Cassazione Civile, Ordinanza n. 26050/2022 del 05/09/2022

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un contratto di locazione del 1968 relativo a un immobile sito in Sant'Angelo d'Ischia, destinato a ristorante, cioè ad uso diverso dall'abitativo. Dopo una lunga vicenda giudiziaria sulla cessazione della proroga legale e sul rilascio, le locatrici avevano effettuato una prima offerta reale dell'indennità di avviamento nel 1992 e una seconda nel 2003, chiedendo poi il risarcimento ex art. 1591 c.c. per la ritardata restituzione dell'immobile. La Corte d'appello, quale giudice del rinvio, aveva nuovamente rigettato la domanda risarcitoria ritenendo non valida o non completa l'offerta reale, perché basata su una sentenza poi annullata e perché priva degli interessi. La ricorrente ha denunciato: 1) violazione delle norme sull’indennità di avviamento e sull’offerta reale, sostenendo che l’offerta del 1992 era comunque idonea a costituire in mora i conduttori e che quella del 2003 era valida; 2) violazione delle norme sulla mora e sull’interdipendenza tra pagamento dell’indennità e rilascio, deducendo che la nullità della precedente sentenza non travolgeva l’offerta e che l’offerta reale, in sé, bastava a fondare la mora; 3) violazione delle norme sull’offerta reale per non aver incluso gli interessi, sostenendo che gli interessi non erano dovuti prima del rilascio o che comunque la disciplina speciale derogasse alla regola generale; 4) omessa valutazione della quantificazione del danno e del giuramento suppletorio. I controricorrenti hanno chiesto l’inammissibilità o il rigetto e hanno proposto ricorso incidentale condizionato su legittimazione passiva e prescrizione. La Suprema Corte ha accolto i primi tre motivi del ricorso principale nei limiti di ragione, ritenendo corretto escludere la validità della prima offerta del 1992, ma erroneo negare rilievo alla seconda offerta del 2003; ha affermato che l’offerta dell’indennità di avviamento può essere valida anche se non comprende gli interessi, perché il credito per tale indennità diviene esigibile solo con il rilascio dell’immobile. Il quarto motivo è stato assorbito. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione per un nuovo esame nel merito e sulle spese.

La decisione

La Corte ha cassato la sentenza impugnata limitatamente ai punti in cui aveva escluso la validità dell’offerta reale del 4 agosto 2003 e, conseguentemente, aveva negato il fondamento della domanda risarcitoria ex art. 1591 c.c.; ha ritenuto invece corretta la valutazione di invalidità dell’offerta del 13 aprile 1992, poiché questa era stata travolta dalla successiva vicenda processuale della sentenza che la sorreggeva. Ha affermato inoltre che l’omessa inclusione degli interessi nell’offerta reale dell’indennità di avviamento non ne compromette la validità, perché gli interessi decorrono dal rilascio dell’immobile e il credito diviene esigibile solo da quel momento. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la domanda risarcitoria alla luce di tale principio di diritto e provvedere anche sulle spese. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato inammissibile, perché diretto contro questioni rimaste assorbite in appello e dunque prive di soccombenza attuale.

Norme richiamate

• art. 1591 c.c.

  la mora del conduttore e il risarcimento per ritardata restituzione dipendono dalla mancata riconsegna dell'immobile e dall'assetto dei rapporti con l'indennità di avviamento; la questione va valutata in relazione alla validità dell'offerta reale dell'indennità.

• art. 34 L. 27 luglio 1978, n. 392

  l'indennità di avviamento è dovuta nella locazione non abitativa e la sua disciplina è in rapporto di reciproca dipendenza con l'obbligo di rilascio.

• art. 69 L. 27 luglio 1978, n. 392

  richiamato insieme all'art. 34 nel quadro della disciplina delle locazioni non abitative.

• d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. in L. 21 febbraio 1989, n. 61

  richiamato quale norma che incide sulla disciplina dell'indennità di avviamento e dell'esecuzione del rilascio.

• art. 1208 c.c.

  la validità dell'offerta reale va valutata alla luce dei requisiti di completezza, ma nel caso dell'indennità di avviamento non è necessario includere gli interessi prima del rilascio.

• art. 1206 c.c.

  richiamato sulle condizioni della mora del creditore/debitore nel contesto dell'offerta reale.

• art. 1207 c.c.

  richiamato nel medesimo contesto dell'offerta reale e della mora.

• art. 1209 c.c.

  richiamato tra le norme sull'offerta e la mora.

• art. 1210 c.c.

  richiamato tra le norme sull'offerta e la mora.

• art. 1212 c.c.

  richiamato tra le norme sull'offerta e la mora.

• art. 1213 c.c.

  richiamato tra le norme sull'offerta e la mora.

• art. 1218 c.c.

  richiamato nei motivi come norma generale sull'inadempimento.

• art. 1220 c.c.

  richiamato nei motivi come norma generale sull'offerta non formale e sulla mora.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi in relazione ai limiti della domanda e della decisione.

• art. 113 c.p.c.

  richiamato nei motivi in relazione all'applicazione del diritto da parte del giudice.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nei motivi sulla valutazione delle prove e del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nei motivi sulla valutazione delle prove.

• art. 2697 c.c.

  richiamato nei motivi in tema di onere della prova.

• art. 336, comma 2, c.p.c.

  la caducazione della sentenza di appello travolge anche l'atto dipendente, cioè l'offerta reale effettuata sulla base della sentenza poi annullata.

• art. 384 c.p.c.

  richiamato nei motivi e nel contesto del giudizio di rinvio e del principio di diritto della sentenza rescindente.

• art. 392 c.p.c.

  richiamato nei motivi in tema di rinvio.

• art. 393 c.p.c.

  richiamato nei motivi in tema di rinvio.

• art. 394 c.p.c.

  richiamato nei motivi in tema di giudizio di rinvio e di deduzioni ulteriori.

• art. 1590 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale sulla restituzione della cosa locata.

• art. 2 d.l. 25 settembre 1987, n. 393, conv. in L. 25 novembre 1987, n. 478

  richiamato nel ricorso incidentale come possibile esenzione dal risarcimento ex art. 1591 c.c. per impossibilità di reperire altro immobile.

• art. 2946 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per l'eccezione di prescrizione ordinaria del credito risarcitorio.

• art. 2736, comma 1, n. 2, c.c.

  richiamato nel quarto motivo in relazione al giuramento suppletorio.

• artt. 240, 241, 242, 243 c.p.c.

  richiamati nel quarto motivo, senza che la Corte vi desse seguito per assorbimento.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato nel quarto motivo in relazione alla deduzione di questioni nuove o prove nuove in appello.

• art. 447-bis c.p.c.

  richiamato nel riepilogo dei fatti come rito utilizzato per la domanda risarcitoria in materia locatizia.

Massime di principio

• In tema di locazione non abitativa, l'offerta reale dell'indennità di avviamento può essere valida ai fini della costituzione in mora del conduttore anche se non comprende gli interessi, perché il credito per l'indennità diviene esigibile solo con il rilascio dell'immobile.
• La validità dell'offerta reale va valutata con riferimento alla situazione giuridica e processuale esistente al momento in cui è effettuata: se la sentenza che ne costituisce il presupposto viene successivamente annullata, l'offerta perde efficacia in quanto atto dipendente.
• Nel giudizio di risarcimento ex art. 1591 c.c., ciò che rileva è la mancata restituzione del bene in presenza di una valida offerta o corresponsione dell'indennità dovuta; la quantificazione del danno può variare nel tempo, ma la domanda principale di risarcimento include anche periodi successivi o antecedenti come minus rispetto al petitum più ampio.
• Le questioni non decise perché ritenute assorbite dal giudice di merito non possono essere fatte valere utilmente con ricorso incidentale condizionato per mancanza di soccombenza attuale.
• L'interdipendenza tra obbligo di pagamento dell'indennità di avviamento e obbligo di rilascio comporta che ciascuna prestazione resta inesigibile in difetto dell'adempimento o offerta di adempimento dell'altra.

Come è indicizzato