Cassazione Civile, Ordinanza n. 20033/2025 del 18/07/2025

Esito

La controversia

La controversia trae origine da una domanda proposta dalla società conduttrice per far accertare il proprio diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile ad uso abitativo condotto in locazione, a seguito del diniego di rinnovo comunicato dal locatore per la volontà di vendere l'immobile a terzi. Il tribunale aveva rigettato la domanda e condannato l'attrice alle spese, applicando anche la responsabilità aggravata; la corte d'appello aveva rigettato l'appello della conduttrice e liquidato le spese del grado, utilizzando però il parametro del valore indeterminabile basso e negando la fase istruttoria. Il fondo locatore ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione dell'art. 15 c.p.c. e del d.m. 55/2014 per avere la corte d'appello liquidato le spese sul presupposto di un valore indeterminabile, anziché sul valore della causa determinato ex art. 15 c.p.c. come controversia reale su immobile, con conseguente errata quantificazione dei compensi e mancato riconoscimento della fase istruttoria; 2) violazione dell'art. 112 c.p.c. e del d.m. 55/2014 per avere la corte d'appello attribuito d'ufficio un valore diverso da quello ritenuto in primo grado, in assenza di impugnazione sul punto da parte dell'appellante.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata la liquidazione delle spese di appello perché la controversia in materia di prelazione urbana ha natura reale, essendo collegata all'eventuale esercizio del riscatto ex art. 39 l. 392/1978; di conseguenza il valore della causa andava determinato ai sensi dell'art. 15, comma 1, c.p.c. moltiplicando per 200 la rendita catastale dell'immobile. Ha inoltre riconosciuto che la fase istruttoria/trattazione doveva essere computata ai fini del compenso, poiché il d.m. 55/2014 considera rilevanti anche le attività difensive comprese in quella fase e non solo le prove orali o la consulenza tecnica. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata e, decidendo nel merito ex art. 384, comma 2, c.p.c., la Corte ha rideterminato le spese del giudizio di appello in euro 13.911, oltre accessori, e ha condannato la società resistente anche alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è stata invocata come norma di ammissibilità del vizio di violazione o falsa applicazione di legge dedotto con il ricorso

• art. 15 c.p.c.

  Il valore delle cause relative a beni immobili è determinato moltiplicando il reddito dominicale del terreno e la rendita catastale del fabbricato alla data della proposizione della domanda: per duecento per le cause relative alla proprietà; per cento per le cause relative all'usufrutto, all'uso, all'abitazione, alla nuda proprietà e al diritto dell'enfiteuta; per cinquanta con riferimento al fondo servente per le cause relative alle servitù

  nelle controversie sulla prelazione urbana, avendo la domanda natura reale per la possibilità del riscatto, il valore della causa va determinato secondo i criteri dell'art. 15 c.p.c., moltiplicando per 200 la rendita catastale

• art. 38 l. 392/1978

  richiamato come norma che disciplina il diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita dell'immobile locato

• art. 39 l. 392/1978

  richiamato come norma che attribuisce l'azione di riscatto, elemento decisivo per qualificare la domanda di prelazione come avente natura reale

• art. 3, comma 1, lett. g), l. 431/1998

  Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:[…] g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392

  viene indicata la base normativa del diniego di rinnovo per vendita dell'immobile e del correlato diritto di prelazione del conduttore

• art. 112 c.p.c.

  invocato nel secondo motivo per contestare la possibilità per la corte d'appello di determinare d'ufficio un valore della causa diverso da quello ritenuto in primo grado in assenza di specifica impugnazione

• art. 4, comma 5, lett. c), d.m. 55/2014

  la fase istruttoria/trattazione comprende una serie ampia di attività difensive; ai fini della liquidazione del compenso rileva anche la sola trattazione, non essendo necessarie prove orali o CTU

• art. 5 d.m. 55/2014

  richiamato ai fini della determinazione dei parametri di liquidazione delle competenze professionali in base al valore della causa

• art. 6 d.m. 55/2014

  richiamato con riferimento all'incremento percentuale sul compenso, che però viene considerato al netto nel calcolo prospettato

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  consente alla Corte di cassazione, una volta cassata la sentenza, di decidere nel merito sulla liquidazione delle spese

Massime di principio

• Nelle controversie relative alla prelazione urbana del conduttore, la domanda va qualificata come avente natura reale in ragione della connessione con l'azione di riscatto prevista dall'art. 39 l. 392/1978; perciò, ai fini della liquidazione delle spese, il valore va determinato con i criteri dell'art. 15 c.p.c. propri delle cause su beni immobili.
• Quando il valore della causa è determinabile in base a criteri legali oggettivi, il giudice non può liquidare le spese come se si trattasse di controversia di valore indeterminabile.
• Ai fini della liquidazione del compenso professionale secondo il d.m. 55/2014, la fase istruttoria/trattazione comprende non solo assunzione di prove e CTU, ma anche ulteriori attività difensive espressamente elencate dalla norma; la fase rileva se effettivamente svolta anche soltanto nella dimensione della trattazione.
• La mancata attività istruttoria in senso stretto non esclude il riconoscimento del compenso per la fase di istruzione/trattazione quando siano state svolte attività di trattazione rientranti nella previsione regolamentare.
• In sede di legittimità, ove la questione riguardi solo la corretta rideterminazione delle spese e non richieda ulteriori accertamenti di fatto, la Corte può cassare e decidere nel merito sulla liquidazione.

Come è indicizzato