Cassazione Civile, Ordinanza n. 20031/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso commerciale relativo a una piccola area in zona litoranea, utilizzata dalla conduttrice per attività di ormeggio e rimessaggio di imbarcazioni. La locatrice ha intimato sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni dal novembre 2013. La conduttrice si è opposta sostenendo: la nullità dell'intimazione; l'insussistenza della morosità perché la prestazione sarebbe divenuta impossibile per effetto del sequestro penale delle banchine funzionali all'attività; l'illiceità o nullità del contratto per mancata disponibilità del bene, deducendo anche che il fondo sarebbe demaniale e che la locatrice non ne avrebbe avuto titolo; la necessità di rideterminare il canone e l'indennità di occupazione; la richiesta di chiamata in causa del Ministero della giustizia per manleva. La Corte d'appello ha respinto l'appello della conduttrice ritenendo, tra l'altro, nuove in appello le domande di rideterminazione del canone e di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, insussistente la litisconsorzialità del Ministero, non configurabile l'impossibilità sopravvenuta dell'obbligazione di pagamento di somme di denaro, e non inficiata la validità del contratto dalla mancata proprietà o disponibilità del bene in capo al locatore. In cassazione sono stati dedotti sette motivi, incentrati soprattutto su: pretesa nullità del contratto per demanialità del fondo e per difetto di titolarità del locatore; ammissibilità delle domande di impossibilità sopravvenuta e rideterminazione del canone; errore nella condanna al pagamento dei canoni/indennità di occupazione; nullità per omessa motivazione sulla chiamata del Ministero; erronea esclusione dell'impossibilità sopravvenuta e dell'illiceità del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dal legale rappresentante in proprio, perché non parte del giudizio di merito e comunque non ammesso l'intervento di terzi in cassazione. Ha inoltre ritenuto inammissibili la maggior parte dei motivi per difetto di specificità, novità delle questioni, mancata critica alla ratio decidendi, o perché diretti a un riesame del merito. È stato respinto nel merito solo il motivo sulla chiamata in causa del Ministero, ritenendo sufficiente la motivazione della Corte d'appello e ribadendo che la chiamata del terzo ex art. 106 c.p.c. è rimessa alla discrezionalità del giudice del merito. È stata confermata la decisione di merito che aveva escluso la nullità del contratto e l'impossibilità sopravvenuta quale causa di esonero dal pagamento dei canoni. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce che in cassazione il motivo deve essere specifico, aderente alla decisione impugnata e non può risolversi in un riesame del merito; il vizio di motivazione è deducibile solo nei limiti del "minimo costituzionale".

• art. 366 c.p.c.

  comma primo, nn. 3, 4 e 6

  Il ricorso deve contenere un'esposizione sufficiente dei fatti e la specifica indicazione dei motivi, delle questioni già dedotte nei gradi di merito e degli atti/documenti su cui si fonda la censura.

• art. 345 c.p.c.

  In appello non possono essere introdotte per la prima volta domande nuove, come quelle di rideterminazione del canone o di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, se non già comprese nel thema decidendum del primo grado.

• art. 354 c.p.c.

  La rimessione al primo giudice è esclusa se non ricorre un litisconsorzio necessario; il Ministero della giustizia non è stato ritenuto litisconsorte necessario nel caso esaminato.

• art. 106 c.p.c.

  La chiamata del terzo ad istanza di parte è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito e non è sindacabile in appello o in cassazione come tale.

• art. 112 c.p.c.

  La censura deve investire la reale ratio decidendi della sentenza impugnata; non è ammissibile contestare profili non decisivi o non trattati.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel quadro delle doglianze, senza che la Corte ne ricavi una regola autonoma decisiva.

• art. 157 c.p.c.

  Richiamato nel quadro delle doglianze relative a nullità processuali, ma senza autonoma ratio decisiva nella motivazione finale.

• art. 1256 c.c.

  L'impossibilità sopravvenuta deve essere oggettiva e assoluta; non estingue l'obbligazione di pagamento di somme di denaro, per il principio genus numquam perit.

• art. 1343 c.c.

  La locazione di un immobile in violazione di vincoli urbanistici o paesaggistici non integra di per sé illiceità della causa, se non contraria all'ordine pubblico.

• art. 1346 c.c.

  La liceità dell'oggetto riguarda la prestazione dedotta nel contratto e non il bene in sé.

• art. 1418 c.c.

  La nullità è esclusa quando la dedotta illegittimità urbanistica o la mancata concessione non incidono su oggetto o causa in senso civilistico.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente a sostegno della dedotta nullità, senza accoglimento della censura.

• art. 1571 c.c.

  La locazione può essere stipulata anche dal non proprietario, sebbene la mancata disponibilità giuridica o di fatto possa incidere sulla legittimazione alla stipula e non sulla validità del contratto.

• art. 1591 c.c.

  La Corte non accoglie la tesi di inapplicabilità nel caso concreto; la censura è dichiarata inammissibile per difetto di specificità e per mancata critica alla ratio decidendi.

• art. 823 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la demanialità del fondo, ma la questione è stata ritenuta nuova e non scrutinabile in cassazione.

• art. 945 c.c.

  Richiamato per sostenere la natura demaniale del bene, ma senza accoglimento e con dichiarazione di inammissibilità della questione per novità e difetto di specificità.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato a sostegno dell'assunto sulla mancanza di possesso del locatore, senza decisività nel giudizio di legittimità.

• art. 1141 c.c.

  Richiamato a sostegno dell'assunto sulla mancanza di possesso del locatore, senza decisività nel giudizio di legittimità.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Viene dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della parte ricorrente, se dovuto.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato in relazione all'importo del contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte applica la previsione dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo deve attaccare specificamente la ratio decidendi della sentenza impugnata; censure generiche, apodittiche o non aderenti al decisum sono inammissibili.
• Non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione questioni di fatto o nuovi temi di contestazione non trattati nei gradi di merito, soprattutto quando richiedono accertamenti istruttori.
• L'impugnazione deve rispettare il principio di autosufficienza: quando si richiamano atti o documenti del processo, occorre indicarne con precisione contenuto, collocazione e rilevanza.
• L'impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c. richiede un impedimento oggettivo e assoluto all'adempimento; essa non estingue l'obbligazione di pagamento di somme di denaro.
• La sopravvenuta inutilizzabilità del bene per l'attività del conduttore può, al più, giustificare il recesso ove ne ricorrano i presupposti, ma non autorizza a trattenere il bene senza corrispondere i canoni.
• La mancata proprietà o disponibilità del bene da parte del locatore non determina automaticamente la nullità della locazione; può al più incidere sulla legittimazione alla stipula e sulla efficacia del contratto nei confronti dell'effettivo titolare.
• La nullità per illiceità dell'oggetto o della causa non può essere desunta in via automatica dalla non conformità urbanistica o dalla mancanza di concessioni amministrative, salvo che emerga una concreta contrarietà all'ordine pubblico o al contenuto illecito della prestazione.
• La chiamata del terzo ex art. 106 c.p.c. su istanza di parte è rimessa alla discrezionalità del giudice di merito e non è sindacabile come tale in sede di legittimità.

Come è indicizzato