissibile se non colpisce la ragione effettiva della decisione, che nel caso concreto era l'interpretazione della clausola di garanzia.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo all'arricchimento senza causa, ma la decisione si fonda soprattutto sulla preclusione processuale per giudicato interno.

• art. 2041 c.c.

  La domanda di arricchimento senza causa non è esaminabile in cassazione se non è stata specificamente devoluta in appello, perché si forma giudicato interno sulla statuizione di primo grado non impugnata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Quando una clausola contrattuale è ragionevolmente interpretabile in più modi, la Cassazione non può sostituire la propria lettura a quella del giudice di merito se quest'ultima è plausibile e coerente con il testo complessivo del contratto.
• Il riferimento a un "saldo finale" o a espressioni analoghe può delimitare l'oggetto della garanzia o della manleva ai soli profili economici connessi alla pretesa del terzo, se dal contesto negoziale emerge che le parti hanno inteso regolare esclusivamente tali rapporti.
• Non vi è violazione dell'art. 2697 c.c. quando il giudice decide la causa sulla base dell'interpretazione del contenuto dell'obbligazione e non sulla falsa ripartizione dell'onere probatorio.
• Una censura in cassazione è inammissibile se non si confronta con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata e si limita a contestare argomenti secondari o meramente rafforzativi.
• La mancata specifica impugnazione in appello di una domanda rigettata in primo grado determina giudicato interno sulla relativa statuizione, precludendone l'esame in sede di legittimità.
• La Cassazione, quale giudice del fatto processuale, può rilevare d'ufficio vizi processuali che incidono sulla proponibilità del motivo, purché non osti il giudicato.

Come è indicizzato