Cassazione Civile, Ordinanza n. 30621/2025 del 20/11/2025

Esito

La controversia

La controversia riguardava immobili di proprietà della società ricorrente, originariamente assegnati agli occupanti in forza di concessioni amministrative previste da normativa speciale. Gli occupanti avevano chiesto di accertare di aver acquistato gli immobili e, in subordine, di ottenere la stipula dei relativi contratti ex art. 2932 c.c., sostenendo di essere legittimati all'acquisto per avere goduto degli immobili per oltre cinque anni e di avere fatto affidamento su una proposta di vendita dell'Agenzia del Demanio. La società si era opposta deducendo, tra l'altro, l'assenza di un preliminare e la cessazione dei titoli originari, chiedendo in riconvenzionale la restituzione degli immobili come detenuti senza titolo. La Corte d'appello aveva negato l'acquisto ma, sulla base di un giudicato esterno formatosi in altra lite tra le stesse parti sul corrispettivo dovuto per il godimento, aveva escluso il diritto alla restituzione ritenendo esistente un rapporto di locazione. In Cassazione la società ha dedotto, con il primo motivo, violazione degli artt. 9 l. n. 39/1982, 33 d.m. 19.7.1984, 1571, 1596, 2909, 324 e 948 c.c. nonché dell'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., contestando che la sentenza richiamata come giudicato esterno avesse affermato una proroga delle concessioni ministeriali e sostenendo che non poteva ritenersi formato un giudicato sulla qualificazione del rapporto; con il secondo motivo ha denunciato violazione degli artt. 9 l. n. 39/1982 e 33 d.m. 19.7.1984, sostenendo che era erroneo il rigetto della domanda di restituzione dei canoni, perché i pagamenti sarebbero stati effettuati in base a disciplina speciale e non a un contratto di locazione.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il giudicato esterno invocato dalla Corte d'appello non riguardava solo il canone, ma anche la qualificazione del titolo di godimento degli immobili, già ricondotto dalla precedente giurisprudenza di legittimità a un rapporto di locazione in seguito alla trasformazione della società da ente pubblico a soggetto di diritto privato. La Corte ha osservato che le censure della ricorrente miravano in realtà a rimettere in discussione circostanze di fatto e di diritto già coperte da giudicato, inammissibilmente. Il secondo motivo è stato considerato assorbito rispetto al primo e comunque inammissibile per difetto di interesse, perché diretto a contestare una motivazione che aveva comunque condotto al rigetto della domanda avversaria. La società ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 9 legge n. 39/1982

  richiamato come base della disciplina speciale originaria degli alloggi; la Corte, però, valorizza l'evoluzione del rapporto verso la disciplina privatistica della locazione dopo la trasformazione dell'ente.

• art. 33 d.m. 19.7.1984

  norma regolamentare richiamata per il regime originario di concessione/godimento degli immobili; la Corte osserva che il rapporto è stato poi ricondotto al regime locatizio.

• art. 1571 c.c.

  richiamato per sostenere la qualificazione del rapporto come locazione.

• art. 1596 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di cessazione/proroga del rapporto, ma non ritenuto utile a scardinare il giudicato esterno.

• art. 2909 c.c.

  utilizzato per affermare l'efficacia del giudicato esterno sulla qualificazione del rapporto e sul titolo di godimento.

• art. 324 c.p.c.

  richiamato in relazione alla stabilità del giudicato formatosi nel precedente giudizio.

• art. 948 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della domanda restitutoria del proprietario, ma la Corte ne esclude l'applicabilità in presenza del giudicato sulla locazione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma sul vizio denunciato in cassazione per violazione di legge.

• art. 2932 c.c.

  richiamato per la domanda di esecuzione in forma specifica del preteso obbligo di vendere, respinta perché mancava un preliminare idoneo.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato solo per il deposito delle memorie nella fase camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Quando tra le stesse parti si è formato un giudicato esterno sulla qualificazione giuridica del rapporto e sul titolo di godimento del bene, tale giudicato preclude la riapertura della questione in un giudizio successivo, anche se il nuovo processo è formalmente introdotto per una diversa domanda restitutoria o di accertamento del diritto di acquisto.
• La parte che invochi una diversa ricostruzione del rapporto non può, in cassazione, trasformare la censura in una richiesta di nuova valutazione di fatti e di questioni già coperte da giudicato; il controllo di legittimità non consente di sovvertire l'accertamento definitivo sulla natura del rapporto.
• La trasformazione di un ente pubblico in soggetto di diritto privato può determinare il passaggio dalla disciplina concessoria pubblicistica a quella privatistica, con possibile riqualificazione del godimento del bene in rapporto di locazione, se ciò risulta già accertato con efficacia di giudicato.
• La domanda restitutoria del proprietario ex art. 948 c.c. non può essere accolta quando il titolo di detenzione del bene è stato definitivamente accertato come rapporto locatizio ancora rilevante o comunque non superato da una cessazione validamente opposta nel giudizio coperto da giudicato.
• In cassazione, il motivo è inammissibile quando, sotto la veste della violazione di legge, mira in realtà a contestare la valutazione della portata del giudicato o a riesaminare questioni ormai precluse.
• Quando un motivo è assorbito da un capo di decisione autonomamente dirimente, la sua ulteriore trattazione può essere omessa; inoltre, manca interesse alla censura che non sia idonea a incidere sul decisum effettivo.

Come è indicizzato