Cassazione Civile, Ordinanza n. 14561/2026 del 16/05/2026

Esito

La controversia

Un acquirente di un appartamento aveva incaricato un notaio di curare la stipula di una compravendita immobiliare. Nel rogito il notaio era stato dispensato dalle visure ipotecarie e catastali; successivamente l'acquirente aveva ricevuto un precetto da un creditore fondiario della venditrice per un mutuo garantito da ipoteca su porzioni del fabbricato e, per evitare la vendita forzata, aveva pagato una somma rilevante per estinguere la procedura esecutiva. L'acquirente conveniva quindi il notaio per responsabilità professionale chiedendo il risarcimento del danno, sostenendo l'omissione delle visure dovute. Il notaio eccepiva prescrizione, negava la propria responsabilità invocando la clausola di dispensa, il difetto di nesso causale, la diversità tra l'immobile comprato e i beni ipotecati, il concorso colposo dell'acquirente e l'erroneità del quantum; chiamava inoltre in garanzia la propria assicuratrice, poi subentrata per vicende societarie un'altra compagnia. In Cassazione il notaio ha proposto otto motivi: 1) decorrenza della prescrizione dalla stipula del rogito e non dal precetto; 2) efficacia esimente della clausola di dispensa dalle visure; 3) motivazione apparente sul nesso causale e sul momento del pagamento del prezzo; 4) irrilevanza della pretesa diversità fra immobile acquistato e beni ipotecati; 5) inefficacia interruttiva della comunicazione del 23 dicembre 1997; 6) erronea quantificazione del danno e mancato concorso colposo dell'acquirente; 7) prescrizione del diritto di manleva e questioni sulla cessione del contratto assicurativo; 8) continuità aziendale e opponibilità degli atti interruttivi alle società succedutesi nel rapporto assicurativo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati o inammissibili tutti gli otto motivi. In particolare, ha confermato che: la prescrizione dell'azione risarcitoria contro il notaio decorre dal momento in cui il danno diventa oggettivamente percepibile dal danneggiato, e quindi dalla notifica del precetto; la clausola di dispensa dalle visure non opera automaticamente come esimente, ma va verificata in concreto quanto a effettiva giustificazione e rispondenza a interessi reali delle parti; le censure sul nesso causale, sul pagamento del prezzo e sulla diversità dei beni ipotecati tendevano a sollecitare una rivalutazione del fatto non consentita in cassazione; la comunicazione del 23 dicembre 1997 era idonea a interrompere la prescrizione; il concorso colposo dell'acquirente non era provato; la domanda di manleva era prescritta perché proposta tardivamente nei confronti del soggetto effettivamente titolare del rapporto assicurativo. La Corte ha condannato il ricorrente alle spese in favore di tutte le parti resistenti e ha dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  Il vizio di motivazione apparente o manifestamente illogica deve emergere dal testo della sentenza e non dal confronto con le risultanze istruttorie o con una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  L'omesso esame deve riguardare un fatto storico decisivo; non basta una diversa lettura del materiale probatorio o la mera contestazione della motivazione.

• art. 111 Cost.

  Invocato insieme agli artt. 132 e 134 c.p.c. per censurare la motivazione apparente della sentenza.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per dedurre la nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 134 c.p.c.

  Richiamato per dedurre la nullità della sentenza per motivazione apparente.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in tema di responsabilità contrattuale del notaio e del professionista.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile richiede il nesso causale e comprende le conseguenze immediate e dirette dell'inadempimento.

• art. 1227 c.c.

  Il concorso colposo del danneggiato richiede la prova che la sua condotta abbia concretamente contribuito alla produzione o all'aggravamento del danno.

• art. 1176 c.c.

  Il danno diventa rilevante ai fini della prescrizione quando è oggettivamente percepibile secondo la diligenza esigibile dal danneggiato.

• art. 1219 c.c.

  Richiamato per l'atto di costituzione in mora e la sua idoneità a interrompere la prescrizione.

• art. 1334 c.c.

  Richiamato dalla censura sulla comunicazione interruttiva della prescrizione.

• art. 1332 c.c.

  Richiamato dalla censura sulla comunicazione interruttiva della prescrizione.

• art. 2943 c.c.

  La prescrizione può essere interrotta da un atto che manifesti anche implicitamente la volontà del creditore di esercitare il diritto.

• art. 83 c.p.c.

  Richiamato per contestare la spendita del potere rappresentativo del difensore che aveva sottoscritto la comunicazione del 1997.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato nelle censure relative alla manleva e alla legittimazione processuale dell'assicuratore.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per asserita omessa pronuncia e per il tema del quantum risarcibile.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per la valutazione delle prove e delle risultanze istruttorie.

• art. 1260 c.c.

  La cessione del credito non produce effetti verso il debitore ceduto se non dalla notificazione o accettazione.

• art. 1264 c.c.

  La cessione del credito non produce effetti verso il debitore ceduto se non dalla notificazione o accettazione.

• art. 1407 c.c.

  Richiamato nelle censure sulla cessione del rapporto assicurativo.

• art. 2558 c.c.

  Richiamato nelle censure sulla successione nei contratti e sul trasferimento dei rapporti societari.

• art. 2560 c.c.

  Richiamato nelle censure sulla successione nei contratti e sul trasferimento dei rapporti societari.

• art. 2967 c.c.

  Richiamato nelle censure sulla successione nei rapporti assicurativi.

• art. 2952 c.c.

  Per il diritto di manleva opera la prescrizione annuale; la Corte ha ritenuto tardiva la chiamata in garanzia del soggetto tenuto all'indennizzo.

• art. 2505 c.c.

  Richiamato nelle censure sulla continuità aziendale e sulla fusione per incorporazione.

• art. 2504 quinquies c.c.

  Richiamato quale disciplina ratione temporis delle operazioni societarie successive.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 30 maggio 2002 n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.p.r. 30 maggio 2002 n. 115

  Parametro per l'importo dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• In tema di responsabilità professionale del notaio, la prescrizione dell'azione risarcitoria decorre non dalla stipula dell'atto, ma dal momento in cui il danno si manifesta all'esterno ed è oggettivamente percepibile dal danneggiato secondo l'ordinaria diligenza.
• La clausola di dispensa dalle visure ipotecarie e catastali non esonera automaticamente il notaio da responsabilità: la sua efficacia va verificata in concreto, accertando se risponda a esigenze reali delle parti e non sia una mera clausola di stile.
• Quando si contesta il nesso causale in responsabilità contrattuale del professionista, il giudizio deve essere controfattuale: occorre verificare se, senza l'inadempimento, il cliente avrebbe ottenuto una situazione patrimoniale più favorevole.
• Il concorso colposo del danneggiato richiede prova concreta che la condotta omissiva o imprudente abbia effettivamente contribuito alla produzione o all'aggravamento del danno; non basta una mera possibilità astratta.
• Ai fini dell'interruzione della prescrizione è sufficiente un atto che manifesti anche implicitamente la volontà del creditore di far valere il proprio diritto, senza necessità di formule sacramentali.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione delle prove o una diversa ricostruzione dei fatti, se la sentenza impugnata contiene una motivazione coerente e non meramente apparente.
• Nel rapporto assicurativo trasferito per vicende societarie, la valutazione della prescrizione del diritto di manleva dipende dall'individuazione del soggetto effettivamente titolare del rapporto al momento della chiamata in garanzia; un motivo che non si confronti con tale ratio decidendi è inammissibile.

Come è indicizzato