Cassazione Civile, Ordinanza n. 14538/2024 del 24/05/2024

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un preliminare di compravendita di un terreno stipulato nel 1992, con prezzo parzialmente differito, al quale il promissario acquirente non si presentava per la stipula del definitivo. I promittenti venditori agivano poi in giudizio per ottenere l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. con condanna al pagamento del prezzo e, in subordine, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Il convenuto contestava l'esistenza del preliminare, sosteneva l'esistenza su quel terreno di un diritto di passaggio carrabile a servizio di un fondo contiguo di sua proprietà e di immobili di terzi, e proponeva domanda riconvenzionale di accertamento della servitù di passaggio, anche in usucapione, con richiesta di ampliamento previo pagamento dell'indennità ex art. 1053 c.c. In un separato giudizio gli attori chiedevano anche il rilascio del fondo e il risarcimento del danno. Riunite le cause, i giudici di merito rigettavano le domande attoree e accoglievano la riconvenzionale di accertamento della servitù di passaggio, respingendo la domanda di ampliamento. In cassazione i venditori deducevano: 1) ultra petita e motivazione fondata su elementi di fatto nuovi, sostenendo che il convenuto non potesse usucapire una servitù a favore di un fondo acquistato solo nel 1985 e che la domanda fosse stata proposta prima del compimento del ventennio; 2) violazione degli artt. 1158 e 1146 c.c. per avere ritenuto identico il possesso del successore a titolo particolare a quello del dante causa; 3) violazione degli artt. 1158 e 1161 c.c. per il riconoscimento dell'apparenza della servitù; 4) violazione degli artt. 1337, 1338, 1173 e 1175 c.c. per avere qualificato come mere puntuazioni, e non come vincolo negoziale, gli accordi intercorsi, con conseguente rigetto delle domande di risoluzione e risarcimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi perché fondati su una richiesta di rivalutazione del merito: la Corte territoriale aveva accertato, con motivazione congrua, l'esercizio pacifico e continuato del passaggio sul fondo per oltre vent'anni e aveva correttamente applicato il principio dell'accessione del possesso ex art. 1146 c.c., consentendo all'acquirente del fondo dominante di unire il proprio possesso a quello del dante causa. Ha inoltre ritenuto corretta la qualificazione della servitù come apparente, poiché il tracciato, pur formatosi naturalmente, rendeva l'accesso al fondo visibile, univoco e permanente. È stato infondato anche il quarto motivo: la Corte ha escluso che vi fosse un preliminare vincolante o un "preliminare di preliminare", ricondurre l'accordo a mere puntuazioni non generava obblighi risarcitori da inadempimento né base per la risoluzione. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato come fondamento della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita, proposta in via principale dagli attori

• art. 1053 c.c.

  richiamato in relazione alla richiesta di ampliamento della servitù previo pagamento dell'indennità

• art. 1158 c.c.

  richiamato per l'usucapione della servitù mediante possesso ultraventennale

• art. 1160 c.c.

  richiamato dai ricorrenti tra le norme asseritamente violate in tema di possesso/usucapione

• art. 1140 c.c.

  richiamato dai ricorrenti tra le norme asseritamente violate in tema di possesso

• art. 1144 c.c.

  richiamato dai ricorrenti tra le norme asseritamente violate in tema di possesso

• art. 1146 c.c.

  applicato dalla Corte per l'accessione nel possesso del successore a titolo particolare al possesso del dante causa

• art. 1161 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per contestare la ritenuta apparenza della servitù

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per la dedotta ultrapetizione

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per la dedotta violazione dei limiti di valutazione del materiale istruttorio

• art. 116 c.p.c.

  richiamato dalla Corte per ribadire che il giudice di merito valuta le prove secondo prudente apprezzamento

• art. 345 c.p.c.

  richiamato per la dedotta introduzione di elementi di fatto nuovi in appello

• art. 1337 c.c.

  richiamato per la pretesa responsabilità nelle trattative e nella formazione dell'accordo

• art. 1338 c.c.

  richiamato per la pretesa responsabilità precontrattuale

• art. 1173 c.c.

  richiamato per sostenere la fonte dell'obbligazione risarcitoria

• art. 1175 c.c.

  richiamato per invocare i doveri di correttezza nell'esecuzione e nelle trattative

• art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 115/2002

  applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo

• Cass. SU 4628/2015

  utilizzata per distinguere tra preliminare di preliminare vincolante e mere puntuazioni non vincolanti

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuovo accertamento del fatto, quando la sentenza di merito abbia già compiuto un apprezzamento coerente e congruo delle prove.
• L'acquisto a titolo particolare del fondo dominante consente al successore di unire il proprio possesso a quello del dante causa ai fini dell'usucapione della servitù, purché il possesso sia stato esercitato in modo pacifico e continuato per il tempo richiesto.
• La servitù di passaggio è apparente quando il tracciato o segno visibile del passaggio renda l'asservimento del fondo percepibile in modo univoco e permanente, anche se formatosi naturalmente per effetto del calpestio.
• Le mere puntuazioni contrattuali, che si limitano a fissare una traccia di trattative senza vincolo su elementi essenziali già definitivamente concordati, non integrano un preliminare vincolante né fondano rimedi da inadempimento o risoluzione.
• La responsabilità precontrattuale presuppone un effettivo vincolo di buona fede nella fase delle trattative; in assenza di un accordo giuridicamente impegnativo, non può essere automaticamente desunto un obbligo risarcitorio per mancata conclusione dell'affare.

Come è indicizzato