Cassazione Civile, Ordinanza n. 23605/2026 del 20/07/2026

Esito

La controversia

In una lite originata dall'acquisto di un immobile poi ritenuto abusivo e da un mutuo ipotecario collegato, gli acquirenti avevano chiesto la nullità della compravendita e del mutuo, con restituzione delle rate versate e ulteriori domande verso terzi chiamati in garanzia. Il tribunale aveva accolto la nullità sia della vendita sia del mutuo, rigettando la manleva; la corte d'appello aveva confermato la nullità della vendita e del mutuo, ma aveva anche dichiarato inammissibile l'appello nei confronti del Comune e del notaio, condannando la banca alle spese pure in loro favore. In cassazione la banca ha articolato sei motivi: i primi quattro contro la conferma della nullità della compravendita e l'estensione della nullità al mutuo per asserito collegamento negoziale; gli ultimi due contro la statuizione di appello sulle spese in favore del Comune e del notaio, sostenendo che nei loro confronti non vi fosse stato un vero appello, ma solo una loro evocazione quale litis denuntiatio per il contraddittorio.

La decisione

La Corte ha respinto i primi quattro motivi, ritenendo corretta la declaratoria di nullità della compravendita per mendacio sulla sanabilità del bene e corretta la valutazione del collegamento negoziale tra vendita e mutuo, con conseguente inutilizzabilità delle censure che richiedevano una rivalutazione del merito o che erano precluse dalla doppia conforme. Ha invece accolto il quinto e il sesto motivo: ha cassato la sentenza limitatamente alla condanna alle spese d'appello in favore del Comune e del notaio e, decidendo nel merito, ha eliminato tale statuizione, perché questi soggetti erano stati solo destinatari della notificazione dell'impugnazione come litis denuntiatio e non parti del grado di appello. Le spese di cassazione sono state poste a carico della banca verso gli acquirenti e, in solido, a carico del Comune e del notaio verso la banca, secondo la soccombenza sulle rispettive contestazioni.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  indica il rito sommario utilizzato in primo grado per introdurre la domanda.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  è il parametro dedotto per i motivi di violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  è il parametro dedotto per censurare la nullità della sentenza e la statuizione sulle spese.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  è il parametro dedotto per lamentare omesso esame di fatti decisivi, ma è dichiarato inammissibile in presenza di doppia conforme.

• art. 1325 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sulla validità del contratto di compravendita.

• art. 1346 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sulla validità del contratto di compravendita.

• art. 1470 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso sulla validità della compravendita.

• art. 1418 c.c.

  la nullità urbanistica viene ricondotta al terzo comma come nullità testuale; la Corte ribadisce che colpisce l'atto privo degli estremi del titolo realmente esistente e riferibile al bene.

• art. 115 c.p.c.

  invocato per contestare la valutazione delle prove e dei fatti, ma le censure sono respinte o inammissibili perché sollecitano un nuovo apprezzamento del merito.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  la Corte afferma che la nullità della vendita si ha quando manca realmente un titolo abilitativo esistente e riferibile all'immobile o quando la dichiarazione resa è mendace in modo da equivalere alla mancanza del titolo.

• artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985

  sono richiamati insieme all'art. 46 d.P.R. n. 380/2001 quale base della nullità testuale degli atti di trasferimento di immobili abusivi.

• art. 1322 c.c.

  richiamato nel motivo sul collegamento negoziale, poi respinto perché il collegamento è stato accertato in fatto dal giudice di merito.

• art. 1813 c.c.

  richiamato nel motivo sul mutuo e sulla qualificazione del rapporto, ma la Corte conferma il collegamento funzionale con la compravendita.

• art. 1419 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso per contestare l'estensione della nullità al mutuo, ma la censura è respinta o inammissibile.

• art. 342 c.p.c.

  richiamato per censurare la statuizione di appello e la mancata impugnazione nei confronti del Comune e del notaio.

• art. 91 c.p.c.

  la Corte afferma che le spese di lite presuppongono la qualità di parte nel grado di impugnazione; se il soggetto è solo destinatario della notificazione come litis denuntiatio, non può essergli addebitata la condanna alle spese.

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  consente alla Corte, eliminata la statuizione sulle spese, di decidere nel merito senza rinvio perché non servono ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  opera la preclusione al motivo ex art. 360, n. 5, per il ricorso avverso una doppia conforme.

Massime di principio

• Nella vendita di immobili, la nullità urbanistica ha natura testuale: l'atto è valido se contiene gli estremi di un titolo realmente esistente e riferibile al bene; non è invece sufficiente un richiamo solo formale a un titolo che, per la falsità del presupposto dichiarato, sia in concreto non concedibile o inesistente in nuce.
• La falsità della dichiarazione resa dal venditore circa la presentazione della domanda di condono può integrare la nullità dell'atto quando incide sul requisito sostanziale della riferibilità ed esistenza del titolo abilitativo, non essendo decisiva la distinzione formale tra dichiarazione nell'atto e dichiarazione nella domanda di sanatoria se il titolo è sostanzialmente privo di efficacia.
• Il collegamento negoziale tra compravendita e mutuo è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e coerente con gli interessi perseguiti dalle parti nell'operazione economica complessiva.
• Nel giudizio di legittimità, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in presenza di doppia conforme, salvo che il ricorrente dimostri l'eterogeneità delle rationes decidendi dei due gradi di merito.
• La condanna alle spese processuali in appello presuppone la qualità di parte del grado di impugnazione; la sola notificazione dell'impugnazione a soggetti evocati per litis denuntiatio o per garanzia del contraddittorio non li trasforma in parti e non legittima la loro condanna alle spese.

Come è indicizzato